1.導論

在設計和實行增值稅制度過程中，房地產業(yè)占據(jù)重要領域，也是公認難以處理的領域。對房地產業(yè)營改增問題進行研究，在促進房地產業(yè)徤康良好發(fā)展以及促進社會和經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。住房作為普通百姓的必需品，房地產業(yè)營改增將影響居民福利。因此，本文從居民福利的角度，通過測算房地產業(yè)營改增的價格效應和居民福利效應，并結合國際對房地產業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，為我國房地產業(yè)營改增整體改革方案提出政策建議。郭家華（2011)以交通運輸企業(yè)為例，研究增值稅“擴圍”改革對第三產業(yè)的影響，從企業(yè)稅負、國家財政收入、征納雙方效率的角度分析了增值稅“擴圍”的必要性.何駿（2012)以上海2007年投入產出表測算增值稅“擴圍”改革對當?shù)噩F(xiàn)代服務業(yè)帶來的稅負變動和稅收彈性變動，并據(jù)此對試點行業(yè)的短期和長期效應進行評估。研究結果發(fā)現(xiàn)：就短期而言，除軟件業(yè)、文化藝術也和租賃業(yè)以外，增值稅“擴圍”改革大幅降低現(xiàn)代服務業(yè)行業(yè)稅負并急劇降低其稅收彈性。同時，當年上海市稅收收入減少。從長期而言，隨著行業(yè)產值的增加和增值稅抵扣鏈條的不斷完整，稅收收入將穩(wěn)定增長。增值稅“擴圍”改革有利于上海現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。

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2.營業(yè)稅改征增值稅的理論基礎

2.1財政收入原則

稅收最基本的職能是籌集財政收入。財政收入原則是稅收活動在保障組織財政收入過程應當遵循的基本準則。它是制定稅收政策、法律和措施，設計稅制、規(guī)范稅收活動的基本出發(fā)點。財政收入原則要求達到足額和穩(wěn)定的標準。?財政收入的足額標準是指稅收要為政府籌集足額的資金，以滿足政府向社會提供公共品的財力需要。財政收入的足額是一種相對標準，政府職能的大小決定了稅收收入的多少，同時政府提供公共品的能力又受到財政收入的制約。財政收入的穩(wěn)定標準是指稅收與國民生產總值或國民收入的比重應相對穩(wěn)定，不宜經(jīng)常變動，以避免稅收對經(jīng)濟正常秩序造成沖擊。財政收入的穩(wěn)定也是一個相對的概念，，當社會經(jīng)濟發(fā)生重大變革時，由于政府開支結構發(fā)生重大調整，稅收收入的穩(wěn)定與平衡會被打破。但由于受到財政稅法規(guī)定的制約，稅收收入的變動不能任意擴大。

2.2公平效率原則

稅收公平原則，是指稅收負擔應該在納稅人之間平等、公平地分配。公平原則又進一步引申為受益原則和能力原則。受益原則是指每個納稅人義務人應根據(jù)其從政府提供的公共服務中得到的收益的多少而相應納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅。能力原則是指按納稅人義務人的納稅能力的大小來納稅，具體包括橫向公平和級向公平。橫向公平是指納稅能力相同的納稅人必須繳納相同的稅；縱向公平是指納稅能力不同的納稅人應繳納不同的稅收。稅收的累進性是稅收公平原則的一種體現(xiàn)，意味著支付能力越強的人繳納的稅收越多。住房是人們最基本的生活必需品，房地產行業(yè)營改增將涉及到千萬普通民眾的住房權益，在改革時應考慮稅收公平原則。

3.我國房地產業(yè)稅收的基本情況 ........13

3.1我國房地產業(yè)稅收制度和稅負情況.... 13 
3.2我國房地產業(yè)的營業(yè)稅制度現(xiàn)狀.......15
4.價格效應分析.......20
4.1增值稅和營業(yè)稅的價格效應 ..........20
4. 2基于投入產出表的價格效應模型....21
4.3營業(yè)稅改增值稅的價格效應測算.........23
5.福利效應分析........27
5.1福利效應理論背景.........27
5. 2福利效應模型構建.........28 
5.3居民福利效應測算.......33

6.房地產業(yè)增值稅制度的國際比較與借鑒

6. 1國際房地產業(yè)増值稅制度的比較

至于有關居住用不動產的再次銷售行為和租賃行為，加拿大相關稅法則是按照免稅待遇處理。另外，有關政府機關、學校團體、醫(yī)療機構以及非營利性慈善機構等公共機構進行的所有有關不動產的交易行為都獲得免稅待遇。在對加拿大有關不動產交易的增值稅處理有了一定了解后，我們不妨對. 加拿大的房地產稅收體系進行簡單的了解。對于不動產轉讓行為，除了需要征收GST/HST這類流轉稅外，仍需繳納其他各種稅負，如土地轉讓稅、公證費、登記費等。此外，針對不動產的保有環(huán)節(jié)，加拿大地方政府將根據(jù)不動產每年的市場價值征收財產稅。財產稅是加拿大地方政府的重要財政收入來源。同時，財產稅的稅基是通過財產估值來確定的，也是加拿大征收GST/HST的重要依據(jù)。

6. 2房地產業(yè)増值稅征稅法處理和免稅法處理的比較

在對居住用不動產的再次銷售行為和租賃行為釆取免稅處理，則是由于估算居住用房的租金在實踐中難以操作所釆取的折中做法。在居民居住期間，不會對其相應的估算租金進行征稅。若對承租人租賃居住用不動產的租金做征稅處理，實際上會造成對承租人的歧視，使得消費者更傾向于通過購買住房的形勢來獲得住房服務�？梢�，加拿大對居住用房的相關處理，體現(xiàn)增值稅的中性原則以及稅收公平原則和稅收的效率原則。同時有利于房價的穩(wěn)定，避免房價的高漲情況的出現(xiàn)。選擇寬稅基的增值稅制度有利于實現(xiàn)增值稅的公平性和中立性，在更大程度上消除重復征稅。然而，考慮到我國房地產業(yè)的宏觀稅負重的情況，過重的稅負并不利于房地產業(yè)的健康發(fā)展，也不利于房價的調控，甚至出現(xiàn)普通居民難以承擔住房服務的可能。因此，從行業(yè)發(fā)展跟居民生活的角度，若在不動產釆用增值稅寬稅基，則應相應選擇低稅率以平衡不動產的增值稅稅負。加拿大的貨物和勞務稅的稅率為5%，相當于我國現(xiàn)行營業(yè)稅制度中對于“銷售不動產”的稅率，因此，在我國的房地產業(yè)營業(yè)稅改增值稅的改革中，應盡量選擇較低的稅率。
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7.結論與政策建議

7.1主要結論

在價格效應分析中，通過投入產出的價格效應模型，測算出不同稅制安排下的各行業(yè)的最終商品的價格變化率。營改增后，對原增值稅行業(yè)而言，其稅負的變化取決于其他行業(yè)商品價格的變化以及其他行業(yè)對該行業(yè)的中間投入的比重。對于擴圍行業(yè)而言，營改增前后使用稅率的變化、改革后可抵扣的中間投入的占比等因素都對其稅負有所影響。在現(xiàn)行營改增的進程上，建筑業(yè)的商品價格略微上升0.41%,僅為0.006%。當房地產業(yè)和建筑業(yè)納入營改增改革后，房地產業(yè)商品價格均有所下降，當房地產業(yè)適用6%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-7. 87%，當適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率為-4. 22%。對建筑業(yè)而言，當適用增值稅稅率為6%時，商品價格變化率為0.2%;當適用11%的增值稅稅率時，商品價格變化率約為2%。房地產業(yè)和建筑業(yè)納入增值稅體系后，其他行業(yè)，包括原增值稅行業(yè)、已納入營改增的第三產業(yè)以及其他第三產業(yè)的價格均有所下降。

7. 2我國房地產業(yè)營改增的政策建議

“營業(yè)稅改增值稅是我國結構性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負并促進第三產業(yè)的融合發(fā)展。稅收改革對社會的多方都有影響，房地產業(yè)作為國家的支柱產業(yè)，與普通百姓的生活息息相關。因此，本文以居民福利效應為視角，考察了房地產業(yè)營改增對各部門商品的價格影響，并進一步測算房地產業(yè)營改增對居民福利的影響。房地產業(yè)是公認的較難以適用增值稅一般規(guī)定的行業(yè)。通過借鑒國外發(fā)達國家對房地產業(yè)增值稅處理的經(jīng)驗，結合福利效應測算結果，筆者認為低稅率寬稅基的增值稅制度比較符合我國國情。

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參考文獻（略）

本文編號：38670