論文摘要 2013年10月25日，國(guó)務(wù)院常委會(huì)議研究部署公司資本登記制度改革工作。此次改革，對(duì)市場(chǎng)主體準(zhǔn)入放寬了，對(duì)政府監(jiān)管方式創(chuàng)新了，中小型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω罅耍沟脛?chuàng)新企業(yè)和新新行業(yè)有了新的更好更快發(fā)展平臺(tái)。而住宅商用即企業(yè)使用住宅作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所或企業(yè)住所而進(jìn)行一系列商業(yè)活動(dòng)的現(xiàn)象。該現(xiàn)象是一個(gè)十分復(fù)雜的問(wèn)題。此次公司登記制度改革其中有一條就旨在放寬市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記條件，由地方政府具體規(guī)定。該改革精神及實(shí)踐對(duì)住宅商用將會(huì)產(chǎn)生重大影響，并為之注入了新的發(fā)展契機(jī)。

　　論文關(guān)鍵詞 改革 住宅商用 公司住所

　　一、 公司登記制度改革的內(nèi)容及意義

　　（一）改革內(nèi)容概要
　　此次《公司法》改革的內(nèi)容很廣泛，法條修改12處，包括注冊(cè)資本、年檢報(bào)告制度、誠(chéng)信制度建設(shè)及放寬市場(chǎng)主體等各個(gè)方面。本文僅對(duì)公司登記制度改革中放寬市場(chǎng)主體住所登記條件這一變更進(jìn)行深入探討，進(jìn)而分析其對(duì)住宅商用的微妙影響。
　　新《公司法》明確指出，要按照方便注冊(cè)和規(guī)范有序的原則，放寬市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記條件，由地方政府具體規(guī)定。這是關(guān)于住所登記改革的政策導(dǎo)向。雖然沒(méi)有明確列明放寬的限度和登記的條件轉(zhuǎn)變的明細(xì)，但這卻是實(shí)質(zhì)性的改革，在把控整體的思想指導(dǎo)下，將這一具體的自由裁量權(quán)賦予給了地方政府。如此一來(lái)，地方政府便可以根據(jù)地方的實(shí)際情況來(lái)出臺(tái)細(xì)則，制定符合地方特色的市場(chǎng)主體住所登記條件，更加具有靈活性和可操作性。而對(duì)于討論頗多與爭(zhēng)議很大的住宅商用這一現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，又將會(huì)產(chǎn)生哪些影響，也是一件令人矚目的焦點(diǎn)。雖然目前仍未付諸實(shí)現(xiàn)，但未來(lái)必將產(chǎn)生諸多的案例。
　�。ǘ� 改革的意義
　　此次改革不僅希望從原來(lái)的重審查輕監(jiān)管轉(zhuǎn)換為寬進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的理想模式，增強(qiáng)企業(yè)的自我約束和監(jiān)管。還著重在簡(jiǎn)政放權(quán)上作出突破，從而構(gòu)建出真正公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，以此推動(dòng)中小型企業(yè)的發(fā)展，特別是新興行業(yè)的成長(zhǎng)，從根本上推動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展。
　　改革賦予了市場(chǎng)主體簡(jiǎn)單快捷地設(shè)立公司的權(quán)利，無(wú)論是資本的額度，還是企業(yè)的各種登記，都做了根本性的變動(dòng)。因此企業(yè)可以更加有力地抓住瞬息萬(wàn)變的商業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造一個(gè)有活力的市場(chǎng)環(huán)境，這不僅邁開(kāi)了成熟堅(jiān)實(shí)的一步，更為良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境注入了根本性的活力。

　　二、 住宅商用問(wèn)題的法律現(xiàn)狀及實(shí)踐分析

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)行法律規(guī)定
　　《物權(quán)法》第七十七條首次站在民事基本法立場(chǎng)對(duì)住宅商用問(wèn)題作了總括性的規(guī)定，具體明確為：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。該法條看上去是對(duì)住宅商用做出了嚴(yán)格的限制，其實(shí)從另一個(gè)角度出發(fā)，這也是為住宅商用提供了一條獨(dú)特的道路，那就是在遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的基礎(chǔ)上，只要經(jīng)過(guò)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，住改商其實(shí)是合法合理且被法律保護(hù)的�！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》在《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)住改商做出了更加具體明確的闡述。該條司法解釋賦予了利害關(guān)系業(yè)主的救濟(jì)權(quán)，若事先沒(méi)有獲得利害關(guān)系業(yè)主的同意，此種救濟(jì)權(quán)更是受法律保護(hù)的。雖然對(duì)利害關(guān)系的業(yè)主并未明確，但不得不承認(rèn)這又是一大突破。
　　此外，該司法解釋第十一條擴(kuò)大了有利害關(guān)系業(yè)主的范圍，但又對(duì)擴(kuò)大部分做了嚴(yán)格的限制。需要證明自己的房屋價(jià)值和生活質(zhì)量已經(jīng)產(chǎn)生不利影響或者具有不利影響的可能性。
　　與《物權(quán)法》第77條比較而言，這兩條解釋更具體明確。特別是對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍和證明方式問(wèn)題做了闡述，從法律上保障了有利害關(guān)系業(yè)主的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)。但此解釋也并非盡善盡美，仍有許多有待商榷和考證的實(shí)際問(wèn)題。比如“利害關(guān)系業(yè)主”認(rèn)定時(shí)應(yīng)當(dāng)更多從主觀角度考慮還是從客觀標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)？如若將本棟樓內(nèi)其他業(yè)主統(tǒng)一認(rèn)定為利害關(guān)系業(yè)主，那若是確實(shí)毫無(wú)相干的情形，該業(yè)主能否享有對(duì)住宅商用的否定權(quán)？還有這些用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)范圍如何限制？有利害關(guān)系業(yè)主同意和反對(duì)的方式分別有哪些？這些問(wèn)題從法條和司法解釋中仍不能獲得直觀的答案。其中也需要平衡多方利益才能達(dá)到一個(gè)各方都認(rèn)同的結(jié)果。
　�。ǘ� 住宅商用之利弊分析
　　住宅商用，即企業(yè)使用住宅作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所或企業(yè)住所而進(jìn)行一系列商業(yè)活動(dòng)的現(xiàn)象。在該現(xiàn)象日益增多的情況下，利弊都很明顯，有關(guān)的爭(zhēng)論也從未停止過(guò)。
　　首先是成本上的優(yōu)勢(shì)，選擇民宅可大大減少其在成本上的投入，從而將更多的資金投入到核心部分；其次是產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)，法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)期限差別很大；再次是就業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用自己家住宅進(jìn)行個(gè)體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)便成為其再就業(yè)的途徑，并且可以成為緩解家庭困難的途徑之一。最后是民用住宅本身從條件上就能夠符合并滿足日益興盛的各類(lèi)新興行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)條件的要求。
　　住宅商用雖然理論上擁有著上述的各種優(yōu)勢(shì)和好處，但不可否認(rèn)的是住宅里日益增加的商家的確在某些程度上嚴(yán)重侵害了其他業(yè)主的居住利益。且不說(shuō)人流增多會(huì)給安保工作帶來(lái)很大的困難，同時(shí)也會(huì)使整個(gè)的氛圍產(chǎn)生浮躁感。更主要的是，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的各種污染對(duì)其他業(yè)主會(huì)有嚴(yán)重的干擾，比如噪聲和環(huán)境污染，還有公用設(shè)施的消耗，或是經(jīng)常裝修，改變線路或管道線路等等，都會(huì)產(chǎn)生日積月累的惡性影響，對(duì)居民安全感、生活質(zhì)量產(chǎn)生困擾的弊端是顯而易見(jiàn)的。

　　（三） 住宅商用合理的規(guī)制辦法
　　1.平衡雙方利益是根本
　　住宅商用是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象，一方是居住利益，另一方是經(jīng)營(yíng)之利益需求，兩者之間在某些方面會(huì)存在很大程度的沖突。但這并不意味著這是一種非此即彼的截然對(duì)立關(guān)系。在居住利益和經(jīng)營(yíng)利益之間尋找出合適的平衡點(diǎn)還是能夠?qū)崿F(xiàn)的。只是有些關(guān)鍵點(diǎn)仍需細(xì)化，才能避免多種理解和爭(zhēng)論，營(yíng)造出和諧的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

 

　　2.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體范圍界定
　　首先要明確經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)具體的范圍包括哪些。根據(jù)法律和司法解釋的規(guī)定，只要不違反強(qiáng)制性規(guī)定的前提即有可能成立。而有以下兩類(lèi)強(qiáng)行性規(guī)定被排除在外：一類(lèi)是法律法規(guī)關(guān)于部分企業(yè)工作場(chǎng)所的強(qiáng)制性規(guī)定或者禁止性規(guī)定，另一類(lèi)是管理規(guī)約的強(qiáng)行性規(guī)定。另外，對(duì)以上事項(xiàng)工商部門(mén)在登記時(shí)也應(yīng)該予以嚴(yán)格的審查，起到監(jiān)督管理的作用。
　　3.利害關(guān)系業(yè)主的判斷和同意方式的表達(dá)
　　關(guān)于如何界定“利害關(guān)系業(yè)主”的具體判斷，因?yàn)榉课輧r(jià)值是很抽象的，它其實(shí)是追溯于生活質(zhì)量的，其根本價(jià)值來(lái)源于生活和居住，所以房屋價(jià)值的降低，是應(yīng)當(dāng)通過(guò)生活的質(zhì)量來(lái)評(píng)判的。但如果從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的業(yè)主能夠證明自己的經(jīng)營(yíng)不可能給其他業(yè)主造成不利因素的影響，那么其實(shí)是可以允許其經(jīng)營(yíng)的，從而也就排除了所謂的利害關(guān)系業(yè)主的反對(duì)權(quán)與救濟(jì)權(quán)。
　　總而言之，住宅改商用是存在一定合理性的，但是這種存在并不是沒(méi)有限度的，不是絕對(duì)自由而無(wú)限制。首先對(duì)住宅商用的限制應(yīng)當(dāng)以其他業(yè)主正常居住利益的維護(hù)為歸依，并且居住利益的克減應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)權(quán)利人的同意。更重要的是，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展起來(lái)以后，經(jīng)營(yíng)的業(yè)主還需要承擔(dān)與之相適應(yīng)的義務(wù)。保證利害關(guān)系人的救濟(jì)權(quán)的行使也至關(guān)重要，無(wú)論是消除危險(xiǎn)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還是侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

　　三、 放寬市場(chǎng)主體住所登記對(duì)住宅商用的影響

　　（一） 住所登記發(fā)展過(guò)程
　　對(duì)于企業(yè)住所，我國(guó)《公司法》及《公司登記管理?xiàng)l例》等法律都有規(guī)定，設(shè)立公司必須要有住所，并且要在中國(guó)境內(nèi)。而住所登記也經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程。第一階段是企業(yè)法人的成立必須同時(shí)具備固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)住所， 并同時(shí)列入登記事項(xiàng)。而自《公司登記管理?xiàng)l例》的發(fā)布實(shí)施為標(biāo)志的第二階段規(guī)定：企業(yè)法人的成立只需具備固定的經(jīng)營(yíng)住所條件，并納入登記事項(xiàng)。2005年修訂的《公司法》刪除了設(shè)立有限公司和股份公司“有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件”的規(guī)定，修改為“有公司住所”。
　　而非法人企業(yè)和個(gè)體工商戶成立與企業(yè)法人的登記管理規(guī)定不同，我國(guó)登記立法一直將固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所作為其必備的條件并納入登記事項(xiàng)，而經(jīng)營(yíng)住所則不作條件要求，也不納入登記事項(xiàng)。公司住所作為公司主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，一直均具重要法律價(jià)值。
　　（二）住所登記現(xiàn)狀及分析
　　由上可知，我國(guó)現(xiàn)行的登記法規(guī)將經(jīng)營(yíng)住所納入了企業(yè)法人成立的登記條件和登記事項(xiàng)，并將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所納入了非法人企業(yè)和個(gè)體工商戶成立的登記條件和登記事項(xiàng)，但是這種立法的區(qū)分思路，在理論和實(shí)踐兩個(gè)層面可能都不是盡善盡美的。首先，筆者認(rèn)為經(jīng)營(yíng)住所和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的區(qū)分不應(yīng)成為區(qū)別市場(chǎng)主體法人資格的條件。并且現(xiàn)行登記法規(guī)中，有關(guān)企業(yè)法人住所條件和注冊(cè)事項(xiàng)的規(guī)定，與企業(yè)法人登記前置許可事項(xiàng)的規(guī)定存在矛盾。2005 年修訂的《公司法》，在公司設(shè)立的條件中刪除了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)定，取代為“有公司住所”。同時(shí)國(guó)務(wù)院頒布的有關(guān)配套條例只將企業(yè)住所納入登記注冊(cè)的事項(xiàng)。那么理論上說(shuō)企業(yè)法人只有在成立之后才開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。而對(duì)非法人企業(yè)和個(gè)體工商戶成立的條件要求，卻又陷入住所登記和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所登記混同的矛盾之中。
　�。ㄈ┓艑捵∷怯泴�(duì)住宅商用的作用之展望
　　從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，其實(shí)放寬注冊(cè)地址限制的改革比取消注冊(cè)最低資本限制的改革力度更大，倘若美國(guó)不允許在車(chē)庫(kù)注冊(cè)企業(yè)，世界上怎么會(huì)出現(xiàn)蘋(píng)果公司呢？這使得住宅商用再次成為討論的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)。
　　上文已經(jīng)充分論證，本次公司注冊(cè)資本登記制度改革的內(nèi)容之一，就是“放寬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記條件，由地方政府具體規(guī)定”，該改革內(nèi)容也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于企業(yè)注冊(cè)地址限制是否有必要取消的探討。
　　筆者認(rèn)為，我國(guó)目前還不具備放松或取消住所限制的條件。從宏觀角度出發(fā)，國(guó)家對(duì)建筑用途是有著明確的界定的，這是涉及到國(guó)土資源、城市規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)性規(guī)定，牽一發(fā)而動(dòng)全身。如果立刻取消企業(yè)注冊(cè)住所的限制，相當(dāng)于剪斷了房地產(chǎn)民用和商用之間的紅線，那么國(guó)家之前出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施也將因此宣告無(wú)效，造成功虧一簣的局面。從微觀角度看，目前居民住宅使用的水、電、煤氣等公共資源價(jià)格與商業(yè)用途相比是要優(yōu)惠很多的，假如民用住宅可以隨隨便便用來(lái)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就相當(dāng)于侵害了公共權(quán)益以謀取自己的私利。因此改變住宅性質(zhì)并非想象中那么簡(jiǎn)單，個(gè)人是不能擅自更改的。盡管本次公司資本登記改革的精神已經(jīng)指向放寬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記條件，但這并不意味著住宅改商用就會(huì)不受限制。住宅改商用這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題在上文已有充分的論證，，其涉及的利益平衡問(wèn)題十分復(fù)雜，仍需按照《物權(quán)法》極其對(duì)應(yīng)的司法解釋的規(guī)定去實(shí)行。關(guān)于改革過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的新的契機(jī)，我們也將拭目以待。

 

本文編號(hào)：12325