第 1 章   緒論

1.1   研究背景

我國住房政策從福利分房政策到現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房住宅的個人購買率發(fā)生了巨大變化，商品房已經(jīng)成為人們的生活必需品，是年輕人們的剛性需求，是中產(chǎn)階級的投資選擇，也是部分改善居住條件、舊城改造人們的購買目標，種種情況使得我國房價在短短幾年內(nèi)，一路彪升。

1998～2002 年，中國的房地產(chǎn)業(yè)處在一個快速發(fā)展期，供求兩旺，各大投資機構都想到房地產(chǎn)領域分一杯羹。商品房價格的波動，成為大家關注的焦點，高房價也成為剛性需求人們一生中的最大負擔。為了穩(wěn)定樓市、如讓更多剛性需求的人可以買上房，房地產(chǎn)調(diào)控政策應運而生，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)開辟了良性的運行機制。

連續(xù)幾年的房產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，我國的房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期，市場發(fā)育還不成熟，行為不規(guī)范，市場運行中存在著諸多風險與問題，例如開發(fā)企業(yè)征地手續(xù)不完備、開發(fā)方向市場偏離及企業(yè)管理不完善等問題逐漸暴露，房地產(chǎn)信貸緊縮政策的央行 121 號文件給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來了很多影響。

2014 年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)以冷收官，購房成交量、交易價格、開發(fā)投資均出現(xiàn)下滑。一二線城市大批的經(jīng)濟適用房投入市場、三四線城市商品房庫存居高不下，商品房空置率高企。2015 年伊始，各地政府紛紛啟動救市政策，四川某市為穩(wěn)定住房消費出臺 20 條措施，浙江某市更是采取對購房人下發(fā)補貼、優(yōu)惠，對房企采取大力度稅費減免。但從市場反應不難看出，這些政策的效果很有限。

我國 20 至 29 歲婚齡人口，作為第一購買力支撐著房地產(chǎn)市場的絕對剛需，調(diào)查限制此年齡人口數(shù)量在快速下降，而 15 至 64 歲的勞動生產(chǎn)力人口數(shù)量也在下滑。中國人現(xiàn)階段的房子戶均套數(shù)已經(jīng)達到 1.03 套，從數(shù)據(jù)來看，房屋數(shù)量已經(jīng)足夠，雖存在著城市之間不平衡，但將已景批準仍未進行建設的住房一同計算的話，部分地區(qū)可達到 1.5 至 1.6。從國土部門的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商未開工建設的土地與地方政府已經(jīng)批準但還未賣給開發(fā)商的土地數(shù)量合計，已夠數(shù)年庫存，以現(xiàn)在土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸改變之前的大開發(fā)模式，一邊加快銷售回籠資金速度，一邊轉(zhuǎn)型優(yōu)化自身制度、完善工作流程，進行有效的成本控制來尋求企業(yè)的出路，得到更高的利潤回報。

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1.2   研究意義

隨著房地產(chǎn)市場行為的不斷規(guī)范和房企競爭的加劇，房地產(chǎn)暴利時代已然過去。對于競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化自身成本管理模式，在土地獲取、掛牌招標、項目定位、融資方式、管理手段等重要環(huán)節(jié)做好全面科學的系統(tǒng)分析，才能使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。其中項目的成本控制管理是各家企業(yè)需要重點研究的內(nèi)容。

每個項目的開發(fā)都需要有完整的、具體的成本控制方法，針對開發(fā)項目的項目特點和可能影響項目成本的因素制定合理的目標成本和目標收益，強化產(chǎn)品的品質(zhì)的意識，真正實現(xiàn)合理有效的項目開發(fā)成本控制。

本文主要從茂源新城房地產(chǎn)住宅項目的成本控制入手，根據(jù)本項目特點，詳細地分析了項目一期從立項、設計、招投標、施工、竣工、銷售等過程在成本控制方面存在的問題及原因，運用成本控制理論與方法，結合項目實際，針對上述問題找出有效的解決方案及措施，幫助企業(yè)在本項目的后續(xù)開發(fā)過程中，更好的達到成本控制的目的。

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第 2 章  茂源新城項目成本控制現(xiàn)狀

2.1   項目總體設計及規(guī)劃

2.1.1   項目簡介

茂源新城項目地處市中心繁華街道，客戶認知度高，交通便利、位置優(yōu)勢突出。總建筑面積近 10 萬平方米，總投資 16 億元，建筑密度 27%，綠化率 40%，由 20 棟 7 層、10 棟 15 層住宅、一個 200 平方米業(yè)主會所及 500 平米中心公園構成。項目共四期，計劃 4 年完工，主要以多層為主，規(guī)劃幼兒園用地面積 1500㎡ ，機動車車位 1000 個，總戶數(shù) 2750 戶。

茂源新城小區(qū)東起新開路、西至中心路、北起府前街、南至步行街。有多路的公交路線連接市內(nèi)及城區(qū)各個區(qū)域，周邊配套設施齊全，生活便利，包括重點中、小學校及購物中心，距離小區(qū)開車 10 分鐘到達中心醫(yī)院，為業(yè)主居住、醫(yī)療及子女教育提供良好的保障。

2.1.2   項目成本控制組織及責任

建筑施工企業(yè)的核心任務是項目工程的安全施工，而做好管理工作是最主要的任務之一，管理工作需要為工程施工做好一切準備，保證工程的順利實施。其中，項目工程控制是重要的管理工作，這必須以企業(yè)管理總體目標為基準。對于茂源新城項目的項目管理，企業(yè)在實施項目管理控制中積極探索將二者很好的結合起來，通過兩個層面加強對項目控制的規(guī)范運行。

第一個層面是項目的執(zhí)行，這是外在實施項目正常運行的機構，通常是施工現(xiàn)場項目部，負責對項目施工的所有管理任務；第二個層面是企業(yè)管理層面，這是為外部工程提供全面指導工作的機構，負責做好項目實施的后勤保障服務，其主體涉及企業(yè)內(nèi)部相關各職能部門。

1.建立和完善項目成本控制體系

對于施工企業(yè)，通常在現(xiàn)場施工管理中采取項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理是全面負責施工的第一責任人。對內(nèi)代表施工企業(yè)負責項目“三控”的執(zhí)行，并主要對成本進行控制。在執(zhí)行的時候，按照成本管理體系的要求，所涉及的任何部門與成員都要包含進來嚴格管理，這主要是任何一個環(huán)節(jié)都可能對成本控制構成漏洞，因此，為確保成本能控制在有效范圍內(nèi)，需要每個員工的積極參與控制。

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2.2   不同階段項目成本控制內(nèi)容與措施

2.2.1   前期規(guī)劃階段成本控制

在決定與選擇投資項目方案時，項目投資決策是其中重要環(huán)節(jié)，是主要通過技術經(jīng)濟論證擬建項目是否可行與必要，并且利用技術經(jīng)濟比較各種建設方案，最終得出結論并決策的一個過程。正確的項目決策有利于項目建設的成功，同時對投資效果與工程造價高低也有有利影響。

（1）項目前期階段成本控制的重點 項目前期階段被限制于很多政策法規(guī)，缺乏一定靈活度，主要目的是在不違反國家法規(guī)規(guī)定的前提下盡可能減少公司費用支出。茂源新城項目前期規(guī)劃階段成本控制重點內(nèi)容主要包括土地信息獲取、經(jīng)濟預算編制、開發(fā)形式確認三個方面，具體內(nèi)容見附表 1。

（2）項目前期階段的成本控制措施

1）組織專業(yè)人員，從經(jīng)濟、技術的角度對擬建項目是否可行與必要進行分析，全面評價擬建項目的資源條件、工程技術、建設規(guī)模等是否客觀、可靠、真實，最終做出投資決策，整個過程的目標是有效控制工程造價。

2）在進行投資經(jīng)濟測算編制時，要綜合考慮施工過程中可能產(chǎn)生的意外狀況還有對工程造價有不利影響的因素，并最大可能的保證真實有效性與準確性，最終達到投資估算有效控制項目總投資的目的。

3）目標成本制定及調(diào)整：通過項目經(jīng)濟測算，確定項目目標成本利潤，在施工圖紙設計與方案設計等階段，依據(jù)工程建設歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格以及設計深度等因素，并與銷售市場預測狀況和項目市場定位相結合，在持續(xù)的修正調(diào)整后盡快建立合理、經(jīng)濟的成本控制。 4）部門協(xié)作與責任成本制定：通過項目經(jīng)濟測算，確定項目目標成本利潤，從新項目初始階段即可依據(jù)各項指標，早日確定成本控制目標并將其分解成具體可控制的各項成本指標，將責任具體落實到各個部門。 

（3）項目前期階段的成本控制方法

1）可確定單價的固定成本及可確定費率的固定成本，由各費率相關部門收集信息按月匯總進入公司成本信息庫，發(fā)生調(diào)整及時通報。

2）有國家規(guī)定收費標準的可變成本，由各費率相關部門收集信息按月匯總進入公司成本信息庫，作為成本控制上限。其它可變成本，加強市場類似工程信息的收集進入公司成本信息庫，在設計階段作為重點控制環(huán)節(jié)。

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第 3 章   茂源新城項目成本控制問題及原因...............16

3.1   前期規(guī)劃階段問題及原因............16

3.2   項目設計階段問題及原因.............17

第 4 章   茂源新城項目成本控制措施..............20

4.1   采用現(xiàn)代化成本控制模式.....................20

 4 章   茂源新城項目成本控制措施

4.1   采用現(xiàn)代化成本控制模式

根據(jù)茂源新城項目成本控制的特點，本人認為可以按照工程的進展情況建立相應的控制模式，具體如圖 4.1 所示

4.1.1   前饋控制

前饋控制通常是指在項目開始施工前的籌劃階段，從成本控制角度考慮，確定一個最佳的施工成本控制方案，并將其應用到項目實施過程中的每個環(huán)節(jié)，以此來監(jiān)督后期的施工經(jīng)濟活動，避免由于未來的不確定性導致成本時滯情況的發(fā)生，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

（1）優(yōu)化施工方案，改善成本結構

編制施工方案施一般要考慮四個方面的內(nèi)容：一是確定施工方法；二是選擇機械設備；三是安排施工任務順序；四是做好整體施工的組織。合理的施工方案可以避免施工中的隨意調(diào)整與更改，避免成本的額外支出，防范成本超預算。根據(jù)通常的經(jīng)驗，一個項目施工中，成本主要由三部分構成，其中結構成本占到 60%左右，，施工工藝占到 35%左右，剩下的 5%為管理成本。一般的，結構成本是設計階段所確定的，是組成項目實體的材料消耗，原則是不能再減少，也不需要調(diào)整。而施工工藝成本與施工方案有關，可調(diào)整的范圍較大，具有很大的成本彈性，項目管理人員與技術人員在確定施工方案施要考慮項目施工的實際情況，其發(fā)揮的余地較大，但是對成本控制有很大的影響，一個好的施工方案體現(xiàn)的是技術人員的技術應用能力，也體現(xiàn)了施工成本在工藝上的合理布局，而一個較差的施工方案所帶來的成本失控很難從施工過程中進行彌補。因此，做好成本控制與施工方案的合理選擇，需要技術人員等合理選擇施工技術、不斷優(yōu)化施工方案，嚴格按照設計圖紙與相關的技術資料，認真研究作業(yè)的組織形式、生產(chǎn)資料的配備、施工組織的安排等，盡量在技術方面實現(xiàn)成本的有效控制。

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結論

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理，是一個全過程的管理，涵蓋了項目各個環(huán)節(jié)。本文以茂源新城項目為研究對象，對其在建設過程中的成本控制情況進行深入的研究和分析，并針對其成本控制中存在的問題進一步提出有針對性的改進措施和建議。論文的主要研究成果如下：

一是茂源新城項目在建設過程中重視成本控制管理，通過全過程控制將項目成本控制和企業(yè)管理很好的結合起來。茂源新城項目將整個項目成本控制劃分為前期規(guī)劃階段、設計階段、施工階段和項目結算階段，對不同階段的控制重點和控制內(nèi)容進行研究，并確定了具體控制措施。

二是茂源新城項目全過程成本控制提高了企業(yè)的綜合競爭能力和風險抵抗能力，提高了企業(yè)的效益。但與此同時，在成本控制過程中企業(yè)也遇到了一些難題。比如在前期規(guī)劃階段立項資料不全、投資成本估算不合理、財務管理人才缺乏、經(jīng)濟測算不全面；在設計階段設計合同不全面、招投標管理不完善、未進行設計方案的選擇和比較、未進行有效的造價限額控制；在施工階段和項目結算階段人員管理混亂、設計變更隨意性強、無特殊季節(jié)施工保護文件、材料采購不規(guī)范等。

三是針對茂源新城項目成本控制中出現(xiàn)的問題，本文認為企業(yè)可以采用現(xiàn)代化成本控制模式通過前饋控制、同期控制和反饋控制來實現(xiàn)對項目成本控制的實時監(jiān)管；通過人機環(huán)料法五因素控制法加強對項目成本構成要素的管理；通過重構項目成本控制組織體為項目成本控制的實施提供組織保障；通過建立完善項目施工成本控制體系、建立項目成本管理責任制、加強對施工項目全過程控制等措施提高企業(yè)的項目成本控制水平和能力。

參考文獻（略）