本文關(guān)鍵詞：邱曉華，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

    本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：思想內(nèi)參。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

　　草哥按：

　　本文是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華先生4月23日上午在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院智庫(kù)報(bào)告廳第四期發(fā)表了題為《2016中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》的演講。邱曉華是澳門城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)。以下根據(jù)邱曉華先生演講整理，未經(jīng)本人審閱。內(nèi)容只節(jié)選了房地產(chǎn)部分。邱曉華認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)束增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)真正轉(zhuǎn)入下降，會(huì)在工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后出現(xiàn)。這三個(gè)趨勢(shì)估計(jì)5~10年結(jié)束。

邱曉華博士常有真知灼見(jiàn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)今年第一季度雖然稍微有一陣的活躍，但是相對(duì)以前來(lái)說(shuō)近幾年已經(jīng)快速降溫。這是由于房地產(chǎn)政策變化的影響，造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種不穩(wěn)定。

　　大家知道房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)相關(guān)系數(shù)、關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)鏈條最高最長(zhǎng)的一個(gè)領(lǐng)域，有60多個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，房地產(chǎn)好這些行業(yè)也好，房地產(chǎn)不好這些行業(yè)也不好。上游到建材，中游到各種加工，下游到各種裝修、到各種家具、到各種電器，有60多個(gè)行業(yè)跟它相關(guān)。而中國(guó)的房地產(chǎn)從黃金期進(jìn)入低迷期，景氣時(shí)期房地產(chǎn)的投資年均增長(zhǎng)30%以上，住房消費(fèi)每年增長(zhǎng)20%、30%，而去年基本上零增長(zhǎng)，今年好不容易又回到6%的增長(zhǎng)。去年的銷售下降20%左右，今年又稍微升了一點(diǎn)。

　　政策因素導(dǎo)致房地產(chǎn)劇烈變動(dòng)

　　房地產(chǎn)處于這樣的一個(gè)劇烈的改變，固然有中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)改變的客觀因素，但更多的還是我們自己政策的因素造成的。住房這個(gè)商品不是一般的商品，它是一個(gè)特殊商品，特殊商品應(yīng)當(dāng)有特殊政策，但是我們沒(méi)有。住房的特殊性在哪里？從兩個(gè)方面能夠看到。

　　一方面它既是消費(fèi)品，同時(shí)它又是投資品。因此，對(duì)這個(gè)商品應(yīng)當(dāng)是既有消費(fèi)政策，也有投資政策，要有兩類政策來(lái)分別地對(duì)待。但是我們沒(méi)有，我們要不就把它當(dāng)作消費(fèi)品，要不把它當(dāng)成投資品。要緊縮的時(shí)候當(dāng)成投資、投機(jī)品，要鼓勵(lì)的時(shí)候就當(dāng)成消費(fèi)品了，始終沒(méi)有擺脫出這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，即沒(méi)有區(qū)別兩類屬性分別制定不同的政策。

　　另外一方面，住房它既有商品性的屬性，又有社會(huì)福利性的屬性，不完全是一個(gè)靠商品性政策就能夠解決問(wèn)題的，還需要有一定社會(huì)福利的政策來(lái)相配套，但是我們沒(méi)有。要不就是1998年之前全部福利大家都不要買，讓政府提供，單位也負(fù)責(zé)提供。要不就是1998年之后大家都要市場(chǎng)上買，政府和單位都不管了。我們的政策就是沒(méi)有把這兩個(gè)屬性兼顧好。因此，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就在這樣一個(gè)政策下面，一會(huì)兒刺激，一會(huì)兒緊縮，一會(huì)兒再刺激，一會(huì)兒又再緊縮，反反復(fù)復(fù)地波動(dòng)。

　　這就造成了投資者的預(yù)期不穩(wěn)定，造成了消費(fèi)者的預(yù)期也不穩(wěn)定。投資者投資的時(shí)候趕上緊縮，銀行貸款借不到；消費(fèi)者覺(jué)得這個(gè)政策，也許我今天買進(jìn)去，明天你就緊縮了，價(jià)格一下子掉得很厲害，損失也很大。大家不能按照正常的投資消費(fèi)的行為在市場(chǎng)上面得到體現(xiàn)，造成了這個(gè)市場(chǎng)的混亂，造成了這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定，這就是政策不足所帶來(lái)的，至今還沒(méi)有走出這個(gè)困境。

　　去年年底今年年初，深圳漲了百分之六十幾，上海北京漲了20%、30%，廣州漲了百分之十幾。政府又急了，說(shuō)一線城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始漲了，因而估計(jì)消費(fèi)政策又開(kāi)始改變，出臺(tái)限制買房或不能買的政策。就這樣來(lái)回地折騰，這就是政策不足。

　　房地產(chǎn)增長(zhǎng)時(shí)期還沒(méi)有結(jié)束

　　那么，房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么樣變化，房地產(chǎn)的形勢(shì)到底會(huì)怎么樣的變化。從總體上看兩句話：第一，房地產(chǎn)增長(zhǎng)時(shí)期還沒(méi)有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束了。第二，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也還沒(méi)有結(jié)束，但是大幅度上漲的這種暴漲的趨勢(shì)，或者是暴利的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。

　　基本的理由是，從房地產(chǎn)的形勢(shì)來(lái)看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)這三個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)就依然還處于一個(gè)增長(zhǎng)時(shí)期，只是增長(zhǎng)率在回落，而不是進(jìn)入到一個(gè)增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)為負(fù)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，主要是因?yàn)榛镜南M(fèi)需求依然還比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求還更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來(lái)看它還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。但是暴漲暴利的時(shí)期確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了，一方面房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅度上升，因此它的利潤(rùn)空間也被成本擠掉了一塊，另外一方面各項(xiàng)政策的完善也相應(yīng)地壓制了一塊價(jià)格的上漲和暴利的獲得，特別是未來(lái)隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，一定會(huì)極大地抑制投資、投機(jī)型的住房需求。因此，也會(huì)對(duì)這一塊漲價(jià)的壓力有一個(gè)明顯的減弱。

　　未來(lái)房地產(chǎn)的變化，更多會(huì)隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，它的增長(zhǎng)如果有相應(yīng)的政策，肯定還是會(huì)增長(zhǎng)比較快的。問(wèn)題是由于土地等諸多制約條件，因此他們的增長(zhǎng)也受到一定的抑制。這些地方由于供不應(yīng)求，所以漲價(jià)壓力始終是存在。

　　對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，目前是供大于求，全國(guó)7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而未來(lái)來(lái)看，需求也不會(huì)明顯增加，因?yàn)閷?duì)三四線城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市，遠(yuǎn)不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來(lái)更多的會(huì)在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會(huì)繼續(xù)面臨困難，不會(huì)發(fā)生很快的變化。這是房地產(chǎn)形勢(shì)的總體的變化。

　　房地產(chǎn)什么時(shí)候會(huì)結(jié)束增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)真正轉(zhuǎn)入下降？就是工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)，這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后就會(huì)發(fā)生變化。這三個(gè)趨勢(shì)什么時(shí)候結(jié)束，我估計(jì)5~10年之后就會(huì)發(fā)生改變。5—10年之后中國(guó)的工業(yè)化大致完成，中國(guó)的城市化也接近了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，中國(guó)人口也由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降，那個(gè)時(shí)候死亡人口大于出生人口，所以中國(guó)人口的總量可能到14.5億或者是14.7億的時(shí)候，開(kāi)始轉(zhuǎn)為逐步的下降了，而不是再往上漲15億、16億……。

　　到那個(gè)階段，那就意味著賣房的人大于買房的人，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。而眼下這個(gè)趨勢(shì)是可以預(yù)見(jiàn)到的，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)的城里人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的家庭住房會(huì)由目前的一套變?yōu)閮商�、三套，它�?huì)多出來(lái)，一個(gè)年輕的家庭將來(lái)會(huì)接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)多出來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　不用擔(dān)心70年的使用權(quán)問(wèn)題

　　至于最近一段炒出來(lái)的溫州20年的期限這些東西，那完全是因?yàn)閷?duì)政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動(dòng)延期，至少是政策上明確的。中國(guó)雖然土地不是私有的，，但是在這70年之內(nèi)確實(shí)是不會(huì)變。70年之后會(huì)不會(huì)變化？我想告訴大家的是，中國(guó)的住房至少?zèng)]有多少住房它的使用壽命能夠達(dá)到70年，所以這是一個(gè)肯定就沒(méi)有發(fā)生變化的可能性，在沒(méi)有到70年之前就要重新建設(shè)、重新改變。

　　第二，70年以后中國(guó)的政策也一定會(huì)改變，也不會(huì)像今天這個(gè)政策。所以未來(lái)政策也一定會(huì)有變化，變化是什么變化？未來(lái)住宅土地一定會(huì)逐步地私有化，這是肯定的一個(gè)局面，至少現(xiàn)在不會(huì)，基本國(guó)情決定的。但是到未來(lái)住宅的土地一定是會(huì)變成私有化，因?yàn)檗r(nóng)民本身宅基地已經(jīng)鼓勵(lì)它可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個(gè)趨勢(shì)。未來(lái)城里面的宅基地當(dāng)然也要完全解決給個(gè)人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒(méi)有地下的所有權(quán)，這都不對(duì)的。因?yàn)槟壳按蠹叶家呀?jīng)交過(guò)錢了。

　　從這個(gè)角度去說(shuō)大家也不用去擔(dān)心70年以后，像現(xiàn)在溫州說(shuō)的按房?jī)r(jià)的1/3補(bǔ)交土地出讓金，這是不對(duì)的，這也不大可能發(fā)生。只是現(xiàn)在溫州可能也只是一個(gè)炒作，土地主管部門，目前經(jīng)濟(jì)困難下面可能想向消費(fèi)者去要一點(diǎn)錢，但是這種做法肯定是不對(duì)的。所以大家看到新華社發(fā)表文章質(zhì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，很多的媒體在發(fā)表聲音，這兩天還在爭(zhēng)論這個(gè)事情。不管怎么說(shuō)，這個(gè)政策70年到期以后的政策，目前是自動(dòng)延期，沒(méi)有補(bǔ)交費(fèi)用的國(guó)家層面的政策，地方政府做一些改變那完全他們自己的作為，不是國(guó)家層面的問(wèn)題。

　　所以對(duì)于買房的人來(lái)說(shuō)，對(duì)于想投資房的人來(lái)說(shuō)，都要自己作一個(gè)總體的判斷，這就是我想告訴大家的。我記得在15年前，我在統(tǒng)計(jì)局當(dāng)發(fā)言人的時(shí)候，那時(shí)候底下那么多人，當(dāng)時(shí)有人問(wèn)我“你覺(jué)得買房好還是買車好？”那時(shí)候我說(shuō)“買房要早，買車要遲”。后來(lái)果然被我言中了，早買房的人肯定有好處，早買車的人肯定要吃虧�；镜倪壿嬍�，買房是中國(guó)供給世界需求，買車是世界供給中國(guó)需求。這樣一個(gè)邏輯決定將來(lái)車是越來(lái)越便宜，房子是越來(lái)越貴，肯定是這樣一個(gè)邏輯，果然是這樣的發(fā)展趨勢(shì)。好多人說(shuō)“哎喲，那時(shí)候你幫我節(jié)省了很多錢，我掙了很多錢�！薄�

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（責(zé)任編輯：李振梁 HN063）

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