第一章 緒論

從國(guó)家宏觀調(diào)控來看，2007年之前，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整處于出現(xiàn)問題進(jìn)而解決問題的階段，國(guó)務(wù)院以土地政策、銀根收緊和財(cái)政體制改革三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體調(diào)控，如嘗試通過行政手段去擴(kuò)大保障性住房的供給市場(chǎng)，但政策調(diào)控效果并不顯著。2009年，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段大量資本開始盲目沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)價(jià)格不正常增長(zhǎng)。2010年，國(guó)土資源部等部門共同發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，指導(dǎo)各級(jí)地方政府增加保障性住房供給，擴(kuò)大普通商品房市場(chǎng)，對(duì)于愿意改善居住環(huán)境的居民進(jìn)行鼓勵(lì)，對(duì)于投機(jī)購(gòu)房者予以嚴(yán)厲打擊，嘗試用行政手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。建立房地產(chǎn)價(jià)格類比體系，從源頭解決房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率較快這一形勢(shì)。2010年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲形勢(shì)嚴(yán)峻，第一季度，我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅9.5%以上，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)影響到居民生活以及投資理財(cái)?shù)倪x擇。基于現(xiàn)實(shí)，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的通知》，被媒體稱為“最嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策”，迫于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，各級(jí)部門落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身牽扯利益錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)況，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)依然沒有得到明顯、有效遏制。2013年2月20日國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行二次調(diào)控，出臺(tái)更為嚴(yán)格的五項(xiàng)政策措施。

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第二章 地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論分析

第一節(jié) 地方政府財(cái)政收入構(gòu)成及影響因素分析

這些隱性因素在理論分析時(shí)，需要全面考慮，這是因?yàn)殡[性因素在數(shù)據(jù)中不能凸顯，但是在計(jì)量時(shí)可以設(shè)為或有變量，幫助分析顯性變量。例如地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格的直接理論分析結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的提升必然導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入的增加，但是地方財(cái)政收入增加并不能直接去解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲現(xiàn)象，這是因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)直接相互影響的是土地財(cái)政收入，土地財(cái)政收入增加，必然是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)土地需求存在缺口，地方政府處于賣方市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致地方政府的相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓金持續(xù)提高，稅制性因素的作用凸顯。因?yàn)橥恋刎?cái)政從土地供給和房地產(chǎn)稅收和費(fèi)用方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。本文在分析地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系時(shí)，必然要把重點(diǎn)放在土地財(cái)政上，下面
將對(duì)土地財(cái)政的概念及劃分進(jìn)行分析。

第二節(jié) 土地財(cái)政的概念及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制

通過現(xiàn)實(shí)商業(yè)流程發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期推高了地價(jià)，同時(shí)增加了土地出讓金收人。開發(fā)商的期望利潤(rùn)決定地價(jià)的理論適用于中國(guó)，這是由國(guó)有土地使用權(quán)的“招拍掛”機(jī)制決定的。中國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣屬于英國(guó)式拍賣，提出最高估價(jià)的投標(biāo)者最終獲勝，其支付的價(jià)款等于估價(jià)第二高的投標(biāo)者所愿意支付的最高價(jià)格。開發(fā)商參與競(jìng)拍土地就是為了獲取利潤(rùn)。由于競(jìng)拍土地在先、實(shí)際銷售在后，如果開發(fā)商出價(jià)高于自己的期望利潤(rùn)則會(huì)虧損，如果其出價(jià)低于期望利潤(rùn)則可能被其他開發(fā)商競(jìng)得土地，失去獲得正利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，因此開發(fā)商愿意支付的最高價(jià)款等于其期望利潤(rùn)。綜上所述，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是由出價(jià)第二高的開發(fā)商的期望利潤(rùn)決定，而開發(fā)商的期望利潤(rùn)與預(yù)期房?jī)r(jià)正相關(guān)�？梢姡挥虚_發(fā)商預(yù)期未來的高房?jī)r(jià)能夠確保其至少獲得零利潤(rùn)的前提下，才敢于以高價(jià)競(jìng)拍土地的使用權(quán)。因此，推高地價(jià)的并不是地方政府本身，而是開發(fā)商對(duì)未來房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期。相反,當(dāng)開發(fā)商對(duì)未來不再樂觀時(shí)，高地價(jià)的情況就不復(fù)存在：2011 年“史上最嚴(yán)”限購(gòu)出臺(tái)之后，由于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期變得謹(jǐn)慎，上海出讓的地塊大多面積小、數(shù)量不多、以底價(jià)成交。

第二章 地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論分析..........12

第一節(jié) 地方政府財(cái)政收入構(gòu)成及影響因素分析.......12
第二節(jié) 土地財(cái)政的概念及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制....................14
第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制.....................23
第四章 模型設(shè)計(jì)與結(jié)果檢驗(yàn).......................28
第一節(jié) 模型設(shè)計(jì)...................28
第二節(jié) 數(shù)據(jù)來源與變量改造............28
第三節(jié) 實(shí)證檢驗(yàn)及結(jié)果分析..........29
第五章 結(jié)論及政策建議......33
第一節(jié) 本文結(jié)論...................... 33
第二節(jié) 政策建議............33

第四章 模型設(shè)計(jì)與結(jié)果檢驗(yàn)

第一節(jié) 模型設(shè)計(jì)

為進(jìn)一步驗(yàn)證第三章分析結(jié)論，本章擬通過安徽省相關(guān)地級(jí)市的財(cái)政收入和房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型。本文模型變量通過選取安徽省年度房地產(chǎn)價(jià)格、安徽省 GDP，安徽省財(cái)政收入、安徽省城市家庭人均收入、安徽省房屋投資額、安徽省年末人口數(shù)這 6 個(gè)變量構(gòu)建模型，因?yàn)?6 個(gè)變量都是年度數(shù)據(jù)，要考慮模型的滯后性，另外房人均收入與城市末年度人口數(shù)具有一定的線性關(guān)系，在數(shù)據(jù)處理的時(shí)候要盡量避免。

第二節(jié) 數(shù)據(jù)來源與變量改造

本文研究問題的關(guān)鍵是地方房地產(chǎn)價(jià)格與財(cái)政收入相互關(guān)系，，相關(guān)協(xié)助變量還包括安徽省年度房地產(chǎn)價(jià)格、安徽省 GDP，安徽省財(cái)政收入、安徽省城市家庭人居收入、安徽省房屋投資額、安徽省年末人口數(shù)。通過查詢安徽省 2000 年-2014 年統(tǒng)計(jì)年鑒，獲得這 6 個(gè)變量的 15 年的數(shù)據(jù)，由于部分城市的年度數(shù)據(jù)缺失，本文選擇了主要的 13 個(gè)安徽省地級(jí)市城市作為橫截面樣本進(jìn)行觀察分析。本文數(shù)據(jù)選取的 13 個(gè)地級(jí)市分別是，淮北市、亳州市、蚌埠市、淮南市、阜陽市、黃山市、宣城市、銅陵市、安慶市、合肥市、馬鞍山市、滁州市、蕪湖市。我國(guó)的住房市場(chǎng)化改革是從1998年開始的,安徽省在具體實(shí)行中還要落后于發(fā)達(dá)省份,從 1998 年到 2014 年的年度數(shù)據(jù)樣本是 1350 個(gè)�？紤]房地產(chǎn)行業(yè)年度數(shù)據(jù)的時(shí)滯性，本文在選取數(shù)據(jù)的時(shí)候從 1998 年房改 5 年后才開始選取，所以計(jì)量數(shù)據(jù)從 2004 年開始到 2014 年結(jié)束，有效樣本共 780 個(gè)，這個(gè)有效樣本數(shù)是可以通過面板模型進(jìn)行分析測(cè)算。

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第五章 結(jié)論及政策建議

第一節(jié) 本文結(jié)論

第一，房地產(chǎn)價(jià)格上漲直接推動(dòng)了財(cái)政收入水平的提升。通過借助安徽省年度房地產(chǎn)價(jià)格、安徽省 GDP，安徽省財(cái)政收入、安徽省城市家庭人居收入、安徽省房屋投資額、安徽省年末人口數(shù)的年度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，進(jìn)一步帶動(dòng)城鎮(zhèn)化水平提升，城鎮(zhèn)化水平的提升有將帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的提升，最終增加財(cái)政收入規(guī)模內(nèi)。第二，造成房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制對(duì)各地地方財(cái)政收入影響存在差異。差異產(chǎn)生的原因，從安徽省省內(nèi)城市分析,首先是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展成熟度不同，造成不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格彈性區(qū)域存在波動(dòng)；還有一種現(xiàn)象是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或者產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)雖然處于高位，但是波動(dòng)較小受外部資金影響較輕微，使房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制對(duì)這些地區(qū)財(cái)政收入影響較小。

第二節(jié) 政策建議

通過數(shù)據(jù)處理分析發(fā)現(xiàn)，安徽省地方政府官員任職時(shí)間與當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寖r(jià)值是顯著倒 U 型曲線，在倒 U 曲線的拐點(diǎn)土地財(cái)政的問題逐步減弱，這表示地方政府官員任職時(shí)間延長(zhǎng)和官員任職體系穩(wěn)定將會(huì)有效地降低安徽省地方政府的土地出讓行為。建議地方政府按照《黨政領(lǐng)導(dǎo)干部職務(wù)任期暫行規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，提高安徽省地方政府官員任職穩(wěn)定性，減少官員行為短期化傾向。任期時(shí)間的增加，提高地方官員的歸屬感，官員任期增長(zhǎng)，更能從地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期性和群眾的生活幸福度出發(fā)制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向�？梢姽賳T考核機(jī)制的改革，能有效降低地方財(cái)力對(duì)土地出讓金的依賴，改善房地產(chǎn)行業(yè)土壤。

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參考文獻(xiàn)（略）

本文編號(hào)：54921