本文關(guān)鍵詞：余斌，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　短融長投使得喜歡運用資本杠桿的俞斌陷入困境，余斌的新版圖：保留天譽置業(yè)而旗下另一融資平臺綠景地產(chǎn)(000502,股吧)充當利潤輸出方緩解天譽置業(yè)的資金困境，而業(yè)界也傳出俞斌或不惜出售綠景地產(chǎn)以保天譽置業(yè)的地位。

　　余斌所構(gòu)建的藍圖：“問題”公司天譽置業(yè)（00059.HK）是旗下“大本營”，而2007年收購綠景地產(chǎn)（000502.SZ）由于大量歷史遺留問題，是一塊尚待雕琢的“璞玉”，本想拷貝“天譽模式”。

推薦閱讀

楊文俊卸任蒙�？偛寐殑�(wù) 中糧地產(chǎn)孫伊萍接任

房地產(chǎn)庫存超5萬億

　　然而，看似平穩(wěn)的天譽置業(yè)實則進入“短融長投”危險怪圈，為其解困，從2009年開始綠景地產(chǎn)開始充當天譽置業(yè)的利潤“輸送器”。

　　3月23日，綠景地產(chǎn)公布年報，2009年每股收益比2008年同比下降42.59%，扣除非經(jīng)常性損益后下降73.55%。由至今已經(jīng)公布年報的地產(chǎn)企業(yè)可以看到，大多數(shù)公司戰(zhàn)況豐碩，綠景地產(chǎn)的收益巨幅下滑明顯不符合地產(chǎn)行業(yè)大勢。

　　神密山莊的歷史使命

　　“金碧御水山莊”系由綠景地產(chǎn)的子公司廣州市花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“花都綠景”）開發(fā)的項目，在公司網(wǎng)頁中這樣描述：“金碧御水山莊是公司精心策劃、潛心力作、大手筆打造的超大型豪華山水別墅�！睂嶋H上，該山莊的開發(fā)，最早可追溯至2002年綠景地產(chǎn)（更名前為恒大地產(chǎn)）的老股東恒大集團借殼瓊能源之初。2003年恒大集團將其間接控制的花都綠景90％股權(quán)與瓊能源的相關(guān)資產(chǎn)進行置換，由此實現(xiàn)成功借殼。

　　歷年來，除2008年由綠景地產(chǎn)另一家子公司恒大地產(chǎn)廣州有限公司（下稱“廣州恒大”）開發(fā)的“綠景東山華庭”為公司貢獻業(yè)績之外，山莊首一期、首二期、H區(qū)、G區(qū)、F區(qū)等別墅、公寓的紛紛竣工銷售，幾乎承載著為綠景地產(chǎn)貢獻全部營業(yè)收入的使命。

　　由此可見，金碧御水山莊確是多年以來維系綠景地產(chǎn)收益的命脈，而其不慌不忙的開發(fā)、銷售，似乎正是為了某種使命而進行著。在公司需要業(yè)績的時候它做出貢獻，在2008年公司不需要業(yè)績的時候它淡然退居。

　　金碧御水山莊的歷史使命還遠不僅此，2002年綠景地產(chǎn)的前身前恒大地產(chǎn)借殼瓊能源時，殼公司留下的債務(wù)訴訟至今仍然沒有解決，該訴訟致使開發(fā)金碧御水山莊項目的花都綠景90％的股權(quán)自2003年一直處于凍結(jié)狀態(tài)。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第五十三條的規(guī)定：“凍結(jié)投資權(quán)益或股權(quán)的，應(yīng)當通知有關(guān)企業(yè)不得辦理被凍結(jié)投資權(quán)益或股權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，不得向被執(zhí)行人支付股息或紅利�！边@一規(guī)定即造成幾乎是公司唯一收入來源的金碧御水山莊開發(fā)利得將一直截留在子公司花都綠景中而不能向股東分配。

　　花都綠景地產(chǎn)項目的利潤到頭來都可能是為他人做嫁衣裳，而實際上，盡管利潤分配受限，但資金的來往周轉(zhuǎn)卻是自由的。這一點從母公司會計報表中不難看出。截至2009年12月31日，母公司的其他應(yīng)付款項目的金額高達3.39億元，而合并報表中這一項目僅為0.46億，由此可見，母公司占用子公司資金近3億元。此外，在母公司會計報表中，唯一能與逐年遞增的其他應(yīng)付款相應(yīng)的是長期股權(quán)投資的增加，因此可以說，金碧御水山莊還承擔著為母公司的股權(quán)投資支付現(xiàn)金流的重任。

　　物美價廉的奢華別墅

　　值得關(guān)注的是，綠景地產(chǎn)2009年業(yè)績之所以巨幅下滑，主要原因是與2008年對比產(chǎn)生的。金碧御水山莊為綠景地產(chǎn)的貢獻，多年來一直僅僅將公司業(yè)績穩(wěn)定在微利狀態(tài)。2008年的變化是由于廣州恒大開發(fā)的“綠景東山華庭”實現(xiàn)銷售造成的。因此，與其說公司業(yè)績在2009年巨幅下滑，不如說是在2008年實現(xiàn)巨幅增長。

　　盡管公司2009年仍然保持微利的業(yè)績，但當年實現(xiàn)銷售的金碧御水山莊E區(qū)二期（以下簡稱“E區(qū)二期”）項目卻呈現(xiàn)出超低的毛利率現(xiàn)象。

　　根據(jù)綠景地產(chǎn)2009年年報披露，當年房地產(chǎn)銷售收入分別來自“E區(qū)二期”項目以及“綠景東山華庭”的少量剩余樓盤，其中E區(qū)二期項目實現(xiàn)銷售收入4.03億元，占全部地產(chǎn)銷售收入的90％。但該項目的毛利率卻極低，其中別墅為28.36％，公寓為8.96％，這一比率遠低于同期銷售的綠景東山華庭項目49.49％的毛利率。另外，如果將以前年度金碧御水山莊其他各期各區(qū)房產(chǎn)的銷售毛利率情況統(tǒng)計后不難發(fā)現(xiàn)，

　　山莊的銷售毛利率在2008年實現(xiàn)較大增長后于2009年驟降，別墅和公寓的該項指標均呈現(xiàn)跳水趨勢。

　　針對銷售低毛利情況，公司董事會分別就別墅和公寓進行了解釋�？傮w來說，一方面因素是銷售時市場低迷，銷售價格同比下降；另一方面則因為成本較高，尤其強調(diào)了較高裝修成本的影響。

　　實際上，根據(jù)公司董事會報告，不難計算出房產(chǎn)銷售單價與單位成本。2009年綠景地產(chǎn)實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積96907.06

　　平方米，其中包括“金碧御水山莊”93821.21

　　平方米。按照這一信息，結(jié)合房產(chǎn)銷售收入確認及結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本數(shù)據(jù)，E區(qū)二期別墅與公寓的綜合銷售單價為4293.72元/平方米，成本為3447.20元/平方米。由此可見，金碧御水山莊的確物美價廉。

　　然而，在相關(guān)房產(chǎn)信息網(wǎng)站上，我們也不難查尋到金碧御水山莊的房價信息，相關(guān)信息顯示，山莊別墅銷售均價為每平方10000元左右，其中裝修單位售價為3800元，而公寓的銷售均價在4800元左右，其中裝修單位售價為1800元。這一價格與年報數(shù)據(jù)計算結(jié)果之間存在較大差異。

　　根據(jù)2009年公司銷售收入確認的情況，當年別墅銷售收入2.23億元，公寓銷售收入1.80億元，據(jù)此能夠得知別墅和公寓在當年均有銷售份額，盡管可能因2009年市場低迷，造成銷售價格低于目前網(wǎng)上的信息，但巨大的差異也足以使得我們對年報披露超低的平均售價心生疑竇。

　　此外，綠景地產(chǎn)E區(qū)二期的房產(chǎn)銷售是帶裝修收入，如果按照公寓裝修價格（每平米1800元），可以想象公寓的奢華程度。如此標準裝修之后，以該樓盤92平方米最小戶型計算，一套價值27.6萬元左右的房子，就要配以16萬元多的裝修。這一數(shù)據(jù)顯示，公司不是在賣房產(chǎn)，而是在賣裝修。

　　誰動了地產(chǎn)收益

　　事實上，將房產(chǎn)裝修后銷售是地產(chǎn)行業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的方法之一。2006年國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，在通知中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。在這種情況下，開發(fā)商通過以高價的裝修成本加大整個房地產(chǎn)開發(fā)的成本來規(guī)避高利潤地產(chǎn)的增值額，進而減少按照超率累進稅率方法計算的土地增值稅�；蛟S這可以讓我們理解綠景地產(chǎn)的房價中為何有這么大的裝修份額。

　　誠然，綠景地產(chǎn)對產(chǎn)品高檔裝修的定位無可厚非，納稅籌劃也未嘗不可，正如公司也說明了裝修成本對毛利率的影響。從這一說明中，公司為奢華的裝修付出了高成本，同時我們也就有理由認為，公司應(yīng)當確認與此對應(yīng)的裝修收入，即這塊收入不應(yīng)由公司之外的其它公司取得。但是，我們也應(yīng)該注意到，公司年報計算得到的每平方米平均售價僅為4293.72元，而與之相對應(yīng)的成本卻達3447.20元。

　　盡管我們可以擴大想象空間，也很難在這一售價中尋到高檔裝修房屋收入的倩影，何況按照公開的銷售信息，這一計算結(jié)果遠低于市場銷售價格。那么，如果不是房產(chǎn)銷售收入，就是裝修收入不翼而飛，或者有必要問一問，山莊奢華的裝修成本去向何方。

　　綠景地產(chǎn)2009年年報所披露的關(guān)聯(lián)方交易并不復雜，也沒有大額的關(guān)聯(lián)方往來余額，但其中仍然不難尋覓到一絲復雜的味道。如前所述，綠景地產(chǎn)本身的資本歷程就幾經(jīng)周折，曾二次易主。2003年恒大集團重組瓊能源時將花都綠景注入上市公司，2006年恒大集團又將公司的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給了現(xiàn)在由余斌控制的廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而目前由余斌掌門的上市公司除綠景地產(chǎn)外，還包括香港上市的天譽置業(yè)。其實，受其控制的還不僅如此，公司披露的關(guān)聯(lián)方中有三十多家公司受同一實際控制人控制，其中在境外注冊的公司即有二十余家。如此盤根錯節(jié)的資本結(jié)構(gòu)背后肯定的是，2009年整個余斌系面臨著重大的資金危機。

　　眾所周知，2008年9月發(fā)生了美國第四大投資銀行雷曼兄弟公司宣布申請破產(chǎn)保護事件，而雷曼兄弟正是天譽置業(yè)的股東之一，并對其有巨額的貸款債權(quán)。隨后，天譽置業(yè)因所欠其巨額債務(wù)要求償還而引發(fā)了償債危機，2009年度天譽置業(yè)以出售股權(quán)、物業(yè)地產(chǎn)等進行償債應(yīng)對。而同在一個老板控制之下，被媒體喻為天譽置業(yè)影子公司的綠景地產(chǎn)，年報卻表現(xiàn)的干干凈凈，其波瀾不驚的背后更讓人覺得不可思議。其實，綠景地產(chǎn)自身的資金流也不容樂觀，2009年在綠景地產(chǎn)旗下的待開發(fā)資源，除花都綠景開發(fā)的金碧御水山莊之外，還包括綠景譽暉花園、桂林市永�？h獅子口水庫以及天譽江南花園，此三個項目分屬三家子公司開發(fā)，均屬于建設(shè)狀態(tài)，同樣也面臨著大量的資金需求。當然，有理由相信綠景地產(chǎn)潔身自好，但也允許在推定和事實之間保留一個演進的空間，即上市公司的確存在轉(zhuǎn)移資金的動機。這一動機又與我們前面分析的毛利和收入異常不謀而合。事實上，公司年報中披露的銷售數(shù)據(jù)與現(xiàn)實銷售價格的確不符，一條神密的輸油管道在幕后若隱若現(xiàn)�；ǘ季G景股權(quán)被凍結(jié)的前緣，似乎早已注定它的歷史使命以及使命完成之后的歸宿，而面對當年E區(qū)二期毛利率的異常表現(xiàn)，我們不得不問，誰拿走了地產(chǎn)的收益？

　　應(yīng)該說2009年是綠景地產(chǎn)不平靜的年度，當年8月，任期未滿的財務(wù)總監(jiān)司小平突然辭職，時至今日，公司重組的消息又山雨欲來。

　　2010年3月2日綠景地產(chǎn)公告因重大事項停牌，隨后公司表示正在籌劃重大資產(chǎn)重組，但并未透漏重組方案。在年報中披露：“公司控股股東其所持限售股份已于2010年1月19日上市流通”，在同一天解禁的第二大股東已經(jīng)在2月5日將其所持綠景地產(chǎn)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。這更加使得重組目的變得撲朔迷離，是橫刀斷臂，還是等待拯救，綠景地產(chǎn)在整個余斌系絕處覓生時將扮演怎樣的角色。（作者單位：新聯(lián)誼會計師事務(wù)所有限公司）

【作者：王寧 來源：證券市場周刊】 (責任編輯：蘇俊)

  本文關(guān)鍵詞：余斌，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。