本文關(guān)鍵詞：邱曉華，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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　　草哥按：

　　本文是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華先生4月23日上午在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院智庫報告廳第四期發(fā)表了題為《2016中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析與預(yù)測》的演講。邱曉華是澳門城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國家統(tǒng)計局原局長。以下根據(jù)邱曉華先生演講整理，未經(jīng)本人審閱。內(nèi)容只節(jié)選了房地產(chǎn)部分。邱曉華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)結(jié)束增長，房價真正轉(zhuǎn)入下降，會在工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢結(jié)束之后出現(xiàn)。這三個趨勢估計5~10年結(jié)束。

邱曉華博士常有真知灼見。

　　房地產(chǎn)市場今年第一季度雖然稍微有一陣的活躍，但是相對以前來說近幾年已經(jīng)快速降溫。這是由于房地產(chǎn)政策變化的影響，造成了中國房地產(chǎn)市場的這種不穩(wěn)定。

　　大家知道房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)相關(guān)系數(shù)、關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)鏈條最高最長的一個領(lǐng)域，有60多個行業(yè)跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，房地產(chǎn)好這些行業(yè)也好，房地產(chǎn)不好這些行業(yè)也不好。上游到建材，中游到各種加工，下游到各種裝修、到各種家具、到各種電器，有60多個行業(yè)跟它相關(guān)。而中國的房地產(chǎn)從黃金期進(jìn)入低迷期，景氣時期房地產(chǎn)的投資年均增長30%以上，住房消費(fèi)每年增長20%、30%，而去年基本上零增長，今年好不容易又回到6%的增長。去年的銷售下降20%左右，今年又稍微升了一點(diǎn)。

　　政策因素導(dǎo)致房地產(chǎn)劇烈變動

　　房地產(chǎn)處于這樣的一個劇烈的改變，固然有中國的人口結(jié)構(gòu)改變的客觀因素，但更多的還是我們自己政策的因素造成的。住房這個商品不是一般的商品，它是一個特殊商品，特殊商品應(yīng)當(dāng)有特殊政策，但是我們沒有。住房的特殊性在哪里？從兩個方面能夠看到。

　　一方面它既是消費(fèi)品，同時它又是投資品。因此，對這個商品應(yīng)當(dāng)是既有消費(fèi)政策，也有投資政策，要有兩類政策來分別地對待。但是我們沒有，我們要不就把它當(dāng)作消費(fèi)品，要不把它當(dāng)成投資品。要緊縮的時候當(dāng)成投資、投機(jī)品，要鼓勵的時候就當(dāng)成消費(fèi)品了，始終沒有擺脫出這樣一個認(rèn)識誤區(qū)，即沒有區(qū)別兩類屬性分別制定不同的政策。

　　另外一方面，住房它既有商品性的屬性，又有社會福利性的屬性，不完全是一個靠商品性政策就能夠解決問題的，還需要有一定社會福利的政策來相配套，但是我們沒有。要不就是1998年之前全部福利大家都不要買，讓政府提供，單位也負(fù)責(zé)提供。要不就是1998年之后大家都要市場上買，政府和單位都不管了。我們的政策就是沒有把這兩個屬性兼顧好。因此，我們的房地產(chǎn)市場就在這樣一個政策下面，一會兒刺激，一會兒緊縮，一會兒再刺激，一會兒又再緊縮，反反復(fù)復(fù)地波動。

　　這就造成了投資者的預(yù)期不穩(wěn)定，造成了消費(fèi)者的預(yù)期也不穩(wěn)定。投資者投資的時候趕上緊縮，銀行貸款借不到；消費(fèi)者覺得這個政策，也許我今天買進(jìn)去，明天你就緊縮了，價格一下子掉得很厲害，損失也很大。大家不能按照正常的投資消費(fèi)的行為在市場上面得到體現(xiàn)，造成了這個市場的混亂，造成了這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定，這就是政策不足所帶來的，至今還沒有走出這個困境。

　　去年年底今年年初，深圳漲了百分之六十幾，上海北京漲了20%、30%，廣州漲了百分之十幾。政府又急了，說一線城市房價又開始漲了，因而估計消費(fèi)政策又開始改變，出臺限制買房或不能買的政策。就這樣來回地折騰，這就是政策不足。

　　房地產(chǎn)增長時期還沒有結(jié)束

　　那么，房價到底會怎么樣變化，房地產(chǎn)的形勢到底會怎么樣的變化。從總體上看兩句話：第一，房地產(chǎn)增長時期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束了。第二，房價上漲趨勢也還沒有結(jié)束，但是大幅度上漲的這種暴漲的趨勢，或者是暴利的時期已經(jīng)結(jié)束了。

　　基本的理由是，從房地產(chǎn)的形勢來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于一個增長時期，只是增長率在回落，而不是進(jìn)入到一個增長率由正轉(zhuǎn)為負(fù)的長期趨勢。

　　從房價的角度來看，主要是因?yàn)榛镜南M(fèi)需求依然還比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求還更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價的上漲。但是暴漲暴利的時期確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了，一方面房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅度上升，因此它的利潤空間也被成本擠掉了一塊，另外一方面各項政策的完善也相應(yīng)地壓制了一塊價格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房產(chǎn)稅的出臺，一定會極大地抑制投資、投機(jī)型的住房需求。因此，也會對這一塊漲價的壓力有一個明顯的減弱。

　　未來房地產(chǎn)的變化，更多會隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，它的增長如果有相應(yīng)的政策，肯定還是會增長比較快的。問題是由于土地等諸多制約條件，因此他們的增長也受到一定的抑制。這些地方由于供不應(yīng)求，所以漲價壓力始終是存在。

　　對于三四線城市來說，目前是供大于求，全國7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而未來來看，需求也不會明顯增加，因?yàn)閷θ木�城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來的增長點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市，遠(yuǎn)不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會繼續(xù)面臨困難，不會發(fā)生很快的變化。這是房地產(chǎn)形勢的總體的變化。

　　房地產(chǎn)什么時候會結(jié)束增長，房價什么時候會真正轉(zhuǎn)入下降？就是工業(yè)化、城市化、人口增長，這三個趨勢結(jié)束之后就會發(fā)生變化。這三個趨勢什么時候結(jié)束，我估計5~10年之后就會發(fā)生改變。5—10年之后中國的工業(yè)化大致完成，中國的城市化也接近了一個相對穩(wěn)定的水平，中國人口也由增長轉(zhuǎn)為下降，那個時候死亡人口大于出生人口，所以中國人口的總量可能到14.5億或者是14.7億的時候，開始轉(zhuǎn)為逐步的下降了，而不是再往上漲15億、16億……。

　　到那個階段，那就意味著賣房的人大于買房的人，市場就會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。而眼下這個趨勢是可以預(yù)見到的，因?yàn)閷τ诖蠖鄶?shù)的城里人來說，未來的家庭住房會由目前的一套變?yōu)閮商住⑷�，它會多出來，一個年輕的家庭將來會接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來房地產(chǎn)會多出來的發(fā)展趨勢。

　　不用擔(dān)心70年的使用權(quán)問題

　　至于最近一段炒出來的溫州20年的期限這些東西，那完全是因?yàn)閷φ呃斫獾牟徽_、不全面。70年不變、70年到期自動延期，至少是政策上明確的。中國雖然土地不是私有的，，但是在這70年之內(nèi)確實(shí)是不會變。70年之后會不會變化？我想告訴大家的是，中國的住房至少沒有多少住房它的使用壽命能夠達(dá)到70年，所以這是一個肯定就沒有發(fā)生變化的可能性，在沒有到70年之前就要重新建設(shè)、重新改變。

　　第二，70年以后中國的政策也一定會改變，也不會像今天這個政策。所以未來政策也一定會有變化，變化是什么變化？未來住宅土地一定會逐步地私有化，這是肯定的一個局面，至少現(xiàn)在不會，基本國情決定的。但是到未來住宅的土地一定是會變成私有化，因?yàn)檗r(nóng)民本身宅基地已經(jīng)鼓勵它可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個趨勢。未來城里面的宅基地當(dāng)然也要完全解決給個人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒有地下的所有權(quán)，這都不對的。因?yàn)槟壳按蠹叶家呀?jīng)交過錢了。

　　從這個角度去說大家也不用去擔(dān)心70年以后，像現(xiàn)在溫州說的按房價的1/3補(bǔ)交土地出讓金，這是不對的，這也不大可能發(fā)生。只是現(xiàn)在溫州可能也只是一個炒作，土地主管部門，目前經(jīng)濟(jì)困難下面可能想向消費(fèi)者去要一點(diǎn)錢，但是這種做法肯定是不對的。所以大家看到新華社發(fā)表文章質(zhì)問這個問題，很多的媒體在發(fā)表聲音，這兩天還在爭論這個事情。不管怎么說，這個政策70年到期以后的政策，目前是自動延期，沒有補(bǔ)交費(fèi)用的國家層面的政策，地方政府做一些改變那完全他們自己的作為，不是國家層面的問題。

　　所以對于買房的人來說，對于想投資房的人來說，都要自己作一個總體的判斷，這就是我想告訴大家的。我記得在15年前，我在統(tǒng)計局當(dāng)發(fā)言人的時候，那時候底下那么多人，當(dāng)時有人問我“你覺得買房好還是買車好？”那時候我說“買房要早，買車要遲”。后來果然被我言中了，早買房的人肯定有好處，早買車的人肯定要吃虧�；镜倪壿嬍牵I房是中國供給世界需求，買車是世界供給中國需求。這樣一個邏輯決定將來車是越來越便宜，房子是越來越貴，肯定是這樣一個邏輯，果然是這樣的發(fā)展趨勢。好多人說“哎喲，那時候你幫我節(jié)省了很多錢，我掙了很多錢。”　

    文章來源：微信公眾號思想內(nèi)參

（責(zé)任編輯：李振梁 HN063）

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