【摘要】：近年來，為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，如“新國(guó)十條”、“國(guó)十一條”等，新一輪的宏觀調(diào)控力度開始逐步加大，國(guó)家和地方政府相繼采取了提高購房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套房貸、部分城市限購房套數(shù)等強(qiáng)力的宏觀調(diào)控措施，即“房產(chǎn)新政”。房產(chǎn)新政的出臺(tái)在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，也引發(fā)了大量房屋買賣合同“違約潮”和“退房潮”的出現(xiàn)。目前，由這類糾紛而形成的訴訟在全國(guó)大中城市呈日益增長(zhǎng)的勢(shì)頭，此類糾紛中的違約一方基本上是買房人，均集中指向于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，原因多半是雙方當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)新政措施的變化預(yù)期不足，但法律依據(jù)的認(rèn)定卻存在著爭(zhēng)議，主要集中在情勢(shì)變更原則、不可抗力原則、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三種不同的觀點(diǎn)上。 2009年，我國(guó)最高人民法院頒布了《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）》，首次以條文的形式確定了情勢(shì)變更原則，通說認(rèn)為其構(gòu)成要件有時(shí)間條件、前提要件、客觀條件、主觀條件以及結(jié)果條件。但作為契約嚴(yán)守原則的例外，我國(guó)尚未明確情勢(shì)變更原則的適用標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍，并且其與不可抗力之間存在著模糊地帶，使得司法審判中存在著多種判決，因此，在司法實(shí)踐中應(yīng)明確房產(chǎn)新政的法律定性，嚴(yán)格審慎地適用情勢(shì)變更原則。 本文以房產(chǎn)新政為主線，針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)新政出臺(tái)后房地產(chǎn)合同糾紛頻增的現(xiàn)象，首先討論房產(chǎn)新政出臺(tái)的內(nèi)容及其引發(fā)的違約現(xiàn)象的特點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)情勢(shì)變更原則進(jìn)行歷史考察，介紹該原則的涵義、國(guó)外理論基礎(chǔ)、構(gòu)成要件等，并通過對(duì)情勢(shì)變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較，，結(jié)合典型案例，對(duì)房產(chǎn)新政下如何適用情勢(shì)變更原則提出建議，以構(gòu)建司法實(shí)踐中房產(chǎn)新政適用情勢(shì)變更原則的具體思路。本文認(rèn)為，在房產(chǎn)新政導(dǎo)致的違約糾紛中，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析：如果房產(chǎn)新政為影響性的政策，比如“提高貸款首付的比例”，應(yīng)認(rèn)定為屬于正常的無異常變動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但如果買房人可以證明繼續(xù)履行房屋買賣合同將嚴(yán)重影響生活狀況或者經(jīng)濟(jì)狀況的話，買房人是可以主張適用情勢(shì)變更原則來解除合同的；如果房產(chǎn)新政為限制權(quán)利性的政策，比如“限貸”、“限購”，這時(shí)新政已導(dǎo)致作為合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生了異常變動(dòng)，繼續(xù)履行合同將顯失公平，應(yīng)認(rèn)定為情勢(shì)變更，購房者可以解除或變更合同，無需承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，鑒于情勢(shì)變更原則的特殊性，在房產(chǎn)新政中處理違約糾紛須適用情事變更原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審慎，做到具體個(gè)案具體把握，合理分配雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任，遵守嚴(yán)格程序。
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：D923.6

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2552393