引    言 

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)也隨之蓬勃發(fā)展。我國(guó)法律明確賦予了房屋承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是對(duì)房屋次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)目前無(wú)明確規(guī)定。隨著房屋轉(zhuǎn)租的發(fā)生，因轉(zhuǎn)租而進(jìn)入到租賃關(guān)系中的次承租人的權(quán)利問(wèn)題也引起理論界和實(shí)務(wù)界的關(guān)注。然而，無(wú)論是司法實(shí)務(wù)界還是理論界，對(duì)是否賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在較大爭(zhēng)議。同時(shí)，在我國(guó)各地、各級(jí)法院審結(jié)的涉及次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案件中，裁判結(jié)果差異較大。對(duì)于涉及侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償案件中，裁判結(jié)果亦存在差異。因此，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始討論次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利正當(dāng)性及該權(quán)利的構(gòu)成、行使、救濟(jì)與保護(hù)問(wèn)題。 目前，對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存廢及次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利正當(dāng)性的探討較多，多是從制度本身的效率、公平、正義等法律價(jià)值出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行的討論，但是觀點(diǎn)差異較大，理論上尚無(wú)定論，法律也未明確賦予次承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。本文筆者從理論維度、司法實(shí)踐維度、法解釋學(xué)維度三個(gè)維度對(duì)次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行論述，從而對(duì)房屋次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行權(quán)利的正當(dāng)性證成。其次，對(duì)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件、次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使程序進(jìn)行了的論述，并對(duì)侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)的賠償問(wèn)題進(jìn)行了探討。在租賃權(quán)日益物權(quán)化的今天，因租賃和轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生的法律糾紛日益增加，諸多案件的裁判者在案件審理過(guò)程中無(wú)法找到明確具體的法律指引，筆者希望本文可以為立法者和實(shí)務(wù)工作者提供理論上的參考和借鑒，以促進(jìn)我國(guó)司法的統(tǒng)一性和權(quán)威性，維護(hù)司法的公信力。 
根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定1，經(jīng)出租人同意的、符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)租系合法轉(zhuǎn)租，違背出租人意愿、違反法律規(guī)定的為非法轉(zhuǎn)租。對(duì)于非法轉(zhuǎn)租的房屋次承租人，由于法律規(guī)定承租人非法轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，此時(shí)承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同無(wú)法繼續(xù)履行，出租人如欲出售房屋，即可行使其解除權(quán)，使承租人退出租賃關(guān)系并失去其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；次承租人亦得承擔(dān)因承租人的違約產(chǎn)生的損失，并返還租賃物。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人無(wú)權(quán)向所有權(quán)人主張先買(mǎi)權(quán)。因此，筆者將在合法轉(zhuǎn)租的基礎(chǔ)下，探討次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。  
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一、 房屋次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的正當(dāng)性證成 

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，是由民事法律即我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋所確認(rèn)的權(quán)利。在合法轉(zhuǎn)租關(guān)系中，次承租人作為轉(zhuǎn)租合同的一方當(dāng)事人，其是否可以享有與承租人一致的因租賃合同而享有的同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利？同時(shí)當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，何者該優(yōu)先？目前我國(guó)法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋對(duì)以上問(wèn)題均無(wú)明確規(guī)定，因此筆者將從理論維度、司法實(shí)踐維度、法解釋學(xué)維度對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行論述，從而對(duì)房屋次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行權(quán)利正當(dāng)性證成。 

（一）理論維度分析
無(wú)論是追溯歷史還是放眼各國(guó)民事法律制度，先買(mǎi)權(quán)制度都是頗為重要的一項(xiàng)民事法律制度。先買(mǎi)權(quán)制度可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定社會(huì)、經(jīng)濟(jì)秩序的秩序價(jià)值。學(xué)者張學(xué)文認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)制度可以使租賃物所有權(quán)主體簡(jiǎn)單化，從而減少因所有權(quán)變更產(chǎn)生的糾紛，穩(wěn)定既存的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)秩序。筆者認(rèn)為，從先買(mǎi)權(quán)維護(hù)秩序價(jià)值意義出發(fā)，次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)正當(dāng)性基礎(chǔ)根源于先買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值追求。在存在轉(zhuǎn)租的多重租賃關(guān)系中，租賃房屋的占有、使用與所有權(quán)是相分離的，租賃房屋處于所有權(quán)人、承租人、次承租人等多元主體的控制之下。多個(gè)主體控制同一財(cái)產(chǎn)的情況下，各個(gè)主體對(duì)各自權(quán)利的行使不可避免地會(huì)發(fā)生沖突，解決沖突的最好辦法就是主體的同化和歸整。不同利益主體歸整為一個(gè)主體，利益和價(jià)值多元化也就隨之消滅，權(quán)利沖突也就不復(fù)存在。1基于歸整為一的考慮，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，當(dāng)次承租人實(shí)際占有、使用房屋時(shí)，賦予其先買(mǎi)權(quán)可以維持基于其占有房屋而形成的穩(wěn)定的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將占有人與所有權(quán)人向同一主體轉(zhuǎn)化，既可以解決權(quán)利沖突，亦可維護(hù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)秩序。同時(shí)，先買(mǎi)權(quán)的制度價(jià)值亦在于側(cè)重保護(hù)交易安全。在現(xiàn)代社會(huì)，法律制度存在的基礎(chǔ)發(fā)生了變化，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要立法者更加關(guān)注財(cái)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)中的增值和交易上的安全，而不是財(cái)產(chǎn)靜態(tài)的安全。2賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以減少目前因立法缺失所產(chǎn)生的權(quán)利糾紛并改變目前次承租人在租賃關(guān)系中的權(quán)利不確定性，維護(hù)交易安全。 先買(mǎi)權(quán)的效率價(jià)值在于該制度可以最大限度地提高資源的使用效率，發(fā)揮資源的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即是為了提高作為社會(huì)重要資源的房屋的使用價(jià)值和利用效率，從而更好地體現(xiàn)效率價(jià)值。對(duì)于存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的房屋租賃關(guān)系中，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以減少因房屋所有權(quán)變更產(chǎn)生的次承租人的搬遷、重新尋找租賃房屋成本及出租人與他人締約、磋商的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本。 先買(mǎi)權(quán)的正義價(jià)值隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展發(fā)生了一定程度的轉(zhuǎn)變。先買(mǎi)權(quán)制度的設(shè)計(jì)之初在于順應(yīng)實(shí)質(zhì)正義的價(jià)值追求而傾向性地保護(hù)作為承租人的社會(huì)弱者。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，先買(mǎi)權(quán)制度的實(shí)質(zhì)正義的追求也應(yīng)隨之發(fā)生變化。以房屋租賃關(guān)系為例，無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均是為了保障承租人的居住權(quán)。那么，在商品房租賃中，承租人是否應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不無(wú)疑問(wèn)。同時(shí)，在存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的住房租賃關(guān)系中，次承租人相對(duì)于承租人而言既是對(duì)房屋最為需要的人，也是法律所保護(hù)的社會(huì)弱者。所以，遵從先買(mǎi)權(quán)制度價(jià)值，次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為民事主體享有的一項(xiàng)民事權(quán)利有其正當(dāng)性基礎(chǔ)。但是對(duì)于其行使的方式、順序等，法律應(yīng)細(xì)致、明確地進(jìn)行規(guī)定，從而使先買(mǎi)權(quán)制度在運(yùn)行過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其制度本身所追求的各種價(jià)值。關(guān)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件及行使程序，筆者將在后文進(jìn)行詳細(xì)論述。 
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（二）司法實(shí)踐維度分析 
筆者以“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”為關(guān)鍵詞檢索了中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、北大法寶中共計(jì) 579 個(gè)案件，其中包含中華人民共和國(guó)最高人民法院 2 件，各省市高級(jí)人民法院 53 件，各地中級(jí)人民法院 315 件，各地基層人民法院 209 件。在上述579 件案件中涉及次承租人的案件 24 件，其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)為次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有 17 件。通過(guò)檢索案例，筆者發(fā)現(xiàn)涉及次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛的裁判結(jié)果存在較大差異，存在明確否定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法官、存在明確肯定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法官、還有部分法官不直接論述次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，直接因其他因素確定裁判結(jié)果。在上述 17 件涉及次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的案件中有 5 件案件是經(jīng)過(guò)兩審甚至是“三審”即經(jīng)過(guò)兩審后又進(jìn)行再審的案件。 下面，筆者將結(jié)合幾個(gè)典型案例闡述司法實(shí)踐對(duì)于次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的處理思路，并分析次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利正當(dāng)性。檢索目標(biāo)案例：蘇巧云與連云港市強(qiáng)農(nóng)物資公司等房屋租賃合同糾紛案1；四川簡(jiǎn)陽(yáng)匯鑫超市連鎖有限責(zé)任公司與四川省簡(jiǎn)陽(yáng)金盾花崗石廠房屋租賃合同糾紛案1；鄺展東與廣州市東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛上訴案2，陳某某與阮甲、阮乙等優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛案3。以（2011）滬二中民二（民）終字第 39 號(hào)為例，該案一審判決中4直接認(rèn)定次承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，二審時(shí)法官回避了次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而是以雙方當(dāng)事人的合同中關(guān)于“在租賃期間，房屋出租方如將房產(chǎn)所有權(quán)及出租經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，不必征得陳某某同意”的約定為切入點(diǎn)，法官認(rèn)為該內(nèi)容表明，租賃商鋪產(chǎn)權(quán)的變更無(wú)需征得陳某某同意，陳某某已經(jīng)放棄了購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利”的表述系放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
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三、  次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使程序與效力 ........... 23 
（一）行使程序 .......... 23 
（二）次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使效力 .......... 25 
四、  次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯時(shí)的救濟(jì) ........... 27 
（一）賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) .......... 27 
（二）賠償范圍 .......... 29 
（三）賠償責(zé)任的法律適用 ...... 30 
（四）賠償當(dāng)事人 ...... 30 

四、 次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯時(shí)的救濟(jì) 

目前《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條1規(guī)定，當(dāng)出租人未履行其法律義務(wù)，致使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)，請(qǐng)求出租人賠償損失是承租人主張救濟(jì)的方式。首先，筆者贊同在次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯時(shí)，比照承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯的情形，以“賠償”的方式救濟(jì)次承租人，但是對(duì)于如何承擔(dān)賠償責(zé)任、賠償責(zé)任的范圍如何，法律無(wú)明確規(guī)定，因此筆者將對(duì)如何進(jìn)行賠償及賠償范圍進(jìn)行論述，希望可以為司法實(shí)踐和立法者提供參考。 通過(guò)檢索中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)中關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛中涉及賠償?shù)?56個(gè)案例，筆者發(fā)現(xiàn)在司法實(shí)務(wù)中對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯，承租人主張賠償責(zé)任時(shí)，各級(jí)、各地法院的判決結(jié)果存在差異。主要存在以下做法：1、確認(rèn)出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但是不予論述賠償范圍，對(duì)原告主張的損失通過(guò)案件中原告的其他訴求予以確認(rèn)。22、判決出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯而發(fā)生的實(shí)際損失予以支持。33、判決出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯而發(fā)生的實(shí)際損失及可預(yù)見(jiàn)的間接損失均予以賠償。4以上三種做法中，第二種做法的比例相對(duì)較高。筆者將對(duì)上述三種做法進(jìn)行評(píng)析，并結(jié)合以上做法進(jìn)而提出自己關(guān)于侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)如何賠償?shù)淖疽?jiàn)。 

（一）賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) 
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，存在出租人侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以訴至法院，請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是筆者認(rèn)為，該責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)以承租人事實(shí)上有購(gòu)買(mǎi)意愿及購(gòu)買(mǎi)能力為前提。因此在司法實(shí)踐中，如承租人起訴要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)提供適當(dāng)?shù)淖C據(jù)證明其有購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿及購(gòu)買(mǎi)承租房屋的能力，否則，在承租人不具備購(gòu)買(mǎi)能力又起訴要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，對(duì)出租人而言顯失公平。同時(shí)，規(guī)定承租人有一定的購(gòu)買(mǎi)能力，也可以防止承租人惡意、虛假訴訟，浪費(fèi)國(guó)家司法資源。 首先，關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯產(chǎn)生的賠償責(zé)任，，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為何種權(quán)利，理論上尚存在爭(zhēng)論，目前主要有侵權(quán)責(zé)任說(shuō)1、締約過(guò)失責(zé)任說(shuō)2、違約責(zé)任說(shuō)3、獨(dú)立責(zé)任說(shuō)4。筆者認(rèn)為，侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。理由如下：從該賠償請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)而言，其屬于違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合。在“同等條件”下，出租人負(fù)有與次承租人強(qiáng)制締約的義務(wù)，在出租人未按法律規(guī)定履行通知義務(wù)或在次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)設(shè)置阻礙時(shí)，因出租人的過(guò)錯(cuò)致使次承租人無(wú)法行使其合法享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，該行為構(gòu)成侵權(quán)。但是，在原租賃合同的有效期內(nèi)，我國(guó)《合同法》規(guī)定了出租人的法定通知義務(wù)，即使雙方的租賃合同中無(wú)此條款，法律對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容也附屬于雙方的租賃合同，除非雙方在合同中明確排除了此權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容。所以，基于法律的規(guī)定，出租人在未履行法律規(guī)定的通知義務(wù)時(shí)，即構(gòu)成法定的違約，違約責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。也就是說(shuō)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的賠償責(zé)任是依據(jù)我國(guó)《合同法》及其相關(guān)司法解釋所做的一般規(guī)定確立的賠償責(zé)任，所以在侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，關(guān)于此類損害賠償責(zé)任的討論可以適用我國(guó)《合同法》中計(jì)算違約損害賠償?shù)囊话憷碚摗?nbsp;
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結(jié)    語(yǔ) 

法律是調(diào)整社會(huì)關(guān)系、解決糾紛的重要工具，通過(guò)裁判者對(duì)法律的適用，能夠幫助人們解決紛爭(zhēng)，化解社會(huì)矛盾，從而維護(hù)公平與正義。然而，當(dāng)法律制度本身存在空白、不確定性和模糊性時(shí)，不同的裁判者在處理類似案件時(shí)可能形成差異甚大的裁判文書(shū)，此時(shí)，法律的工具價(jià)值將大打折扣。本文從理論維度、司法實(shí)踐維度、法解釋學(xué)維度分析了次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的正當(dāng)性基礎(chǔ)，證成了次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利正當(dāng)性。  在肯定了次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的正當(dāng)性基礎(chǔ)上，筆者討論了次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件、行使程序及效力，并根據(jù)轉(zhuǎn)租的不同情形，結(jié)合先買(mǎi)權(quán)制度、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值追求及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所涉及的多方利益衡量，探討了各種情形下承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的順序。同時(shí)，由于目前我國(guó)法律僅規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯時(shí)出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是未規(guī)定次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵犯時(shí)的賠償問(wèn)題，亦未對(duì)賠償范圍作具體規(guī)定。筆者結(jié)合侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，認(rèn)定侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并結(jié)合我國(guó)《合同法》規(guī)定的賠償范圍及司法實(shí)踐中裁判者對(duì)于賠償范圍的認(rèn)定，確定了侵犯次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償主體及賠償范圍。  
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參考文獻(xiàn)(略)