發(fā)布時間：2016-08-05 06:11

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    很多人轉(zhuǎn)給我看一篇關(guān)于房價的文章，由安信證券地產(chǎn)團隊的陳天誠、毛雨瓊和楊臻所寫，題目叫做“房價之謎：有一種永遠震蕩上漲的房價”…… 　　“永遠震蕩上漲”，聽起來果然蕩氣回腸——但我想問一下，“永遠”到底有多遠？ 　　誠實的說，這篇文章不僅題目上蕩氣回腸，內(nèi)容上也絕對是高端大氣上檔次，號稱研究了23個國家近60年的房價趨勢，數(shù)據(jù)翔實龐大，圖表豐富多樣，對那些唱衰房地產(chǎn)的論調(diào)都一一反駁： 　　錯把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)到頂?shù)韧诜績r到頂； 　　錯把人口當(dāng)做衡量房價周期的核心因素； 　　錯把房價收入比當(dāng)成判斷房價過高的依據(jù)； 　　錯把房價下跌當(dāng)做一種嚴(yán)重且不可逆的趨勢； 　　錯把沒有上漲空間等同于有很大下跌空間； 　　錯把房價當(dāng)做唯一大幅上漲的生產(chǎn)生活用品； 　　…… 　　然后，作者通過23個國家60年的房價走勢經(jīng)驗認(rèn)為，房價上漲是常態(tài)，我們不會重蹈日俄覆轍，有希望走出美國的房價慢牛模式…… 　　就這樣，三位作者由此得出了一個讓政府、讓央行、讓已買房民眾都吃了定心丸一樣的結(jié)論：根據(jù)國際慣例，房價就應(yīng)該永遠震蕩上漲，中國房價不會跌…… 　　如果說這篇文章的邏輯還有不完美的地方，應(yīng)該是在文章最后一部分，文章提到匯率問題是影響中國房價走勢最不確定的因素，如果國內(nèi)流動性緊縮且貶值趨勢形成，房價將形成較大的下行壓力…… 　　即便是這個冒屎的漏洞，也在前幾天被人民日報給堵上了。 　　7月9日，《人民日報海外版》在二版頭條刊文，題目叫做：“穩(wěn)匯率”與“保樓市”之爭是偽命題，提前反映了這篇文章的觀點，強調(diào)說“中國不是俄日，無需套用模式”，在談到人民幣匯率問題的時候說：在美聯(lián)儲加息、英國脫歐等外部沖擊之下，這種貶值壓力已經(jīng)充分釋放，目前人民幣匯率已接近均衡水平……

　　你看，人民日報都說了，匯率已經(jīng)接近均衡水平，根本沒有什么問題，那房價當(dāng)然就也沒有什么問題了！ 　　可是，這個世界上難道真的有所謂“永遠震蕩上漲”的房價規(guī)律么？

　　誠實的說，初看文章，我本人也被文章中各國房價的歷史數(shù)據(jù)給驚艷了，從來沒有見到一篇文章中有如此全面的關(guān)于各國房價的歷史數(shù)據(jù)，而且他所批駁6條唱衰房價的觀點看起來也都紅口白牙、有理有據(jù)，并非信口雌黃。 　　盡管有如此多的各國房價歷史數(shù)據(jù)做支撐，而且小邏輯上也相當(dāng)自洽，但我還是要說，這篇文章關(guān)于中國房價必將永遠震蕩上漲的結(jié)論完全不靠譜！ 　　話說太滿容易被打臉——李寧運動鞋告訴我們，Anything is possible…… 　　既然未來一切皆有可能，那就絕不是什么“永遠震蕩上漲”這種斬釘截鐵的結(jié)論。 　　關(guān)于唱衰房價的那6個論點的批駁，單獨一條條來說，從概率上來說倒也能站得住腳，但是——如果這6個問題現(xiàn)在已經(jīng)同時出現(xiàn)的話，這篇文章的批駁就會顯得非常蒼白無力，更不能說明在接下來的時間里，房價必將“永遠震蕩上漲”！ 　　就像一個病人，他手腳不會動了，眼睛也閉上了，身體也沒反應(yīng)了，心臟也不會跳了，體溫也變涼了，甚至呼吸也停止了——從任何單一因素看，我們都不能斷定病人已經(jīng)死亡，但如果6種征兆同時出現(xiàn)，那么至少我們可以更有把握的說，這個病人可能已經(jīng)死亡。 　　進一步的，你要是從這6個死亡征兆中能夠看出來病人未來必將更加健康、更加活潑、更加強壯，那才真是見了鬼了！ 　　盡管用了如此多的歷史數(shù)據(jù)，而且邏輯分析也貌似合理，但這篇文章卻有一個關(guān)鍵邏輯分析有問題——作者說，中國大城市的房價泡沫問題可以通過居民收入的提高來化解，所以不存在問題，而且在適當(dāng)?shù)拇碳l件下還會繼續(xù)上漲，走出美國房價的慢牛走勢。 　　好吧，就拿美國和中國的房價做個對照。 　　在中國特色的樓市中，房價收入比也許的確不能說明房價有多大的泡沫，但房價絕對值總可以吧？以中國人目前的收入水平，中國現(xiàn)在的大城市房價絕對值已經(jīng)太高太高了，遠遠高出美國主要大城市的房價（以美國人的收入來到中國幾個大城市也未必買得起房）。 　　換句話說，中國的房價泡沫恰恰就是透支了作者說提到的未來所有可能的收入上漲，在中國人均收入只有美國1/5的情況下，目前的大城市房價已經(jīng)假定中國將來能夠達到美國人收入水平，如果我們的收入水平增長速度不能夠像過去15年一樣，哪怕只是稍稍放緩增長速度，都會對房價形成巨大壓力——要知道，中國人過去15年的收入增長是在一個特殊的時期形成的現(xiàn)象，連中央政府都說了，未來的中國經(jīng)濟將進入“新常態(tài)”，其實就是說經(jīng)濟增長放緩將成為常態(tài)，從原來10%以上的增長率變成6-7%甚至更低，難道作者會認(rèn)為中國未來10年的居民人均收入會像過去10年一樣增長？ 　　更何況，在此情況之下，如果我們再疊加上被作者所批駁的人口拐點理論，想想看，還有作者說的那么樂觀么？ 　　更何況，我還曾經(jīng)提出一個觀點，不管是房地產(chǎn)泡沫還是股票泡沫，最終的資產(chǎn)接盤者一定是普通民眾，房價一定要讓普通民眾買得起（美國房地產(chǎn)泡沫最鼎盛期，就是2006年美國最窮的人都能通過0首付買到房的時期），如果說房價已經(jīng)漲到了讓普通人想當(dāng)接盤俠都當(dāng)不了的地步（美國2007年之后房地產(chǎn)掉頭向下，到現(xiàn)在10年過去了，還沒有超越2007年的水平——何來什么永遠震蕩上漲之說？），房價泡沫也就到頭了。 　　反過來想一想，如果地產(chǎn)泡沫盛宴你不讓普通民眾來接盤，不讓普通民眾來當(dāng)冤大頭，難道你想讓李嘉誠給你當(dāng)冤大頭和最高價位接盤俠？或者，想讓巴菲特給你當(dāng)冤大頭和最高價位接盤俠？ 　　更何況，如果真有在北京上海深圳能夠買得起一套房的人，以現(xiàn)在的價位，只要他稍有生存能力，他已經(jīng)完全可以將北上深的房子賣掉，移民到國外，買一所面朝大海、春暖花開的房子，全家都能享受更好的空氣、水質(zhì)。土壤和醫(yī)療、教育、法治環(huán)境——然后，還能剩下一大筆錢供自己和家人逍遙度日——這也叫“套利”，跨市場的地產(chǎn)套利。 　　進一步的，說到產(chǎn)權(quán)問題，中國的房屋產(chǎn)權(quán)最多只有70年，前幾天溫州還鬧出了沸沸揚揚的補交土地出讓金事件…… 　　更要命的是，過去幾年，中國政府一直在推行在房屋產(chǎn)權(quán)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，目前已經(jīng)完成，一旦政府掌握了所有房屋的產(chǎn)權(quán)信息，你說他想干嘛？財政部長樓繼偉前幾天說什么來著？“義無反顧推進房產(chǎn)稅制改革”——要知道，前幾天的新聞剛剛報道說，中國的縣級以上城市的建成區(qū)和開發(fā)區(qū)，可以容納34億人口——這得有多少房子呢？你懂了那句“義無反顧推進房產(chǎn)稅制改革”的意思了么？ 　　這么多年，豬終于養(yǎng)得這么肥了，殺豬刀也磨好了，該考慮殺法的問題啦……

　　-- 　　如果我僅僅只會用文字上的邏輯分析，以眾所周知的內(nèi)容駁斥“房價永遠震蕩上漲”的理論，看起來還是有點圖樣圖森破…… 　　其實，我也會用圖表…… 　　先問一個問題：樹為什么不能長到天上去？ 　　按道理來說，就像愚公移山一樣，只要樹一直長一直長，咋不能上天涅？ 　　原因在于：在開始生產(chǎn)階段，樹是可以按照指數(shù)增長的，但一旦長大足夠大之后，地心引力以及各種制約因素就會出現(xiàn)，指數(shù)增長就會減緩甚至停下來，樹會變老、死亡…… 　　生物界（如果你認(rèn)為人類是生物的話）的所有事物，都不可能永遠以指數(shù)形式增長，像中國大城市房價過去10多年的超指數(shù)增長，更是不可能持續(xù)。 　　我詳細(xì)查看了作者所批駁的6條看衰房價的觀點，發(fā)現(xiàn)他很聰明的沒有提到“信貸規(guī)模擴張才是房價增長的核心原因”這個論點——而這正是我一直以來的觀點。 　　說到底，從1970年代人類進入純信用紙幣時代以來，阿拉伯?dāng)?shù)字表現(xiàn)中所謂的“房價永遠震蕩上漲”，其實只不過是一種貨幣幻覺，而且，這種貨幣幻覺只不過是1970年以來人類開創(chuàng)純信用貨幣時代的規(guī)律造就，并不是什么歷史的必然結(jié)果。 　　其實，過去的很多年里，德國房價就沒有出現(xiàn)作者所說的那種“永遠震蕩上漲”走勢，如果刨除掉1970年以來西方國家的信用貨幣擴張泡沫，除極短時期內(nèi)外，包括美、日、德、法、英等主流市場經(jīng)濟國家，幾乎沒有一個國家的房價出現(xiàn)真實的持續(xù)的上漲！ 　　我們不妨先來看一張圖，這是中國自2003年以來廣義貨幣供應(yīng)量M2（可以代表中國整體的信貸規(guī)模）與商品房銷售均價漲幅的對比情況，你有沒有發(fā)現(xiàn)整體趨勢上相當(dāng)一致？區(qū)別就是在于，2010年以前，，商品房價格的漲幅總是遠遠高于人民幣M2的增幅！

中國房價、尤其是特大城市的房價早已出現(xiàn)明顯的透支

　　到了2010年，相比信貸規(guī)模，中國房價已經(jīng)漲至非常高價位，其整體價格增長速度終于再也跟不上M2的增長——我們來看一張2010年以來北上深港的房價與人民幣信貸總量（用廣義貨幣供應(yīng)量M2表示）的對比圖表。

　　由圖可以看出，全國房價也只是略高于官方公布的CPI數(shù)據(jù)，除了深圳，連北京上海的房價也趕不上中國信貸擴張速度。 　　在這種情況之下，如果再遇到人民幣信貸增長速度減緩呢？ 　　不幸的是，現(xiàn)在就是這種情況！ 　　下圖就是嶺峰資本所做的人民幣M2的指數(shù)增長擬合曲線，結(jié)果，在2014年6月……

　　沒錯，從2014年6月信貸規(guī)模增長與原有的指數(shù)增長速度開始出現(xiàn)背離，也正是從那個時候開始，房地產(chǎn)價格增長停滯，而實體經(jīng)濟陷入通縮…… 　　未來，信貸規(guī)模的這種指數(shù)型增長還有可能恢復(fù)，并持續(xù)下去么？ 　　基本上不可能！下圖就是在未來十八個月內(nèi)，央行按照既定計劃，M2以13%的年增速上漲。則未來M2會產(chǎn)生大約35萬億元的缺口。

　　看了以上分析，你還認(rèn)為中國房價、尤其是大城市房價還會“永遠震蕩上漲”么？ 　　結(jié)論： 　　如果考慮到1970年代以來全球信用貨幣的膨脹速度，幾十年來全球各國房價的“永遠震蕩上漲”只不過是一個貨幣幻覺；如果人民幣匯率不出現(xiàn)大問題，在中國信貸增長速度大幅放緩和房價已經(jīng)嚴(yán)重透支未來可能的居民收入增長的情況下，中國整體及大城市房價都很難再獲得什么大的上漲機會！

 

　　

    文章來源：微信公眾號路財主

（責(zé)任編輯：李治華 HN026）

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