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該宅基地轉讓協(xié)議有效

來源：中國環(huán)境法網(wǎng) 作者： 發(fā)布時間：2008.06.19

[案情介紹]

王某、沈某均為某城區(qū)人。王某系拆遷戶，在其現(xiàn)住房的屋后有已領取國有土地使用證書的宅基地一塊，并已領取了建房的相關手續(xù)，但資金不足，意欲將宅基地轉讓。沈某系外來戶，人口多，急需建房，但苦于無宅基地。1998年12月2日，王某和沈某經(jīng)人介紹，就轉讓宅基地事宜達成了書面協(xié)議。協(xié)議書規(guī)定：王某將已領取國有土地使用證書的宅基地一塊以5萬元的價格轉讓給沈某，因王某已領取建房執(zhí)照，故沈某在向王某交付8萬元后開始建房。沈某建房完畢后先由王某領取房屋產(chǎn)權證書，然后再和沈某辦理房屋產(chǎn)權證書，然后再和沈某辦理房地產(chǎn)權證書，然后再和沈某辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權的變更手續(xù)。協(xié)議書簽訂后，沈某出資近16萬元于次年6月建成了三上三下樓房及廚房等設施，建成后沈某即入住該樓房。王某在沈某房屋建成后也按約去房產(chǎn)管理部門辦理了房屋產(chǎn)權書。但在沈某提出辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權變更手續(xù)時，王某先是找借口進行拖延，后則意欲拒絕。2000年3月4日，王某以自己領有土地使用證和房屋產(chǎn)權證為由，向某法院提起訴訟，要求沈某其享有產(chǎn)權的房屋中遷出。沈某應訴時稱，我是以5萬元的價格從王某處受讓該宅基地的，蓋樓房時我全額出資所建，產(chǎn)權應歸我。至于土地使用權和房屋產(chǎn)權的變更，只存在一個變更的時間問題�，F(xiàn)王某撕毀協(xié)議，不按約和我辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權變更手續(xù)，其行為顯然違約，請求法院在駁回王某請求事項的同時，反訴要求法院判決王某履行變更房屋產(chǎn)權和土地使用權的義務。

[法律分析]
    

王某和沈某所簽訂的《宅基地轉讓協(xié)議書》不違反國家法律、法規(guī)的規(guī)定，應認定為有效協(xié)議。王某的請求事項應予以駁回，沈某要求王某履行辦理房屋產(chǎn)權土地使用權變更手續(xù)的反訴請求應予以支持。其理由是：

    1．王某對轉讓的宅基地享有使用權，該宅基地是國有土地，且是位于城市內的城鎮(zhèn)國有土地，因而該宅基地是可以轉讓的。

    其法律依據(jù)是：(1)《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定：“土地使用權可以依法轉讓�！�(2)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下稱條例)第三條規(guī)定： “中華人民共和國境內的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依據(jù)本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營�！�(3) 《條例》第四條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。合法權益受國家法律保護�！�   (4) 《條例》第七條規(guī)定： “土地使用者出讓、轉讓、出租、抵押、終止土地關系及有關地上建筑物、其他附著物，由政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門依照法律和國務院的有關規(guī)定辦理過戶手續(xù)�！庇梢陨戏�、法規(guī)的規(guī)定可見，城鎮(zhèn)國有土地的使用權的土地主體是可以轉讓其享有使用權的土地的，不需要到土地管理部門辦理批準手續(xù)，只需要到土地管理部門辦理過戶手續(xù)就可以了。因而，王某向沈某轉讓該宅基地的行為是合法的、有效的。

    2．最高人民法院《關于使用{中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(一)》第九條回答： “法律、法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力�！� 《條例》沒有規(guī)定城鎮(zhèn)國有土地的轉讓協(xié)議在辦理登記手續(xù)后生效，故王、沈間的宅基地轉讓行為有效，無須對該行為進行登記。

    3．《土地管理法實施細則》規(guī)定的是土地所有權、使用權的變更自變更登記之日起生效，是規(guī)定的土地所有權、使用權的受讓主體實際取得受讓土地所有權、使用權的時間，是規(guī)定的土地所有權、使用權的實際轉移時間，并不是規(guī)定土地所有權、使用權的轉讓協(xié)議應當進行登記后才發(fā)生法律效力，因為簽訂協(xié)議和辦理登記手續(xù)是兩回事，不能混為一談。

    所以，王某和沈某所簽訂的宅基地轉讓協(xié)議是合法有效的，并不能因為土地使用權變更手續(xù)未履行而將協(xié)議認為無效。辦理土地使用權變更登記手續(xù)和辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)是一樣的，登記行為是雙方按約定履行義務而不是協(xié)議的生效條件。如果王某拒絕和沈某履行有關變更登記手續(xù)，就顯然屬于違約，，人民法院應當依法判令王某履行該項義務，以體現(xiàn)保護誠實信用、公平交易的民事法律原則。

  本文關鍵詞：宅基地轉讓，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。