論文摘要 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，住宅改為商用現(xiàn)象越來(lái)越普遍，住宅商用有利于受資金限制的小公司的發(fā)展，但同時(shí)可能也給住宅的相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主帶來(lái)一些問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)各國(guó)立法和我國(guó)法律的分析，對(duì)住宅商用問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)建議，使得住宅商用達(dá)到既能推動(dòng)小公司發(fā)展，符合放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的利益。

　　論文關(guān)鍵詞 住宅商用 管理規(guī)約 相關(guān)利害關(guān)系

　　住宅商用，是指業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)服務(wù)用房使用的行為。住宅商用一般在城市的中心商圈，交通發(fā)達(dá)，人流較多的地段。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)的需求，住宅商用現(xiàn)象越來(lái)越多，一些小公司，機(jī)構(gòu)受資金限制，都會(huì)選擇商用住宅，商用住宅價(jià)格低于專(zhuān)門(mén)的商業(yè)單位，有利于小公司或者剛創(chuàng)立的公司降低創(chuàng)業(yè)資本，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)投資發(fā)展。

　　一、 住宅商用帶來(lái)的問(wèn)題

　　首先，特殊性會(huì)導(dǎo)致存在安全隱患。商用住宅在裝修，樣式上都不同于一般的住宅，在后期的用電，以及資源的利用上也會(huì)比一般住宅用量大。由此，可能會(huì)帶來(lái)用電負(fù)荷過(guò)大，消防設(shè)施不能滿足等安全隱患問(wèn)題。
　　其次，缺乏有關(guān)的相關(guān)監(jiān)督。住宅區(qū)很多居民并不了解商用住宅單位里的人員及存放物品的安全與否，經(jīng)常會(huì)有一些單位租用住宅后存放大量物品，但是物品是否屬于易燃易爆等危險(xiǎn)品，并沒(méi)有人去監(jiān)管。也有的商用住宅，人流過(guò)大，使得該住宅區(qū)其他居民不得不每天面對(duì)陌生人的進(jìn)出。商用住宅人員的流動(dòng)性等會(huì)造成小區(qū)內(nèi)陌生，流動(dòng)人員過(guò)多，不利于住宅區(qū)的監(jiān)管和防護(hù)等工作。
　　再次，不利于國(guó)家稅收。住宅商用節(jié)約了商用單位的成本，但一般的住宅與專(zhuān)門(mén)用于商用的建筑相比，在開(kāi)發(fā)土地基價(jià)，配套設(shè)施建設(shè)到建筑成本費(fèi)用都會(huì)相對(duì)便宜。后期的稅收和土地增值稅也會(huì)少很多，而這些稅收資金原本應(yīng)該是用于城市建設(shè)，國(guó)家利益的資金。因此，住宅改為商用還會(huì)在一定程度上侵犯到國(guó)家利益。
　　雖然，住宅商用會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，但在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，小規(guī)模公司及個(gè)人公司的發(fā)展迅速，越來(lái)越多的商用住宅受到青睞�！段餀�(quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益�！弊≌瑢儆跇I(yè)主所有，業(yè)主對(duì)其有占有、使用、處分和收益的權(quán)利，只要不要侵犯到其他業(yè)主的利益，我們并不應(yīng)該干涉業(yè)主的自由權(quán)利。并且，住宅商用，也有利于小公司的發(fā)展，讓許多因?yàn)榈怯涀∷鶈?wèn)題而無(wú)法創(chuàng)立的公司機(jī)構(gòu)得到發(fā)展。通過(guò)國(guó)務(wù)院的改革內(nèi)容，可以看出為了鼓勵(lì)和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不再使登記住所問(wèn)題成為阻礙公司發(fā)展的問(wèn)題，國(guó)家是允許住宅商用的，但同時(shí)也表示了需要各地政府的具體規(guī)定。

　　二、 各國(guó)對(duì)住宅商用問(wèn)題的相關(guān)制度

　　1. 美國(guó)的相關(guān)規(guī)定。美國(guó)是允許一些居民區(qū)進(jìn)行不擾民的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的，這有利于該區(qū)居民的生活便利，并且會(huì)通過(guò)管理要求商業(yè)單位進(jìn)行嚴(yán)格的安全審查，要求其有相應(yīng)的設(shè)施防止打擾別的居民生活。
　　2. 德國(guó)的相關(guān)規(guī)定。德國(guó)對(duì)于住宅改為商用有嚴(yán)格的限制，一般來(lái)說(shuō)是禁止住房改為商用的，即使有例外情況，也僅限于不會(huì)有人員流動(dòng)或者有任何環(huán)境影響的單位。德國(guó)民法典第 906 條和公害防止法等公私法的相關(guān)條款都體現(xiàn)了德國(guó)對(duì)于其他住戶利益在私法和公法上的的充分保護(hù)。
　　3. 日本的相關(guān)規(guī)定。日本是禁止住宅商用的，日本充分保護(hù)住宅區(qū)的環(huán)境，并且在對(duì)于災(zāi)難的救濟(jì)措施上住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)也各有不同，因此，住宅商用是受到禁止的。

　　三、我國(guó)對(duì)住宅改為商用的相關(guān)規(guī)定

　　我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！睆倪@條規(guī)定我們可以看出，如果業(yè)主要將住宅改為商用：
　�。ㄒ唬⿷�(yīng)該遵守法律、法規(guī)和規(guī)約
　　除了國(guó)家的法律法規(guī)外，業(yè)主要將住宅改為商用還應(yīng)遵守業(yè)主大會(huì)制定規(guī)約的規(guī)定。住宅改為商用應(yīng)該符合國(guó)家住宅商用的規(guī)定，經(jīng)過(guò)工商、環(huán)保、消防等相關(guān)機(jī)關(guān)的注冊(cè)和許可。同時(shí)，還需要符合住宅小區(qū)的管理規(guī)約的規(guī)定。三者同時(shí)滿足，才符合第七十七條不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。
　�。ǘ├﹃P(guān)系的業(yè)主
　　1.需要具有相鄰利益，相鄰關(guān)系，兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。利害關(guān)系業(yè)主應(yīng)該因?yàn)樽≌臻g上與將住宅改為商用的業(yè)主具有相鄰關(guān)系，并且有因?yàn)樽≌臑樯逃脮?huì)導(dǎo)致影響利害關(guān)系業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或者精神上利益。財(cái)產(chǎn)利益是利害業(yè)主可能會(huì)因?yàn)樽≌逃脴I(yè)主將住宅改為商用后受到一定的財(cái)產(chǎn)的侵害，損失或者需要為其行為提供一定的便利行為。比如，利害業(yè)主會(huì)因?yàn)樽≌逃煤螅娞�，綠地環(huán)境等共有環(huán)境不得不與更多人分享，公共使用的設(shè)施因?yàn)槿肆髟龆嗉又刎?fù)荷，增加修理管理等。精神利益，住宅區(qū)本來(lái)是居住的地方，由于住宅商用后可能會(huì)有更多的人來(lái)往于住宅區(qū)，導(dǎo)致其他業(yè)主原本安寧的居住環(huán)境受到打擾，心理上造成負(fù)擔(dān)，精神利益受到侵害。
　　2.超過(guò)可容忍程度的侵害，因?yàn)橄噜応P(guān)系的規(guī)定，相鄰利害關(guān)系業(yè)主需要為相鄰權(quán)人即住宅改為商用的業(yè)主行使的權(quán)利接受必要的限制或提供必要的便利，即在可容忍的限度內(nèi)對(duì)住宅改為商用的業(yè)主承擔(dān)必要的容忍義務(wù)。這里的容忍義務(wù)應(yīng)該是屬于權(quán)利自身所要負(fù)擔(dān)的內(nèi)容，是所有權(quán)本來(lái)的內(nèi)容。業(yè)主有義務(wù)不提出異議或著反對(duì)，而這種異議或者反對(duì)業(yè)主本來(lái)應(yīng)該是有權(quán)可以提出來(lái)的，可以理解為法律對(duì)權(quán)力的限制。
　　3.利害關(guān)系業(yè)主的司法解釋。準(zhǔn)確的認(rèn)定利害關(guān)系，我們可以參考最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十七條所稱’有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響�！备鶕�(jù)司法解釋可以看出，住宅商用的利害關(guān)系業(yè)主是指由于住宅改變?yōu)樯逃煤笃浞课輧r(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。比如，由于住宅改為餐館，利害關(guān)系業(yè)主的房屋可能會(huì)由于餐館的油煙，噪音導(dǎo)致房屋價(jià)值貶值，或者生活空氣受油煙影響，導(dǎo)致生活質(zhì)量下降等。這種傷害可能是存在或者即將可以預(yù)見(jiàn)的。

　�。ㄈ⿷�(yīng)經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意
　　1.業(yè)主的同意應(yīng)該是全體同意。雖然我國(guó)對(duì)于物權(quán)方面，一般采用專(zhuān)有部分占有面積和總?cè)藬?shù)相結(jié)合的多數(shù)決的方式。但是，在本條中的“經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意”不應(yīng)該理解為經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，應(yīng)該理解為經(jīng)全體業(yè)主同意。因?yàn)�，住宅改為商用的利益關(guān)系業(yè)主是基于相鄰利害關(guān)系的業(yè)主，而并不是基于業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體性關(guān)系。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條中規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”從這條可以看出，住宅改為商用房應(yīng)該是經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主的全體同意，即使多數(shù)業(yè)主同意，也應(yīng)考慮少數(shù)業(yè)主的利益，這有利于保護(hù)所有利害關(guān)系業(yè)主的利益。
　　2.業(yè)主的同意應(yīng)該是明確意思表示。業(yè)主同意住宅改為商用應(yīng)該是明確的意思表示出來(lái)的，通�？梢岳斫鉃闀�(shū)面、口頭或者做出了可以推定為同意的行為。單純的消極不作為并不能推定業(yè)主同意，因?yàn)榭赡軜I(yè)主只是迫于某些壓力，如鄰里關(guān)系不好開(kāi)口，但心里的意思表示卻是不同意。因此，業(yè)主的同意需要是能夠證明其意思表示真實(shí)同意的行為。
　　如果到達(dá)上述的要件，只要符合《物權(quán)法》第七十七條及相關(guān)的司法解釋?zhuān)覀兪窃试S業(yè)主將其住宅改變?yōu)樯逃眯再|(zhì)的。住宅改商用，既體現(xiàn)了我國(guó)民法的私有權(quán)利自由原則，業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的物業(yè)進(jìn)行占有、使用、處分、收益，也有利于小型經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，滿足市場(chǎng)需求，符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)監(jiān)控的原則，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但對(duì)于其他業(yè)主的利益及后續(xù)的相關(guān)問(wèn)題，也需要我們有更完善管理和監(jiān)督。

　　四、對(duì)于住宅商用的管理建議

　　我們?cè)诜艑捵≌臑樯逃�，市�?chǎng)主體準(zhǔn)入登記住所條件的同時(shí)，還需要一套配套的監(jiān)管措施，才能更好的保護(hù)我們其他業(yè)主的利益和更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)。
　　第一，明確住宅改為商用的類(lèi)型。住宅改為商用房的通途多種多樣，雖然不能全部一一列舉，但是應(yīng)該明確，何種類(lèi)型的住宅改為商用房是應(yīng)該禁止的，例如，在居民區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)網(wǎng)吧，酒吧等，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，用電符合大，人流集中且眾多，存在嚴(yán)重的火災(zāi)等安全隱患和夜晚擾民的情況。還有較大的加工，餐飲單位，由于油煙排放等問(wèn)題可能會(huì)造成小區(qū)環(huán)境的整體污染。對(duì)于上述的類(lèi)似相關(guān)單位，是應(yīng)該禁止其住宅改為經(jīng)營(yíng)性單位的，明確住宅改為商用的類(lèi)型，從源頭就減少之后的業(yè)主糾紛。
　　第二，從法律法規(guī)上對(duì)住宅改為商用進(jìn)行管理。首先在申請(qǐng)程序上，相關(guān)部門(mén)就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行審查，除了審查單位的合法性外，還應(yīng)考慮到此單位在住宅區(qū)是否會(huì)帶來(lái)相關(guān)的安全隱患，是否會(huì)影響住宅區(qū)的環(huán)境，，影響的大小等，這些需要多個(gè)部門(mén)的配合，對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的審查，審查通過(guò)后，才應(yīng)批準(zhǔn)其申請(qǐng)。其次，登記備案程序上，除了登記單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人，單位住所，對(duì)于租用住宅的情況，還應(yīng)備注起住宅本來(lái)的業(yè)主及相關(guān)情況，然后將登記情況備案到其他部門(mén)方便以后進(jìn)行管理。
　　第三，完善管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定。管理規(guī)約是業(yè)主自行確立的約束性規(guī)定，是業(yè)主的自治約定，《物權(quán)法》七十七條已經(jīng)明確規(guī)定，住宅商用房除了遵守國(guó)家的法律法規(guī)，還應(yīng)遵守管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主在法律法規(guī)未規(guī)定到的方面，可以結(jié)合自身小區(qū)情況，在管理規(guī)約中進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，更好的符合自身情況，減少糾紛發(fā)生。
　　第四， 建立相關(guān)處罰和補(bǔ)償機(jī)制。住宅改為商用房應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，如果違反后相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行處罰，制定相應(yīng)的處罰機(jī)制，決定處罰大小及金額等，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行完善。
　　第五，相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)行定期審查。在嚴(yán)格的申請(qǐng)登記備案程序后，還應(yīng)該建立一個(gè)長(zhǎng)期的監(jiān)管機(jī)制。對(duì)住宅改商用單位進(jìn)行定期審查，查看單位后續(xù)發(fā)展是否適合住宅區(qū)，以防止在建立初未能發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)在后期對(duì)住宅區(qū)造成影響。
　　第六，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)控。前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，住宅改為商用有利有弊，我們不能因?yàn)槠淇赡軙?huì)對(duì)住宅小區(qū)造成的影響就否定其存在的價(jià)值，也不應(yīng)該只看到它負(fù)面的影響，一個(gè)住宅改為商用后，可能會(huì)帶來(lái)很多的人流，促進(jìn)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至可能因此帶動(dòng)此處住宅價(jià)值的增值。而如果住宅改商用房為其所在小區(qū)帶來(lái)的好處大于它對(duì)小區(qū)造成的負(fù)擔(dān)影響，那我們不應(yīng)該只是否定其存在，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，找到住宅商用與其他業(yè)主的利益平衡，更好的維護(hù)雙方的利益，實(shí)現(xiàn)利益最大化，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文編號(hào)：83484