1.導(dǎo)論

在設(shè)計和實行增值稅制度過程中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)重要領(lǐng)域，也是公認(rèn)難以處理的領(lǐng)域。對房地產(chǎn)業(yè)營改增問題進(jìn)行研究，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)徤康良好發(fā)展以及促進(jìn)社會和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。住房作為普通百姓的必需品，房地產(chǎn)業(yè)營改增將影響居民福利。因此，本文從居民福利的角度，通過測算房地產(chǎn)業(yè)營改增的價格效應(yīng)和居民福利效應(yīng)，并結(jié)合國際對房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，為我國房地產(chǎn)業(yè)營改增整體改革方案提出政策建議。郭家華（2011)以交通運輸企業(yè)為例，研究增值稅“擴圍”改革對第三產(chǎn)業(yè)的影響，從企業(yè)稅負(fù)、國家財政收入、征納雙方效率的角度分析了增值稅“擴圍”的必要性.何駿（2012)以上海2007年投入產(chǎn)出表測算增值稅“擴圍”改革對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶來的稅負(fù)變動和稅收彈性變動，并據(jù)此對試點行業(yè)的短期和長期效應(yīng)進(jìn)行評估。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：就短期而言，除軟件業(yè)、文化藝術(shù)也和租賃業(yè)以外，增值稅“擴圍”改革大幅降低現(xiàn)代服務(wù)業(yè)行業(yè)稅負(fù)并急劇降低其稅收彈性。同時，當(dāng)年上海市稅收收入減少。從長期而言，隨著行業(yè)產(chǎn)值的增加和增值稅抵扣鏈條的不斷完整，稅收收入將穩(wěn)定增長。增值稅“擴圍”改革有利于上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

.......

2.營業(yè)稅改征增值稅的理論基礎(chǔ)

2.1財政收入原則

稅收最基本的職能是籌集財政收入。財政收入原則是稅收活動在保障組織財政收入過程應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則。它是制定稅收政策、法律和措施，設(shè)計稅制、規(guī)范稅收活動的基本出發(fā)點。財政收入原則要求達(dá)到足額和穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)。?財政收入的足額標(biāo)準(zhǔn)是指稅收要為政府籌集足額的資金，以滿足政府向社會提供公共品的財力需要。財政收入的足額是一種相對標(biāo)準(zhǔn)，政府職能的大小決定了稅收收入的多少，同時政府提供公共品的能力又受到財政收入的制約。財政收入的穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)是指稅收與國民生產(chǎn)總值或國民收入的比重應(yīng)相對穩(wěn)定，不宜經(jīng)常變動，以避免稅收對經(jīng)濟(jì)正常秩序造成沖擊。財政收入的穩(wěn)定也是一個相對的概念，，當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變革時，由于政府開支結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，稅收收入的穩(wěn)定與平衡會被打破。但由于受到財政稅法規(guī)定的制約，稅收收入的變動不能任意擴大。

2.2公平效率原則

稅收公平原則，是指稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該在納稅人之間平等、公平地分配。公平原則又進(jìn)一步引申為受益原則和能力原則。受益原則是指每個納稅人義務(wù)人應(yīng)根據(jù)其從政府提供的公共服務(wù)中得到的收益的多少而相應(yīng)納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅。能力原則是指按納稅人義務(wù)人的納稅能力的大小來納稅，具體包括橫向公平和級向公平。橫向公平是指納稅能力相同的納稅人必須繳納相同的稅；縱向公平是指納稅能力不同的納稅人應(yīng)繳納不同的稅收。稅收的累進(jìn)性是稅收公平原則的一種體現(xiàn)，意味著支付能力越強的人繳納的稅收越多。住房是人們最基本的生活必需品，房地產(chǎn)行業(yè)營改增將涉及到千萬普通民眾的住房權(quán)益，在改革時應(yīng)考慮稅收公平原則。

3.我國房地產(chǎn)業(yè)稅收的基本情況 ........13

3.1我國房地產(chǎn)業(yè)稅收制度和稅負(fù)情況.... 13 
3.2我國房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅制度現(xiàn)狀.......15
4.價格效應(yīng)分析.......20
4.1增值稅和營業(yè)稅的價格效應(yīng) ..........20
4. 2基于投入產(chǎn)出表的價格效應(yīng)模型....21
4.3營業(yè)稅改增值稅的價格效應(yīng)測算.........23
5.福利效應(yīng)分析........27
5.1福利效應(yīng)理論背景.........27
5. 2福利效應(yīng)模型構(gòu)建.........28 
5.3居民福利效應(yīng)測算.......33

6.房地產(chǎn)業(yè)增值稅制度的國際比較與借鑒

6. 1國際房地產(chǎn)業(yè)増值稅制度的比較

至于有關(guān)居住用不動產(chǎn)的再次銷售行為和租賃行為，加拿大相關(guān)稅法則是按照免稅待遇處理。另外，有關(guān)政府機關(guān)、學(xué)校團(tuán)體、醫(yī)療機構(gòu)以及非營利性慈善機構(gòu)等公共機構(gòu)進(jìn)行的所有有關(guān)不動產(chǎn)的交易行為都獲得免稅待遇。在對加拿大有關(guān)不動產(chǎn)交易的增值稅處理有了一定了解后，我們不妨對. 加拿大的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行簡單的了解。對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，除了需要征收GST/HST這類流轉(zhuǎn)稅外，仍需繳納其他各種稅負(fù)，如土地轉(zhuǎn)讓稅、公證費、登記費等。此外，針對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，加拿大地方政府將根據(jù)不動產(chǎn)每年的市場價值征收財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅是加拿大地方政府的重要財政收入來源。同時，財產(chǎn)稅的稅基是通過財產(chǎn)估值來確定的，也是加拿大征收GST/HST的重要依據(jù)。

6. 2房地產(chǎn)業(yè)増值稅征稅法處理和免稅法處理的比較

在對居住用不動產(chǎn)的再次銷售行為和租賃行為釆取免稅處理，則是由于估算居住用房的租金在實踐中難以操作所釆取的折中做法。在居民居住期間，不會對其相應(yīng)的估算租金進(jìn)行征稅。若對承租人租賃居住用不動產(chǎn)的租金做征稅處理，實際上會造成對承租人的歧視，使得消費者更傾向于通過購買住房的形勢來獲得住房服務(wù)。可見，加拿大對居住用房的相關(guān)處理，體現(xiàn)增值稅的中性原則以及稅收公平原則和稅收的效率原則。同時有利于房價的穩(wěn)定，避免房價的高漲情況的出現(xiàn)。選擇寬稅基的增值稅制度有利于實現(xiàn)增值稅的公平性和中立性，在更大程度上消除重復(fù)征稅。然而，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀稅負(fù)重的情況，過重的稅負(fù)并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于房價的調(diào)控，甚至出現(xiàn)普通居民難以承擔(dān)住房服務(wù)的可能。因此，從行業(yè)發(fā)展跟居民生活的角度，若在不動產(chǎn)釆用增值稅寬稅基，則應(yīng)相應(yīng)選擇低稅率以平衡不動產(chǎn)的增值稅稅負(fù)。加拿大的貨物和勞務(wù)稅的稅率為5%，相當(dāng)于我國現(xiàn)行營業(yè)稅制度中對于“銷售不動產(chǎn)”的稅率，因此，在我國的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅的改革中，應(yīng)盡量選擇較低的稅率。
.........

7.結(jié)論與政策建議

7.1主要結(jié)論

在價格效應(yīng)分析中，通過投入產(chǎn)出的價格效應(yīng)模型，測算出不同稅制安排下的各行業(yè)的最終商品的價格變化率。營改增后，對原增值稅行業(yè)而言，其稅負(fù)的變化取決于其他行業(yè)商品價格的變化以及其他行業(yè)對該行業(yè)的中間投入的比重。對于擴圍行業(yè)而言，營改增前后使用稅率的變化、改革后可抵扣的中間投入的占比等因素都對其稅負(fù)有所影響。在現(xiàn)行營改增的進(jìn)程上，建筑業(yè)的商品價格略微上升0.41%,僅為0.006%。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入營改增改革后，房地產(chǎn)業(yè)商品價格均有所下降，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)適用6%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-7. 87%，當(dāng)適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-4. 22%。對建筑業(yè)而言，當(dāng)適用增值稅稅率為6%時，商品價格變化率為0.2%;當(dāng)適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率約為2%。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入增值稅體系后，其他行業(yè)，包括原增值稅行業(yè)、已納入營改增的第三產(chǎn)業(yè)以及其他第三產(chǎn)業(yè)的價格均有所下降。

7. 2我國房地產(chǎn)業(yè)營改增的政策建議

“營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。稅收改革對社會的多方都有影響，房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，與普通百姓的生活息息相關(guān)。因此，本文以居民福利效應(yīng)為視角，考察了房地產(chǎn)業(yè)營改增對各部門商品的價格影響，并進(jìn)一步測算房地產(chǎn)業(yè)營改增對居民福利的影響。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的較難以適用增值稅一般規(guī)定的行業(yè)。通過借鑒國外發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，結(jié)合福利效應(yīng)測算結(jié)果，筆者認(rèn)為低稅率寬稅基的增值稅制度比較符合我國國情。

.........

參考文獻(xiàn)（略）

本文編號：38670