引    言 

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房屋租賃市場也隨之蓬勃發(fā)展。我國法律明確賦予了房屋承租人以優(yōu)先購買權，但是對房屋次承租人是否享有優(yōu)先購買權目前無明確規(guī)定。隨著房屋轉租的發(fā)生，因轉租而進入到租賃關系中的次承租人的權利問題也引起理論界和實務界的關注。然而，無論是司法實務界還是理論界，對是否賦予次承租人優(yōu)先購買權存在較大爭議。同時，在我國各地、各級法院審結的涉及次承租人是否享有優(yōu)先購買權案件中，裁判結果差異較大。對于涉及侵犯優(yōu)先購買權的賠償案件中，裁判結果亦存在差異。因此，越來越多的學者開始討論次承租人優(yōu)先購買權的權利正當性及該權利的構成、行使、救濟與保護問題。 目前，對于承租人優(yōu)先購買權的存廢及次承租人優(yōu)先購買權權利正當性的探討較多，多是從制度本身的效率、公平、正義等法律價值出發(fā)，結合實際情況進行的討論，但是觀點差異較大，理論上尚無定論，法律也未明確賦予次承租人以優(yōu)先購買權。本文筆者從理論維度、司法實踐維度、法解釋學維度三個維度對次承租人優(yōu)先購買權進行論述，從而對房屋次承租人享有優(yōu)先購買權進行權利的正當性證成。其次，對于次承租人優(yōu)先購買權的構成要件、次承租人優(yōu)先購買權的行使程序進行了的論述，并對侵犯次承租人優(yōu)先購買權時的賠償問題進行了探討。在租賃權日益物權化的今天，因租賃和轉租而產(chǎn)生的法律糾紛日益增加，諸多案件的裁判者在案件審理過程中無法找到明確具體的法律指引，筆者希望本文可以為立法者和實務工作者提供理論上的參考和借鑒，以促進我國司法的統(tǒng)一性和權威性，維護司法的公信力。 
根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定1，經(jīng)出租人同意的、符合法律規(guī)定的轉租系合法轉租，違背出租人意愿、違反法律規(guī)定的為非法轉租。對于非法轉租的房屋次承租人，由于法律規(guī)定承租人非法轉租的，出租人可以解除合同，此時承租人與次承租人之間的轉租合同無法繼續(xù)履行，出租人如欲出售房屋，即可行使其解除權，使承租人退出租賃關系并失去其優(yōu)先購買權；次承租人亦得承擔因承租人的違約產(chǎn)生的損失，并返還租賃物。筆者認為非法轉租關系中的次承租人無權向所有權人主張先買權。因此，筆者將在合法轉租的基礎下，探討次承租人的優(yōu)先購買權。  
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一、 房屋次承租人優(yōu)先購買權的正當性證成 

承租人的優(yōu)先購買權作為一項民事權利，是由民事法律即我國合同法及相關司法解釋所確認的權利。在合法轉租關系中，次承租人作為轉租合同的一方當事人，其是否可以享有與承租人一致的因租賃合同而享有的同等條件下優(yōu)先購買租賃房屋的權利？同時當承租人優(yōu)先購買權與次承租人優(yōu)先購買權發(fā)生權利沖突時，何者該優(yōu)先？目前我國法律法規(guī)及相關司法解釋對以上問題均無明確規(guī)定，因此筆者將從理論維度、司法實踐維度、法解釋學維度對上述兩個問題進行論述，從而對房屋次承租人享有優(yōu)先購買權進行權利正當性證成。 

（一）理論維度分析
無論是追溯歷史還是放眼各國民事法律制度，先買權制度都是頗為重要的一項民事法律制度。先買權制度可以實現(xiàn)穩(wěn)定社會、經(jīng)濟秩序的秩序價值。學者張學文認為，先買權制度可以使租賃物所有權主體簡單化，從而減少因所有權變更產(chǎn)生的糾紛，穩(wěn)定既存的經(jīng)濟、社會秩序。筆者認為，從先買權維護秩序價值意義出發(fā)，次承租人優(yōu)先購買權正當性基礎根源于先買權制度的價值追求。在存在轉租的多重租賃關系中，租賃房屋的占有、使用與所有權是相分離的，租賃房屋處于所有權人、承租人、次承租人等多元主體的控制之下。多個主體控制同一財產(chǎn)的情況下，各個主體對各自權利的行使不可避免地會發(fā)生沖突，解決沖突的最好辦法就是主體的同化和歸整。不同利益主體歸整為一個主體，利益和價值多元化也就隨之消滅，權利沖突也就不復存在。1基于歸整為一的考慮，在轉租關系中，當次承租人實際占有、使用房屋時，賦予其先買權可以維持基于其占有房屋而形成的穩(wěn)定的社會和經(jīng)濟關系，將占有人與所有權人向同一主體轉化，既可以解決權利沖突，亦可維護穩(wěn)定的經(jīng)濟、社會秩序。同時，先買權的制度價值亦在于側重保護交易安全。在現(xiàn)代社會，法律制度存在的基礎發(fā)生了變化，現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，需要立法者更加關注財產(chǎn)在流轉中的增值和交易上的安全，而不是財產(chǎn)靜態(tài)的安全。2賦予次承租人優(yōu)先購買權，可以減少目前因立法缺失所產(chǎn)生的權利糾紛并改變目前次承租人在租賃關系中的權利不確定性，維護交易安全。 先買權的效率價值在于該制度可以最大限度地提高資源的使用效率，發(fā)揮資源的社會經(jīng)濟效益。法律賦予承租人優(yōu)先購買權即是為了提高作為社會重要資源的房屋的使用價值和利用效率，從而更好地體現(xiàn)效率價值。對于存在轉租關系的房屋租賃關系中，賦予次承租人優(yōu)先購買權，可以減少因房屋所有權變更產(chǎn)生的次承租人的搬遷、重新尋找租賃房屋成本及出租人與他人締約、磋商的時間和經(jīng)濟成本。 先買權的正義價值隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展發(fā)生了一定程度的轉變。先買權制度的設計之初在于順應實質正義的價值追求而傾向性地保護作為承租人的社會弱者。然而，隨著市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，先買權制度的實質正義的追求也應隨之發(fā)生變化。以房屋租賃關系為例，無論是國外還是國內(nèi)，賦予承租人優(yōu)先購買權均是為了保障承租人的居住權。那么，在商品房租賃中，承租人是否應享有優(yōu)先購買權不無疑問。同時，在存在轉租關系的住房租賃關系中，次承租人相對于承租人而言既是對房屋最為需要的人，也是法律所保護的社會弱者。所以，遵從先買權制度價值，次承租人優(yōu)先購買權作為民事主體享有的一項民事權利有其正當性基礎。但是對于其行使的方式、順序等，法律應細致、明確地進行規(guī)定，從而使先買權制度在運行過程中實現(xiàn)其制度本身所追求的各種價值。關于次承租人優(yōu)先購買權的構成要件及行使程序，筆者將在后文進行詳細論述。 
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（二）司法實踐維度分析 
筆者以“承租人優(yōu)先購買權”為關鍵詞檢索了中國裁判文書網(wǎng)、北大法寶中共計 579 個案件，其中包含中華人民共和國最高人民法院 2 件，各省市高級人民法院 53 件，各地中級人民法院 315 件，各地基層人民法院 209 件。在上述579 件案件中涉及次承租人的案件 24 件，其中爭議焦點為次承租人是否享有優(yōu)先購買權的有 17 件。通過檢索案例，筆者發(fā)現(xiàn)涉及次承租人優(yōu)先購買權糾紛的裁判結果存在較大差異，存在明確否定次承租人享有優(yōu)先購買權的法官、存在明確肯定次承租人享有優(yōu)先購買權的法官、還有部分法官不直接論述次承租人是否享有優(yōu)先購買權，直接因其他因素確定裁判結果。在上述 17 件涉及次承租人優(yōu)先購買權的案件中有 5 件案件是經(jīng)過兩審甚至是“三審”即經(jīng)過兩審后又進行再審的案件。 下面，筆者將結合幾個典型案例闡述司法實踐對于次承租人優(yōu)先購買權的處理思路，并分析次承租人優(yōu)先購買權的權利正當性。檢索目標案例：蘇巧云與連云港市強農(nóng)物資公司等房屋租賃合同糾紛案1；四川簡陽匯鑫超市連鎖有限責任公司與四川省簡陽金盾花崗石廠房屋租賃合同糾紛案1；鄺展東與廣州市東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等房屋優(yōu)先購買權糾紛上訴案2，陳某某與阮甲、阮乙等優(yōu)先購買權糾紛案3。以（2011）滬二中民二（民）終字第 39 號為例，該案一審判決中4直接認定次承租人無優(yōu)先購買權，二審時法官回避了次承租人是否享有優(yōu)先購買權，而是以雙方當事人的合同中關于“在租賃期間，房屋出租方如將房產(chǎn)所有權及出租經(jīng)營管理權轉移給第三方，不必征得陳某某同意”的約定為切入點，法官認為該內(nèi)容表明，租賃商鋪產(chǎn)權的變更無需征得陳某某同意，陳某某已經(jīng)放棄了購買房屋產(chǎn)權的權利”的表述系放棄優(yōu)先購買權，因此不具有優(yōu)先購買權。
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三、  次承租人優(yōu)先購買權行使程序與效力 ........... 23 
（一）行使程序 .......... 23 
（二）次承租人優(yōu)先購買權的行使效力 .......... 25 
四、  次承租人優(yōu)先購買權受侵犯時的救濟 ........... 27 
（一）賠償責任的請求權基礎 .......... 27 
（二）賠償范圍 .......... 29 
（三）賠償責任的法律適用 ...... 30 
（四）賠償當事人 ...... 30 

四、 次承租人優(yōu)先購買權受侵犯時的救濟 

目前《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條1規(guī)定，當出租人未履行其法律義務，致使承租人優(yōu)先購買權受侵害時，請求出租人賠償損失是承租人主張救濟的方式。首先，筆者贊同在次承租人優(yōu)先購買權受侵犯時，比照承租人優(yōu)先購買權受侵犯的情形，以“賠償”的方式救濟次承租人，但是對于如何承擔賠償責任、賠償責任的范圍如何，法律無明確規(guī)定，因此筆者將對如何進行賠償及賠償范圍進行論述，希望可以為司法實踐和立法者提供參考。 通過檢索中國裁判文書網(wǎng)中關于承租人優(yōu)先購買權糾紛中涉及賠償?shù)?56個案例，筆者發(fā)現(xiàn)在司法實務中對于承租人優(yōu)先購買權受侵犯，承租人主張賠償責任時，各級、各地法院的判決結果存在差異。主要存在以下做法：1、確認出租人應承擔賠償責任，但是不予論述賠償范圍，對原告主張的損失通過案件中原告的其他訴求予以確認。22、判決出租人應承擔賠償責任，對承租人因優(yōu)先購買權受侵犯而發(fā)生的實際損失予以支持。33、判決出租人應承擔賠償責任，對承租人因優(yōu)先購買權受侵犯而發(fā)生的實際損失及可預見的間接損失均予以賠償。4以上三種做法中，第二種做法的比例相對較高。筆者將對上述三種做法進行評析，并結合以上做法進而提出自己關于侵犯次承租人優(yōu)先購買權時如何賠償?shù)淖疽姟?nbsp;

（一）賠償責任的請求權基礎 
根據(jù)我國現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，存在出租人侵犯承租人優(yōu)先購買權情形的，承租人可以訴至法院，請求出租人承擔賠償責任。但是筆者認為，該責任的承擔應以承租人事實上有購買意愿及購買能力為前提。因此在司法實踐中，如承租人起訴要求出租人承擔賠償責任，應提供適當?shù)淖C據(jù)證明其有購買房屋的意愿及購買承租房屋的能力，否則，在承租人不具備購買能力又起訴要求出租人承擔賠償責任時，對出租人而言顯失公平。同時，規(guī)定承租人有一定的購買能力，也可以防止承租人惡意、虛假訴訟，浪費國家司法資源。 首先，關于承租人優(yōu)先購買權受侵犯產(chǎn)生的賠償責任，，其請求權基礎為何種權利，理論上尚存在爭論，目前主要有侵權責任說1、締約過失責任說2、違約責任說3、獨立責任說4。筆者認為，侵犯次承租人優(yōu)先購買權時，責任人應承擔違約責任。理由如下：從該賠償請求權基礎而言，其屬于違約責任與侵權責任的競合。在“同等條件”下，出租人負有與次承租人強制締約的義務，在出租人未按法律規(guī)定履行通知義務或在次承租人行使優(yōu)先購買權時設置阻礙時，因出租人的過錯致使次承租人無法行使其合法享有的優(yōu)先購買權時，該行為構成侵權。但是，在原租賃合同的有效期內(nèi)，我國《合同法》規(guī)定了出租人的法定通知義務，即使雙方的租賃合同中無此條款，法律對于優(yōu)先購買權制度的權利、義務內(nèi)容也附屬于雙方的租賃合同，除非雙方在合同中明確排除了此權利、義務內(nèi)容。所以，基于法律的規(guī)定，出租人在未履行法律規(guī)定的通知義務時，即構成法定的違約，違約責任人應承擔相應的違約責任。也就是說侵犯優(yōu)先購買權人的賠償責任是依據(jù)我國《合同法》及其相關司法解釋所做的一般規(guī)定確立的賠償責任，所以在侵犯次承租人優(yōu)先購買權時，責任人應承擔相應的違約責任。因此，關于此類損害賠償責任的討論可以適用我國《合同法》中計算違約損害賠償?shù)囊话憷碚摗?nbsp;
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結    語 

法律是調(diào)整社會關系、解決糾紛的重要工具，通過裁判者對法律的適用，能夠幫助人們解決紛爭，化解社會矛盾，從而維護公平與正義。然而，當法律制度本身存在空白、不確定性和模糊性時，不同的裁判者在處理類似案件時可能形成差異甚大的裁判文書，此時，法律的工具價值將大打折扣。本文從理論維度、司法實踐維度、法解釋學維度分析了次承租人優(yōu)先購買權的正當性基礎，證成了次承租人優(yōu)先購買權的權利正當性。  在肯定了次承租人優(yōu)先購買權的正當性基礎上，筆者討論了次承租人優(yōu)先購買權的構成要件、行使程序及效力，并根據(jù)轉租的不同情形，結合先買權制度、承租人優(yōu)先購買權制度的價值追求及優(yōu)先購買權所涉及的多方利益衡量，探討了各種情形下承租人優(yōu)先購買權與次承租人優(yōu)先購買權行使的順序。同時，由于目前我國法律僅規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受侵犯時出租人承擔賠償責任，但是未規(guī)定次承租人優(yōu)先購買權受侵犯時的賠償問題，亦未對賠償范圍作具體規(guī)定。筆者結合侵犯承租人優(yōu)先購買權的性質問題，認定侵犯次承租人優(yōu)先購買權的責任人應承擔相應的違約責任，并結合我國《合同法》規(guī)定的賠償范圍及司法實踐中裁判者對于賠償范圍的認定，確定了侵犯次承租人優(yōu)先購買權的賠償主體及賠償范圍。  
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參考文獻(略)