1導論

住房作為普通百姓的必需品，房地產(chǎn)業(yè)營改增將影響居民福利。因此，本文從居民福利的角度，通過測算房地產(chǎn)業(yè)營改增的價格效應和居民福利效應，并結(jié)合國際對房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，為我國房地產(chǎn)業(yè)營改增整體改革方案提出政策建議。自我國增值稅改革從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄M型，再到營業(yè)稅改征增值稅改革，我國學者一直關(guān)注試點地區(qū)的改革效果。楊斌和龍新民等（2005)研究了增值稅轉(zhuǎn)型對東北地區(qū)部分行業(yè)的經(jīng)濟和企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟效應。他們認為東北試點堆區(qū)的增值稅轉(zhuǎn)型對財政收入波動影響較��；對宏觀經(jīng)濟的影響則由企業(yè)對抵扣資金的使用途徑?jīng)Q定。轉(zhuǎn)型有利于內(nèi)資企業(yè)的發(fā)展，尤其是新設(shè)內(nèi)資企業(yè)，但改革對企業(yè)結(jié)構(gòu)和投資決策有扭曲作用，甚至會促使企業(yè)進行避稅。④黑龍江省國家稅務局課題組（2006)對東北地區(qū)政策試點的試行情況進行了詳盡的介紹，并對增值稅轉(zhuǎn)型改革的運行效果進行分析。課題組認為從受益行業(yè)的效果角度，稅收與經(jīng)濟有著良性互動；從投資變化的態(tài)勢的角度，體現(xiàn)了增值稅的“中性”特征優(yōu)勢；從試點操作層面的角度，稅制運行機制仍需進一步完善。

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2.營業(yè)稅改征增值稅的理論基礎(chǔ)

2.1財政收入原則

財政收入的足額標準是指稅收要為政府籌集足額的資金，以滿足政府向社會提供公共品的財力需要。財政收入的足額是一種相對標準，政府職能的大小決定了稅收收入的多少，同時政府提供公共品的能力又受到財政收入的制約。財政收入的穩(wěn)定標準是指稅收與國民生產(chǎn)總值或國民收入的比重應相對穩(wěn)定，不宜經(jīng)常變動，以避免稅收對經(jīng)濟正常秩序造成沖擊。財政收入的穩(wěn)定也是一個相對的概念，當社會經(jīng)濟發(fā)生重大變革時，由于政府開支結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，稅收收入的穩(wěn)定與平衡會被打破。但由于受到財政稅法規(guī)定的制約，稅收收入的變動不能任意擴大。

2.2公平效率原則

稅收效率原則包括稅收的行政效率和稅收的經(jīng)濟效率。稅收的行政效率是指以征管成本最小化。稅收的征管成本包括征稅的行政費用和納稅者的奉行納稅費用。而稅收的經(jīng)濟效率是指稅收引起的無謂損失最小化，稅收對納稅人的經(jīng)濟行為和決策的扭曲最小化。根據(jù)經(jīng)濟學原理，征稅會扭曲人們的經(jīng)濟行為，造成稅收上的無謂損失。而無謂損失是指，由于某種稅收的課征，對私人或企業(yè)在市場經(jīng)濟中的最佳決策出現(xiàn)扭曲，從而使納稅人經(jīng)濟福利的減少超過了政府籌集到的稅收收入的部分。

3.我國房地產(chǎn)業(yè)稅收的基本情況.......13

3.1我國房地產(chǎn)業(yè)稅收制度和稅負情況.........13 
3.2我國房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅制度現(xiàn)狀........15 
4.價格效應分析..........20
4.1增值稅和營業(yè)稅的價格效應.............20

4. 2基于投入產(chǎn)出表的價格效應模型.........21

4.3營業(yè)稅改增值稅的價格效應測算....23

5.福利效應分析.....27
5.1福利效應理論背景.........27
5.2福利效應模型構(gòu)建.......28
5.3居民福利效應測算........33
6.房地產(chǎn)業(yè)增值稅制度的國際比較與借鑒.........38
6.1國際房地產(chǎn)業(yè)增值稅制度的比較........38 
6.2房地產(chǎn)業(yè)增值稅征稅法處理和免稅法處理的比較............42 
6.3國際房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理實踐經(jīng)驗的啟示.........44

6.房地產(chǎn)業(yè)增值稅制度的國際比較與借鑒

6. 1國際房地產(chǎn)業(yè)増值稅制度的比較

然而，對不動產(chǎn)供應中的兩種特定情形，則屬于應稅范圍。一是指當不動產(chǎn)供應的發(fā)生時間為“新建”不動產(chǎn)第一次投入使用之前、當日或之后兩年內(nèi)，均屬于法定的增值稅應稅行為。因此，有關(guān)明確法規(guī)中所提的“新建”的定義。荷蘭采納歐洲法院的一個判決中提到的對“新建”的解釋作為其定義�！靶陆ā敝傅氖墙ㄔ斓奈锲肥且郧安淮嬖诘�，且該物品與所使用的建造材料相比在功能上有了新的體現(xiàn)。另一種不動產(chǎn)供應的應稅行為指的是增值稅納稅人自行選擇納稅，即增值稅納稅人和不動產(chǎn)受讓人在進行不動產(chǎn)交易前，共同向稅務機關(guān)申請對不動產(chǎn)交易繳納增值稅的情形。當不動產(chǎn)的買方將不動產(chǎn)用于相關(guān)活動，且在不動產(chǎn)供應發(fā)生之時至相應會計年度末之間，有資格抵扣上述時間段內(nèi)所發(fā)生的進項的90%以上，則不動產(chǎn)買方可以選擇放棄免稅待遇。若符合上述三個條件，不動產(chǎn)買方自行選擇納稅，則增值稅的繳納義務則由受讓人承擔。

6. 2房地產(chǎn)業(yè)増值稅征稅法處理和免稅法處理的比較

選擇寬稅基的增值稅制度有利于實現(xiàn)增值稅的公平性和中立性，在更大程度上消除重復征稅。然而，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀稅負重的情況，過重的稅負并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于房價的調(diào)控，甚至出現(xiàn)普通居民難以承擔住房服務的可能。因此，從行業(yè)發(fā)展跟居民生活的角度，若在不動產(chǎn)釆用增值稅寬稅基，則應相應選擇低稅率以平衡不動產(chǎn)的增值稅稅負。加拿大的貨物和勞務稅的稅率為5%，相當于我國現(xiàn)行營業(yè)稅制度中對于“銷售不動產(chǎn)”的稅率，因此，在我國的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅的改革中，應盡量選擇較低的稅率。

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7結(jié)論與政策建議

7.1主要結(jié)論

在價格效應分析中，通過投入產(chǎn)出的價格效應模型，測算出不同稅制安排下的各行業(yè)的最終商品的價格變化率。營改增后，對原增值稅行業(yè)而言，其稅負的變化取決于其他行業(yè)商品價格的變化以及其他行業(yè)對該行業(yè)的中間投入的比重。對于擴圍行業(yè)而言，營改增前后使用稅率的變化、改革后可抵扣的中間投入的占比等因素都對其稅負有所影響。在現(xiàn)行營改增的進程上，建筑業(yè)的商品價格略微增加0.41%,而房地產(chǎn)業(yè)商品價格變化較小，僅為0.006%。當房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入營改增改革后，房地產(chǎn)業(yè)商品價格均有所下降，當房地產(chǎn)業(yè)適用6%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-7. 87%，當適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-4. 22%。對建筑業(yè)而言，，當適用增值稅稅率為6%時，商品價格變化率為0.2%;當適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率約為2%。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入增值稅體系后，其他行業(yè)，包括原增值稅行業(yè)、已納入營改增的第三產(chǎn)業(yè)以及其他第三產(chǎn)業(yè)的價格均有所下降。

7. 2我國房地產(chǎn)業(yè)營改增的政策建議

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負并促進第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。稅收改革對社會的多方都有影響，房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，與普通百姓的生活息息相關(guān)。因此，本文以居民福利效應為視角，考察了房地產(chǎn)業(yè)營改增對各部門商品的價格影響，并進一步測算房地產(chǎn)業(yè)營改增對居民福利的影響。房地產(chǎn)業(yè)是公認的較難以適用增值稅一般規(guī)定的行業(yè)。通過借鑒國外發(fā)達國家對房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，結(jié)合福利效應測算結(jié)果，筆者認為低稅率寬稅基的增值稅制度比較符合我國國情。

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參考文獻（略）

本文編號：55464