發(fā)布時(shí)間：2016-05-17 06:27

1 緒論

1.1 選題的背景、目的及意義
“城市綜合體”又稱 HOPSCA  （H~hotel  O~office  P~ponk  S~shopping  C~club A~apartment），是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體①。它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段的象征，是城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它的形成和發(fā)展代表著現(xiàn)代城市發(fā)展的新動(dòng)力和城市規(guī)劃的新標(biāo)向。一方面城市綜合體可以高效組合集約利用土地，以緩解土地供不應(yīng)求的問(wèn)題，改善居民生產(chǎn)生活方式，并能重新構(gòu)建城市空間組織架構(gòu)，提升區(qū)域價(jià)值，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市形象②。另一方面城市綜合體融合多種物業(yè)類型，滿足客戶多重需求，具備優(yōu)良資產(chǎn)性、能長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，引起了大部分開(kāi)發(fā)商和投資者的關(guān)注，在全國(guó)范圍內(nèi)大量開(kāi)發(fā)勢(shì)頭③。但同時(shí)城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模大、所需資金多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)布局過(guò)程中需要極強(qiáng)的策劃、管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。在城市綜合體的大量開(kāi)發(fā)背后，還存在著一些問(wèn)題影響或制約城市綜合體的發(fā)展。一是定位不準(zhǔn)確；如只考慮商業(yè)部分而不考慮該項(xiàng)目整體定位，二三類城市盲目追隨一類城市現(xiàn)有的成功案例簡(jiǎn)單復(fù)制。二是重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)；項(xiàng)目做得富麗堂皇大氣，但人氣不足，經(jīng)營(yíng)困難，都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)分割或者運(yùn)營(yíng)管理水平低下。三是缺乏高品質(zhì)產(chǎn)品；硬件設(shè)施相對(duì)優(yōu)良，但缺乏人文氣息和文化內(nèi)涵，降低了城市綜合體的整體競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)內(nèi)研究如何定位、采取何種運(yùn)營(yíng)模式等較多，但系統(tǒng)分析的較少。因此，針對(duì)城市綜合體投資開(kāi)發(fā)的可行性研究分析顯得十分重要。 
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1.2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究動(dòng)態(tài)與發(fā)展前沿
可行性研究④是以預(yù)測(cè)為前提，以投資效果為目的，從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上進(jìn)行全面綜合分析研究的方法。是對(duì)新建或改建項(xiàng)目在投資決策前,從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行全面的分析和預(yù)測(cè)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理,在既定的范圍內(nèi)進(jìn)行方案論證的選擇，多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法⑤。 為了保證田納西流域的合理開(kāi)發(fā)和綜合利用，美國(guó)于上世紀(jì) 30 年代，開(kāi)創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。二戰(zhàn)后，西方國(guó)家已將這一方法廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法⑥。  我國(guó)在 20 世紀(jì) 70 年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣。改革開(kāi)放以后，我國(guó)有關(guān)部門(mén)開(kāi)始重視相關(guān)人才的培養(yǎng)，并開(kāi)設(shè)了相關(guān)的培訓(xùn)班。1981年,國(guó)家計(jì)委明確把可行性研究階段納入基本建設(shè)程序。80 年代后，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)先后以行政文件的方式明確規(guī)定所有新建、擴(kuò)建的大中型項(xiàng)目，都要在經(jīng)過(guò)反復(fù)周密的論證后，提出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。2001 年國(guó)家發(fā)改委頒布了《投資項(xiàng)目可行性研究指南》又進(jìn)一步提高了我國(guó)可行性研究工作的科學(xué)化、程序化⑦。我國(guó)目前十分重視可行性研究，并取得一定成效。
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2 城市綜合體相關(guān)論述

2.1 城市綜合體簡(jiǎn)述 
城市綜合體在國(guó)外是一個(gè)比較成熟的建筑理念，它是指各種形態(tài)的物業(yè)高度集約，相互依存、互補(bǔ)，從而使它能夠滿足辦公、購(gòu)物和居住的城市多元化的需求。因此城市綜合體也形成的與其它商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)不同的特點(diǎn)。 
（1）物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ) 城市綜合體自身是城市功能的高度集約化發(fā)展，包括了多元消費(fèi)功能體系，加上便利的城市交通網(wǎng)絡(luò)，各功能體系之間聯(lián)系，互為補(bǔ)充，從而呈現(xiàn)出城市功能多樣性、復(fù)合性。 
（2）規(guī)模：體量具大 知名城市綜合體項(xiàng)目都呈現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)規(guī)模體量大，建筑高密度的特點(diǎn)，部分項(xiàng)目會(huì)修建超高層塔樓，以成為一個(gè)城市或地區(qū)的地標(biāo)性建筑，如香港 IFC、ICC 項(xiàng)目，臺(tái)灣 101 項(xiàng)目。 
（3）外部：高便可達(dá) 城市綜合體通常位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)、城市副中心或新區(qū)，一般都會(huì)是城市主要交通網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點(diǎn)，而且項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，可達(dá)性高，要與地鐵站點(diǎn)出入口做到無(wú)縫連接。 
（4）人流：高度密集 成熟的城市綜合體都會(huì)呈現(xiàn)出人流密集，人口密度高，客層層次多元化的現(xiàn)象。白天商務(wù)人流、消費(fèi)人流和晚間周邊居民人流互補(bǔ)，工作日與周末不同消費(fèi)人流形互補(bǔ)。  
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2.2 城市綜合體的發(fā)展歷程
城市，按照社會(huì)學(xué)的傳統(tǒng)，被定義為具有某些特征的、在地理上有界的社會(huì)組織形式。通常而言指具有一定人口規(guī)模、以非農(nóng)業(yè)人口為主較大居民點(diǎn)，人口稠密較高的地區(qū)稱為城市。城市是人類文明的主要組成部分，城市也是伴隨人類文明與進(jìn)步發(fā)展起來(lái)的。農(nóng)耕時(shí)代的城市規(guī)模很小，相對(duì)封閉。真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，如 13 世紀(jì)的地中海沿岸重要的商業(yè)和貿(mào)易中心米蘭、威尼斯等。工業(yè)革命之后，城市化進(jìn)程大大加快了，到上世紀(jì)初，發(fā)達(dá)國(guó)家絕大多數(shù)人口都已生活在城市。與西方不同，中國(guó)城市的起源是“城”與“市”的組合詞�！俺恰敝饕菫榱朔佬l(wèi)，并且用城墻等圍起來(lái)的地域�！笆小眲t是指進(jìn)行交易的場(chǎng)所，“日中為市”。這兩者都是城市最原始的形態(tài)，嚴(yán)格地說(shuō)，都不是真正意義上的城市，在生產(chǎn)力發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下“城”和“市”才走向結(jié)合。 城市化，又稱城鎮(zhèn)化，是指伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄉(xiāng)村人口與城鎮(zhèn)人口的此消彼長(zhǎng)，居民的生活方式向城鎮(zhèn)型轉(zhuǎn)化并穩(wěn)定的過(guò)程。城市化進(jìn)程伴隨著城市產(chǎn)生而開(kāi)始。早在原始社會(huì)向奴隸社會(huì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，就出現(xiàn)了城市。然而，生產(chǎn)力低下，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，人口聚集能力不強(qiáng)，城市的發(fā)展極其緩慢。工業(yè)革命后，社會(huì)化大生產(chǎn)的出現(xiàn)，促進(jìn)社會(huì)分工，才使得城市人口迅速增長(zhǎng)，城市人口比例不斷上升，從 1800～1950 年城市人口增加了 23 倍。從整個(gè)世界看，1900 到 1980年，城市人口從 13.6%增長(zhǎng)為 41.3%。所以，現(xiàn)代工業(yè)的出現(xiàn)、資本主義的產(chǎn)生促進(jìn)了城市化。 
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3 影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的要素分析 .......  21  
3.1 影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的因素整理分析 .........  21  
3.1.1 影響因素的尋找 ......  21  
3.1.2 影響因素的整理分析 .....  24  
3.2 影響城市綜合體開(kāi)發(fā)因素的確立 ..........  26  
3.2.1 影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的外部因素 ......  27  
3.2.2 影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的內(nèi)部因素 ......  28  
3.3 城市綜合體案例分析 .........  30  
3.3.1 成功案例....  30  
3.3.2 失敗案例....  43  
3.3.3 案例分析啟示 ..........  30  
3.4 本章小結(jié) .......  46  
4 實(shí)例研究 ....  47
4.1 影響因素分析.......  47  
4.1.1 項(xiàng)目外部因素分析 .........  47  
4.1.2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素分析 .........  51  
4.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與預(yù)測(cè) ..........  58  
4.4.1 財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 .....  58  
4.4.2 盈利能力分析 ..........  60  
4.4.3 財(cái)務(wù)生存能力分析 .........  61  
4.4.4 借款償還能力分析 .........  61  
4.4.5 不確定性分析 ..........  61  
4.3 社會(huì)評(píng)價(jià) .......  62  
4.3.1 正面影響....  62  
4.3.2 負(fù)面影響....  63  
4.4 項(xiàng)目主要結(jié)論.......  63  
4.5 本章小結(jié) .......  63  
5 實(shí)例研究啟示 ..........  65 

5 實(shí)例研究啟示

當(dāng)一個(gè)城市的半徑不斷擴(kuò)張，原有傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)往往就不能適應(yīng)城市的需求，這就需要具有復(fù)合型、多重功能型的城市新商業(yè)綜合體的出現(xiàn)。根據(jù)前文確立的影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的主要因素，通過(guò) G-85 地塊項(xiàng)目的實(shí)例研究，我們有如下啟示： 外部因素（城市發(fā)展水平）是城市綜合體開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，是其發(fā)展的原動(dòng)力。進(jìn)行城市綜合體開(kāi)發(fā)，首先要對(duì)所在的城市進(jìn)行分析研究，確定城市是否具備開(kāi)發(fā)城市綜合體的條件。根據(jù)前文的研究，主要是分析城市的發(fā)展水平是否可以承載城市綜合體的開(kāi)發(fā)，城市發(fā)展水平主要包括政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素和人口因素四個(gè)方面。一個(gè)綜合體的投資開(kāi)發(fā)要取得成功，所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、人們的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買(mǎi)能力，附近的交通是否便利，有沒(méi)有相應(yīng)的鼓勵(lì)政策都會(huì)有極大的影響。 內(nèi)部因素（開(kāi)發(fā)商能力）是城市綜合體開(kāi)發(fā)的保證。一個(gè)再好的項(xiàng)目，如果沒(méi)有資金作為保證，那么巧婦也難為無(wú)米之炊。而從金源 MALL 的重生我們可以發(fā)現(xiàn)，即使城市發(fā)展水平再高，外部因素再好，仍然有經(jīng)營(yíng)不善、關(guān)張倒閉的綜合體項(xiàng)目。包括我們進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也是基于項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)的預(yù)期來(lái)開(kāi)展的，，不管在定位、業(yè)態(tài)組合、招商、后期管理哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都勢(shì)必將影響城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)。所以一個(gè)成功的綜合體應(yīng)當(dāng)是在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不斷調(diào)整，但內(nèi)因卻是關(guān)鍵，必須準(zhǔn)確定位，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)組合和科學(xué)管理以及不斷的創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢(shì)，才能確保項(xiàng)目長(zhǎng)期獲益，運(yùn)營(yíng)成功。  

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結(jié)論

結(jié)論 城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、客群多樣性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強(qiáng)大的生命力和良好的發(fā)展前景，必將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 本文從城市的發(fā)展軌跡著手，沿著城市化進(jìn)程的脈絡(luò)，通過(guò)分析城市綜合體的發(fā)展背景，發(fā)展歷程，從城市發(fā)展的歷程和城市化的進(jìn)程推出，城市綜合體是城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，而產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市化進(jìn)程加快、生活方式的改變是城市綜合體產(chǎn)生的根本原因，商業(yè)綜合體的發(fā)展與一個(gè)城市的商業(yè)價(jià)值發(fā)展有著息息相關(guān)而又互為推動(dòng)的功能。當(dāng)一個(gè)城市的半徑不斷擴(kuò)張，原有老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)往往就不能適應(yīng)城市的需求，城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)正好發(fā)揮了商業(yè)中心的引領(lǐng)作用，一個(gè)城市的商業(yè)綜合體就是一個(gè)城市的中心。 通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的分析。結(jié)合作者的觀點(diǎn)，總結(jié)了影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的主要因素。并結(jié)合國(guó)內(nèi)外案例的整理分析予以佐證。同時(shí)運(yùn)用于 G-85 地塊的開(kāi)發(fā)，得到以下結(jié)論： 
（1）影響城市綜合體開(kāi)發(fā)的要素主要包括城市發(fā)展水平和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。城市發(fā)展的水平是城市綜合體開(kāi)發(fā)取得成功的外因，主要體現(xiàn)在城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)要與城市發(fā)展水平相適應(yīng)，從政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、人口四個(gè)因素進(jìn)行分析，要符合當(dāng)?shù)氐恼�，要有能支撐綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)人群，選擇交通便利的區(qū)位，充分論證。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力是城市綜合體開(kāi)發(fā)取得成功的內(nèi)因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)要由有成熟經(jīng)驗(yàn)的大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)操盤(pán)開(kāi)發(fā)，要有雄厚的資金實(shí)力和成熟的大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以免導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗。  
（2）城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)效益，還要綜合考慮城市綜合體的社會(huì)效益和環(huán)境效益。一方面要發(fā)揮城市綜合體的商業(yè)職能，同時(shí)要承擔(dān)更多的城市公共設(shè)施的職能，要通過(guò)城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，在完善社會(huì)區(qū)域功能、提高城市商業(yè)檔次、改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)，增加就業(yè)崗位、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面都發(fā)揮積極重要的作用。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：45920