論文摘要 我國的房地產(chǎn)市場在近些年呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，該領(lǐng)域中房地產(chǎn)公司進(jìn)行融資的途徑亦隨之不斷被拓寬，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托體系正經(jīng)歷著從資金信托逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y信托的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)投資信托發(fā)展勢頭極其迅猛，亟需完善我國的相關(guān)立法，為我國房地產(chǎn)投資信托的平穩(wěn)、健康、有序地發(fā)展保駕護(hù)航。

　　論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資信托 地產(chǎn)公司 融資

　　一、我國房地產(chǎn)投資信托制度現(xiàn)狀

　　目前，我國并未針對房地產(chǎn)投資信托出臺(tái)專項(xiàng)立法，我國的法律中涉及房地產(chǎn)信托的相關(guān)條文可以說是遍布于各個(gè)部門法當(dāng)中，例如信托法、證券法等部門法。
　　其中，涉及信托的立法可以在《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等部門法中尋得蹤跡。
　　有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法通常散見于我國的《土地管理法及其實(shí)施條例》、《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等。
　　證券領(lǐng)域的立法則主要被規(guī)定在《證券法》、《證券投資基金法》等部門法當(dāng)中。其中涉及房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)主要有：
　　1.在我國信托界，《信托法》可以說是母法，同時(shí)它也是針對信托領(lǐng)域的其他問題制定相關(guān)法律法規(guī)的前提和根據(jù)。這部法律對信托的定義、信托財(cái)產(chǎn)的范圍、經(jīng)營原則以及各當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等均做出了一般性的規(guī)定。
　　2.《信托公司管理辦法》詳細(xì)規(guī)定了如何稱呼信托公司、如何管理信托公司的注冊資本、可以從事哪些業(yè)務(wù)、內(nèi)部架構(gòu)與管理體制、如何確定關(guān)聯(lián)交易、如何劃定誰是合格的投資者等。該辦法將信托公司的固有業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了極大壓縮，注重對信托公司信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和發(fā)展，同時(shí)針對信托公司的注冊資本體制實(shí)施了大幅改革，在具體管理方法上，對其采取不同情況不同對待的辦法。該辦法站在委托人與受益人的立場上，對信托公司究竟應(yīng)該承擔(dān)哪些具體職責(zé)進(jìn)行了明確，同時(shí)還創(chuàng)設(shè)了“受益人大會(huì)”這一新的法律概念。出來上述這些內(nèi)容以外，該辦法在監(jiān)管方面還進(jìn)行了大膽地創(chuàng)新。
　　3.《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，它的主要內(nèi)容就是對信托領(lǐng)域的實(shí)務(wù)操作作出明確規(guī)定，對集合資金信托計(jì)劃的定義、信托計(jì)劃的設(shè)立條件和程序、委托人需具備的條件、如何對風(fēng)險(xiǎn)申明書進(jìn)行認(rèn)購、簽訂信托合同的具體事宜、如何對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行妥善管理、管處信托資金后如何制定相關(guān)報(bào)表、受益人大會(huì)由哪些人構(gòu)成以及如何形成決議等內(nèi)容。該辦法還對委托人進(jìn)行了精確限定，同時(shí)嚴(yán)格劃定了自然人的數(shù)量，但是機(jī)構(gòu)投資者除外。
　　4.《信托公司治理指引》規(guī)定信托公司應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況，合理優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，提高治理成效，大力支持信托公司吸納優(yōu)秀的投資伙伴，引入專業(yè)的管理精英。該指引同時(shí)還針對信托公司的內(nèi)部管理機(jī)關(guān)及各地的政府監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)做出了詳細(xì)規(guī)定，其核心要義就是要求上述管理機(jī)關(guān)在對信托公司實(shí)施監(jiān)管時(shí)要切實(shí)做到一切從實(shí)際出發(fā)，用發(fā)展的眼光看問題，特殊情況特殊對待，逐步擴(kuò)大監(jiān)管范圍，積極引導(dǎo)信托公司實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。
　　5.《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》規(guī)范了信托投資公司如何披露信息、哪些可以披露及如何進(jìn)行披露。投資公司的經(jīng)營現(xiàn)狀、統(tǒng)計(jì)報(bào)告、賬目明細(xì)等內(nèi)容均應(yīng)被寫入公司的年度總結(jié)，同時(shí)，若上述事項(xiàng)屬于臨時(shí)重大事項(xiàng)，也應(yīng)作出總結(jié)。
　　6.《證券法》的內(nèi)容主要由何為證券、如何發(fā)行證券、證券如何進(jìn)行交易、怎樣上市、信息如何披露、哪些行為被禁止交易以及如何對上市公司進(jìn)行收購。
　　7.《證券投資基金法》內(nèi)容包括何為基金管理人及托管人、如何籌集基金及其如何交易、基金怎樣進(jìn)行運(yùn)作、基金所有人有哪些權(quán)利等。
　　8.《公司法》，顧名思義，它主要調(diào)整的是公司內(nèi)部的法律關(guān)系，這種法律約束力同樣適用于信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)部法律關(guān)系。公司型信托機(jī)構(gòu)從出生到死亡也需要遵循公司法的相關(guān)規(guī)定。除此以外，我國新修訂的公司法打破了舊法對公司對外進(jìn)行投資的一些限制性條件，這種做法為房地產(chǎn)投資信托在我國實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展鋪平了道路。

　　二、我國房地產(chǎn)投資信托制度不足

　�。ㄒ唬┙M織形式方面的法律缺位
　　信托投資公司集中加入信托計(jì)劃的信托資金，組合方式運(yùn)用股權(quán)投資和債權(quán)投資，融資于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；信托貸款合同和信托投資協(xié)議將由信托投資公司和開發(fā)商同時(shí)進(jìn)行簽訂，并為開發(fā)商償還貸款和開發(fā)商股東回購股權(quán)合法的擔(dān)保方案設(shè)定出來。盡管這些法律法規(guī)具體規(guī)定了信托，但是很多不同之處存在于房地產(chǎn)投資信托和信托之間，專門針對房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法規(guī)還是應(yīng)當(dāng)制定出來的，只有這樣才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。
　　依據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托在我國體現(xiàn)出下列特征，即公開籌集性、相對封閉性等。房地產(chǎn)投資信托在我國仍舊處于初級階段，基金制度在進(jìn)行架構(gòu)時(shí)的核心要義就是如何才能做到切實(shí)維護(hù)投資人的合法權(quán)益。依據(jù)以前相關(guān)法律的規(guī)定，接受委托人的資金信托合同需在兩百份以下，且每份合同之金額需在五萬元以上。這就決定了信托投資規(guī)劃具體實(shí)施時(shí)只能在特定的范圍內(nèi)進(jìn)行募集。而根據(jù)新修訂的相關(guān)法律之規(guī)定，在單獨(dú)的信托計(jì)劃中，自然人的數(shù)量上限為五十人，而合乎標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資人的數(shù)量自由。新法的這種規(guī)定極大拓展了信托計(jì)劃的規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資信托可以更加充分地發(fā)揮其自身流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)勢。一方面，公司型基金在與信托型基金相互競爭的過程中，彼此之間時(shí)刻能夠感受到對方所帶來的巨大壓力，這樣就可以迫使它們不斷提高自身的服務(wù)質(zhì)量，以期能夠占據(jù)更大的市場份額。另一方面，較之信托型基金，公司型基金內(nèi)部具有更加健全的治理結(jié)構(gòu)，這就有助于投資人對基金管理人的管理行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。與信托型房地產(chǎn)投資信托不同，公司型房地產(chǎn)投資信托并未授予管理人以全權(quán)，取而代之的是部分授權(quán)的監(jiān)管模式，具體來說就是投資人與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層實(shí)行遞進(jìn)式的部分授權(quán)。房地產(chǎn)投資信托采取何種運(yùn)營方式取決于該公司的經(jīng)營現(xiàn)狀如何，而上述兩種類型的房地產(chǎn)投資信托，公司型的運(yùn)營情況要明顯超過信托型。
　　但是，新法對舊法所進(jìn)行的調(diào)整看起來似乎依舊沒能切中要害，這其中，新法在 “合格投資人”這一問題上所作出的調(diào)整，將投資人的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定得有些過高，這無形中挫傷了眾多中小投資者的投資積極性，與房地產(chǎn)投資信托制度發(fā)展的初衷背道而馳。另外，有關(guān)哪些委托人可以成為受益人的規(guī)定也偏離了信托領(lǐng)域的原有軌道，與信托的核心精神及信托法有關(guān)規(guī)定無法實(shí)現(xiàn)無縫對接。

　�。ǘI(yè)務(wù)經(jīng)營方面的法律缺位
　　盡管我國當(dāng)下針對房地產(chǎn)投資信托實(shí)行的是類似計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，法律保障已經(jīng)一定程度的具備了，但是這些法規(guī)還沒有完全滿足對發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的要求。根據(jù)我國信托投資領(lǐng)域的相關(guān)立法的規(guī)定，只有在信托合同的份數(shù)不超過兩百份，且每份不低于5萬元金額的情況下，信托投資公司才有權(quán)利對信托資金進(jìn)行集合地處置。這條規(guī)定對房地產(chǎn)投資信托的融資規(guī)模進(jìn)行了大大的限制，也把較大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資之路阻斷了。第4條，禁止公開的公共媒體營銷宣傳的規(guī)定，把房地產(chǎn)投資信托的融資形式完全鉗制住了，即只能使私募的方式被采取。
　　我們應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)下，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域因產(chǎn)權(quán)而提起的民事訴訟頻發(fā)。刨根問題，我們可以發(fā)現(xiàn)兩方面的原因，這其中歷史因素固然應(yīng)考慮進(jìn)來，但我們應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注的是我國的現(xiàn)實(shí)國情，那就是我國針對房地產(chǎn)的立法規(guī)制仍舊有諸多亟待解決的缺陷。由上述內(nèi)容我們可以看出，在西方發(fā)達(dá)國家，信托業(yè)在其國內(nèi)早已發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立且成熟的行業(yè)，這一行業(yè)投資對象主要是面向那些相對發(fā)展完善的物業(yè)，因?yàn)橹挥幸运鼈優(yōu)橥顿Y對象，房地產(chǎn)投資信托方能獲得可靠的資金收入，這就要求上述的商業(yè)產(chǎn)權(quán)應(yīng)確定和完備。然而，反觀我國目前的現(xiàn)狀，若想滿足上述要求其難度可想而知，退一萬步講，即便信托業(yè)在我國創(chuàng)建成功，但那也無法解決我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的阿喀琉斯之踵，及諸多房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)壓根兒就不曾獲得其所開發(fā)土地的使用權(quán)。
　　另外，房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲得一個(gè)相對安全可靠的資金來源的前提條件就是他們應(yīng)當(dāng)是所開發(fā)房產(chǎn)的所有權(quán)人。然而，我國的現(xiàn)實(shí)國情卻是，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在完成對土地的開發(fā)利用后，通常是將其產(chǎn)權(quán)分割為數(shù)份并同時(shí)面向社會(huì)不特定的購房者進(jìn)行發(fā)售，這就使得每一個(gè)買房者都擁有一個(gè)相對獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，房地產(chǎn)商如果想以其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)對外募集資本，囿于其自身所持有的產(chǎn)權(quán)狀況而難以在證券市場上獲得立足之地。
　　綜上所述，我們可以看出信托財(cái)產(chǎn)及其投入市場的方向作為房地產(chǎn)投資信托中的重要內(nèi)容，它往往與產(chǎn)權(quán)及其孳生的其他權(quán)利密切相關(guān)，在產(chǎn)權(quán)無法確定的場合，房地產(chǎn)投資信托也只會(huì)是一紙空談。同時(shí)，根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，只有信托投資公司被定義為適格的受托人。言外之意就是房地產(chǎn)投資信托的發(fā)行主體僅局限于信托投資公司，這就無形中賦予信托公司以寡頭地位。法律的這一規(guī)定違背了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，使得房地產(chǎn)界的某些本來具有相關(guān)資質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)無法涉足到房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域。很明顯，我國法律應(yīng)當(dāng)明確授權(quán)給那些具備相應(yīng)條件的金融機(jī)構(gòu)，讓他們可以作為適格的發(fā)起人參與到信托當(dāng)中。

　　三、我國房地產(chǎn)投資信托制度的完善

　　（一）在房地產(chǎn)法中完善對房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制
　　要完善我國房地產(chǎn)法律制度，首先應(yīng)該考慮，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題作出明確規(guī)定。該制度涉及信托財(cái)產(chǎn)、投資方向等房地產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)權(quán)利，因此立法上需要界定產(chǎn)權(quán)歸屬，不具備清晰的產(chǎn)權(quán)，信托根本無法進(jìn)行。包括申報(bào)主體、受理機(jī)關(guān)、程序等有關(guān)信托的登記的規(guī)定，可以參考日本相關(guān)法律，立法中設(shè)定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，這樣才能落實(shí)《信托法》中信托登記的規(guī)定。我國出臺(tái)的土地管理法規(guī)，為土地使用制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定前進(jìn)，提供了強(qiáng)有力的立法保障。《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月發(fā)布實(shí)施，該法是指引房地產(chǎn)開發(fā)和交易管理的一部基礎(chǔ)性法律，在開發(fā)房地產(chǎn)用地、交易以及權(quán)屬登記管理等方面作出全面的規(guī)定�？梢钥吹剑覈嘘P(guān)房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)正在日趨完善。我們還應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的范圍，增加信托財(cái)產(chǎn)種類的發(fā)展。
　�。ǘ┰谧C券法中完善對房地產(chǎn)投資信托的法律規(guī)制
　　縱觀我國證券法律制度方面，應(yīng)當(dāng)將受益憑證納入證券的范疇，允許其擁有證券的地位，它的上市、發(fā)行、轉(zhuǎn)讓能提高其流通性，這種做法無疑與國際接軌。通過前文分析我們可以看出，在其他國家或地區(qū)，房地產(chǎn)投資信托是可以上市流通，這既可以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，又可以滿足投資保值、增資的需求。現(xiàn)如今，受益憑證我國的房地產(chǎn)投資信托中法律地位并不十分明確。相反的是，在其他國家和地區(qū)，證券含有信托受益憑證，比如在美國，證券法以及最高法院的司法解釋，皆把這類受益憑證界定為證券。由此說明，在我國《證券法》范疇，需要把證券界定的范圍增大。
　　房地產(chǎn)投資信托同時(shí)具備基金和信托產(chǎn)品的特征，也就是說，其受《信托法》和《證券法》共同規(guī)制。如果作為資金信托產(chǎn)品，那么按照《信托法》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托是允許私募發(fā)行的。而如果作為基金，那么按照《證券法》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托私募發(fā)行是不允許的。這樣彼此矛盾的規(guī)定，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資信托在我國適應(yīng)發(fā)展。所以我國應(yīng)明確私募基金的法律地位，細(xì)化私募的法律規(guī)定，使私募有法可依，有章可循。所以我國應(yīng)吸收借鑒國際通行做法，以其成本低，，效率高的特點(diǎn)，可以為其他基金和證券的募集融資開拓了一條新的途徑。
　　從房地產(chǎn)投資信托實(shí)質(zhì)上看，它應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)基金的一種，投資于高穩(wěn)定性、高收益性的房地產(chǎn)業(yè)。而當(dāng)前形勢下，我國規(guī)范證券投資基金的僅有一部《證券投資基金法》。無法對產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)起條件、結(jié)構(gòu)組織、管理運(yùn)行模式、監(jiān)督和信息披露等方面的內(nèi)容作出具體規(guī)定，所以《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的出臺(tái)在我國大勢所趨。

本文編號(hào)：83508