本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資學(xué)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

目錄

封面

基本信息 ·出版社：復(fù)旦大學(xué)出版社
·頁(yè)碼：301 頁(yè)
·出版日期：2002年06月
·ISBN：7309032357
·條形碼：9787309032352
·包裝版本：第1版
·裝幀：平裝
·開(kāi)本：32開(kāi)
序言目錄 前 言
第一章 不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)介
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)定義
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)
第二章 不動(dòng)產(chǎn)投資學(xué)的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)
第一節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)學(xué)初步
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資學(xué)中的計(jì)算機(jī)應(yīng)用
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資中信息技術(shù)的應(yīng)用
第三章 不動(dòng)產(chǎn)投資可行性研究
第一節(jié) 項(xiàng)目研究的方法與步驟
第二節(jié) 項(xiàng)目可行性研究與財(cái)務(wù)分析
第三節(jié) 市場(chǎng)可行性研究
第四節(jié) 比率分析與獲利能力分析
第五節(jié) 前門(mén)法和后門(mén)法
第四章 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)分散
第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)投資組合
第三節(jié) 現(xiàn)代投資計(jì)劃評(píng)估方式
第四節(jié) 夏普資產(chǎn)定價(jià)模型和不動(dòng)產(chǎn)投資組合的新效率前緣
第五章 不動(dòng)產(chǎn)投資與金融市場(chǎng)
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概要
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款方式
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)展與演變
第六章 不動(dòng)產(chǎn)投資與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第一節(jié) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的涵義
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可行性分析
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)的效益實(shí)現(xiàn)
第四節(jié) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)現(xiàn)
第七章 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究
第一節(jié) 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析
第二節(jié) 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特征
第三節(jié) 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)形式
第四節(jié) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與波動(dòng)的因素分析
第八章 不動(dòng)產(chǎn)投資中的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理
第一節(jié) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)細(xì)分
第二節(jié) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
第三節(jié) 價(jià)格策略與消費(fèi)者行為分析
第四節(jié) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的CI戰(zhàn)略
第五節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的幾個(gè)特殊問(wèn)題
附 錄 不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例一則
第九章 不動(dòng)產(chǎn)投資中的廣告運(yùn)作
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)廣告概述
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)廣告中的案名設(shè)計(jì)
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)廣告語(yǔ)的撰寫(xiě)
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)廣告的媒體策劃
附 錄 不動(dòng)產(chǎn)案名設(shè)計(jì)案例
第十章 不動(dòng)產(chǎn)投資中的法務(wù)問(wèn)題
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)法律概述
第二節(jié) 我國(guó)土地管理法律制度
第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度
第四節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)交易法律制度
內(nèi)容簡(jiǎn)介 本書(shū)共分十章，從不動(dòng)產(chǎn)業(yè)基本狀況入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資、融資、經(jīng)營(yíng)及相關(guān)的法務(wù)、企業(yè)形象設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行具體的闡述分析，從而有助于讀者從總體上把握整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的諸環(huán)節(jié)。本書(shū)力求內(nèi)容豐富詳實(shí)，注重原理與實(shí)務(wù)的合理平衡，并增加了應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的最新技術(shù)方法、投資與營(yíng)銷(xiāo)理念。
本書(shū)適合各大專(zhuān)院校房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、治理等專(zhuān)業(yè)師生，也適合作培訓(xùn)之用。 作者簡(jiǎn)介媒體評(píng)論 前言
不動(dòng)產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn))是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它以其投資金額之巨大、運(yùn)行周期之長(zhǎng)、前后相關(guān)聯(lián)之廣泛，對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展起著不容忽視的影響作用。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)歷史悠久，但真正與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌意義上的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)卻起步較晚，然而其發(fā)展勢(shì)頭卻極為迅猛。也正因?yàn)槿绱�，在�?jīng)歷了由非理性盲目膨脹向低迷盤(pán)整的轉(zhuǎn)變之后，暴露出了諸多問(wèn)題。因此，了解不動(dòng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行變化的規(guī)律，掌握不動(dòng)產(chǎn)投資和營(yíng)運(yùn)分析的原理、方法，對(duì)不動(dòng)戶從業(yè)人員以及高等院校中的相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)員而言都是至關(guān)重要的。
本書(shū)共分十章，從不動(dòng)產(chǎn)業(yè)基本狀況入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資、融資、經(jīng)營(yíng)及相關(guān)的法務(wù)、企業(yè)形象設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行具體的闡述分析。從而有助于讀者從總體上把握整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的諸環(huán)節(jié)。本書(shū)力求內(nèi)容豐富詳實(shí)，注重原理與實(shí)務(wù)的合理平衡，井增加了應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的最新技術(shù)方法、投資與營(yíng)銷(xiāo)理念，希望能開(kāi)拓思路，活躍思維，以滿足新世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的需要。 專(zhuān)業(yè)書(shū)評(píng)其它推薦 本書(shū)共分十章，從不動(dòng)產(chǎn)業(yè)基本狀況入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資、融資、經(jīng)營(yíng)及相關(guān)的法務(wù)、企業(yè)形象設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行具體的闡述分析，從而有助于讀者從總體上把握整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的諸環(huán)節(jié)。本書(shū)力求內(nèi)容豐富詳實(shí)，注重原理與實(shí)務(wù)的合理平衡，并增加了應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的最新技術(shù)方法、投資與營(yíng)銷(xiāo)理念。
本書(shū)適合各大專(zhuān)院校房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、管理等專(zhuān)業(yè)師生，也適合作培訓(xùn)之用。 文摘 書(shū)摘
二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益簡(jiǎn)介——以美國(guó)為例
美國(guó)是世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益規(guī)定相當(dāng)完善的國(guó)家之一，下面我們就具體介紹美國(guó)的情況。
1．政府的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益
土地的所有權(quán)可能歸市民所有，因此政府保留稅收、政策力量、土地征用和土地歸還權(quán)力是必需的，下面具體分析這四種權(quán)利。
(1)財(cái)產(chǎn)稅(Property Taxes)。政府朽向土地所有者征收財(cái)產(chǎn)稅的權(quán)利。在所得稅出現(xiàn)之前，從土地址稅是政府財(cái)政的主要來(lái)源。土地征稅是一種增加財(cái)政收入的合理方法，原因有二：其一，直至始于18世紀(jì)中期的工業(yè)革命，土地和農(nóng)業(yè)是收入的主要來(lái)源，誰(shuí)的土地越多，其財(cái)產(chǎn)也就越多，故實(shí)行土地征稅叮以增加政府稅收；其二，黃金或錢(qián)等有價(jià)之物易于隱瞞，而土地不能隱瞞，有利于確定稅負(fù)。
不動(dòng)產(chǎn)稅的產(chǎn)生已有幾個(gè)世紀(jì)的歷史，如今它依然是政府財(cái)政的主要來(lái)源。其中最主要的變化是原來(lái)的不助產(chǎn)稅收用于政府各項(xiàng)開(kāi)支，包括國(guó)防開(kāi)支，今天，國(guó)防開(kāi)支由所得稅負(fù)擔(dān)，而不動(dòng)產(chǎn)稅則是城市，在部分地方也是國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源。對(duì)國(guó)家和地方政府一級(jí)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)稅為學(xué)校、公園、圖書(shū)館、消防和治安提供資金。為促使不動(dòng)產(chǎn)所有者及時(shí)、足額地交稅，稅收權(quán)也允許政府沒(méi)收拖欠稅收者的不動(dòng)產(chǎn)并可售賣(mài)來(lái)抵充稅收。
(2)土地征用權(quán)(Eminent Domain)。政府有不考慮所有者意愿而征用私人擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利，即土地征用權(quán)。用于學(xué)校、快車(chē)道、街道、公園、旅館、城區(qū)改建、公共停車(chē)場(chǎng)和其他社會(huì)公共用途的土地都是征用的。私營(yíng)公共事業(yè)的組織，如公用事業(yè)公司和鐵路公司，依照國(guó)家法律也允許因公用線路、管道和軌道征用土地。土地征用過(guò)程中，必須給予財(cái)產(chǎn)所有者相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償。事實(shí)上征用常常是通過(guò)所有者和公共實(shí)體的代理人之間的談判進(jìn)行的。如果雙方能達(dá)成都可接受的價(jià)格，不動(dòng)產(chǎn)就自然交接；如果不能達(dá)成協(xié)議，土地征用的正式程序是向法庭起訴所有者，法庭聽(tīng)取雙方請(qǐng)來(lái)的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并確定財(cái)產(chǎn)所有者必須接受的補(bǔ)償價(jià)格。
當(dāng)一塊土地只有一部分被征用，可能在對(duì)實(shí)際征地補(bǔ)償之外增加分割損害補(bǔ)償。例如，一條新的高速公路需要從160英畝的農(nóng)場(chǎng)中征用狹長(zhǎng)的40英畝的土地，農(nóng)場(chǎng)主將不僅能獲得40英畝的補(bǔ)償，還會(huì)因農(nóng)場(chǎng)完整性受到破壞而獲得分割損害的補(bǔ)償。
一種相反的征用是財(cái)產(chǎn)所有者要求征用其土地的程序。例如，在許多城市，住在飛機(jī)場(chǎng)跑道終端的居民要求機(jī)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)收購(gòu)其住宅，因?yàn)轱w機(jī)在起飛時(shí)會(huì)產(chǎn)生震耳欲聾的噪音，影響其生活質(zhì)量。當(dāng)土地不被征用而其有用性將因附近土地被征用而下降時(shí)，所有者能得到損害補(bǔ)償。這些都是間接損害(Consequential Damages)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償，例如，當(dāng)土地被征用來(lái)建污水處理廠，順風(fēng)土地的私人所有者將因臭氣而使土地價(jià)值損失，從而可索取損害補(bǔ)償。
(3)政策力量(Police Power)。政府為公共秩序、安全、健康、道德和財(cái)富而制定和實(shí)施法律的權(quán)利叫政策力量。政策力量運(yùn)用在不動(dòng)產(chǎn)上的例子包括分區(qū)法、規(guī)劃法、建筑、健康和消防法規(guī)以及出租管理。政策力量和土地使用法之間的關(guān)鍵區(qū)別是盡管政策力量控制不動(dòng)產(chǎn)怎樣使用，但占有不動(dòng)產(chǎn)卻是不合法的。當(dāng)然，由于政策力量的使用而使所有者財(cái)產(chǎn)價(jià)值受損是不需要補(bǔ)償?shù)�。任何一個(gè)政府不可能以兩種無(wú)準(zhǔn)備的反復(fù)無(wú)常的方式使用政策力量；任何限制所有者可能怎樣使用其不動(dòng)產(chǎn)的法律必須是被認(rèn)為是基于公共利益，并被不偏不倚地合理應(yīng)用。在政府對(duì)土地?fù)碛械母鳈?quán)益中，政策力量對(duì)土地價(jià)值影響最大。
(4)土地歸還(Escheat)。當(dāng)一個(gè)人去世并沒(méi)有留下繼承人和處置動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的遺囑時(shí)，或當(dāng)財(cái)產(chǎn)被拋棄時(shí)，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬國(guó)家，這一歸屬被稱(chēng)為土地歸還，它解決了財(cái)產(chǎn)無(wú)主問(wèn)題。
2.保護(hù)所有權(quán)(Protecting Ownership)
在任何國(guó)家或地區(qū)都必須有一種體制和方法來(lái)保護(hù)對(duì)土地和改良物使用的正當(dāng)權(quán)利。如在美國(guó)，聯(lián)邦政府負(fù)有義務(wù)組織防御部門(mén)來(lái)防止外來(lái)力量對(duì)地產(chǎn)權(quán)利的侵占。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際上用武力來(lái)防止外來(lái)的強(qiáng)奪，國(guó)內(nèi)則用契約、公共記錄、合同和其他文件代替野蠻的力量來(lái)證明和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
3．完全所有權(quán)(Fee Simple)
不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)被表達(dá)為一束權(quán)利時(shí)，這一概念更易于理解。在自主制度(Allodial System)下，稅權(quán)、政策力量、土地征用權(quán)和土地歸還權(quán)屬于政府所有者。剩下的權(quán)束稱(chēng)為完全所有權(quán)，是司以為私人所有的。完全所有權(quán)束可以由個(gè)人或其繼承人一直擁有，直到政府不再保護(hù)那些權(quán)利為止。完全所有權(quán)束主要包括：占有和使用權(quán)、建筑權(quán)、通行權(quán)、抵押權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)、拋棄權(quán)、出售權(quán)、排他權(quán)、出租權(quán)、特許權(quán)、自愿饋贈(zèng)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)等等。
資產(chǎn)(Estate)是指某人在土地上的合法權(quán)益，而不是如地圖上所示的物理數(shù)量。完全所有權(quán)是個(gè)人能擁有的土地上的最大資產(chǎn)，絕大部分不動(dòng)產(chǎn)出售都為完全所有資產(chǎn)。一個(gè)人聲稱(chēng)他擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，一般是指完全所有資產(chǎn)。其他土地的次級(jí)資產(chǎn)如：租用資產(chǎn)、終生資產(chǎn)都是從收費(fèi)資產(chǎn)中產(chǎn)生的。不動(dòng)產(chǎn)與權(quán)束中的各項(xiàng)權(quán)利都存在緊密的關(guān)系，因此，我們需要認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)有多少項(xiàng)權(quán)利，它們有什么用處，及誰(shuí)擁有不在權(quán)束中的權(quán)項(xiàng)。在上述認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，我們將表述當(dāng)權(quán)項(xiàng)從權(quán)束中移走時(shí)將發(fā)生什么。

一般而言，西方國(guó)家通常將可行性研究劃分為三個(gè)時(shí)期，即投資前時(shí)期、投資時(shí)期、生產(chǎn)時(shí)期�？尚行匝芯恐饕谕顿Y前時(shí)期，后兩期是實(shí)施和強(qiáng)化組織管理時(shí)期。
作為項(xiàng)目建設(shè)前期的調(diào)查研究，可行性研究的工作內(nèi)容大致可劃分為：
1．機(jī)會(huì)可行性研究
其任務(wù)是以資源條件和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，建議投資方向，選擇投資項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。該階段的工作主要依靠粗略的估計(jì)而非詳細(xì)的分析。一般的建設(shè)項(xiàng)目是以已有的類(lèi)似工程來(lái)估算投資額，按照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)來(lái)估算項(xiàng)目收入及稅費(fèi)支出。所以精確度較低，允許誤差達(dá) 30％，投入費(fèi)用約占項(xiàng)目總投資的0．1％—1％，所需時(shí)間為1—2個(gè)月。
2．初步可行性研究
適用于大型的投資項(xiàng)目，基于前階段機(jī)會(huì)可行性研究，初步判明投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究�？梢�(jiàn)是一種過(guò)渡性研究，區(qū)別在于結(jié)果精度和分析深度，誤差范圍在 20％，所需費(fèi)用占投資總額的0．25％—1，5％，時(shí)間為2—4個(gè)月。
3．可行性研究
該階段將占有大量的原始資料，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。研究的問(wèn)題包括：
(1)市場(chǎng)調(diào)研——擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)供需情況，市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力；
(2)環(huán)境分析——擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的產(chǎn)業(yè)政策，限制條件，優(yōu)惠措施及資源狀況等軟硬環(huán)境的研究；
(3)規(guī)劃研究——擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的比較研究，方案選優(yōu)；
(4)進(jìn)度安排——從籌建到規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工到交付使用等整個(gè)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程的進(jìn)度計(jì)劃；
(5)項(xiàng)目成本及投資估算；
(6)財(cái)務(wù)分析——項(xiàng)目籌資方案分析，資金平衡分析，現(xiàn)金流量收益分析，償債能力分析；
(7)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果估算——租售、轉(zhuǎn)讓的收入，稅金估算，毛收入及凈收入估算；
(8)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)——對(duì)項(xiàng)目報(bào)酬率高低運(yùn)用投資回收期、投資收益系數(shù)等靜態(tài)評(píng)價(jià)方法及凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法，以及盈虧分析、概率分析等不確定因素的估算；
(9)項(xiàng)目社會(huì)及環(huán)境效益評(píng)價(jià)——由于全球日益重視可持續(xù)發(fā)展理論，對(duì)具體的建設(shè)項(xiàng)目我們也要從全社會(huì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)考慮它所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)意義和消極影響。

1．存款機(jī)構(gòu)
存款機(jī)構(gòu)(Deposit Institutions)的主要形式為銀行和儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)。銀行發(fā)行活期存款，可開(kāi)支票的存款(Checkable Deposits)和儲(chǔ)蓄存款(Saving Deposits)來(lái)籌集資金，再貸出商業(yè)性、消費(fèi)性和購(gòu)物貸款。儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)在早期是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄存款來(lái)發(fā)放房屋貸款。為了降低成本，美國(guó)政府對(duì)儲(chǔ)蓄存款利率采取了限定管制措施。這項(xiàng)政策在20世紀(jì)60年代末之前的低通貨膨脹時(shí)期得到了順利的維持。到了60年代末期，高通貨膨脹率一直上升，儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)他們?cè)谖辶甏J出的長(zhǎng)期低利率貸款所獲得的利息已經(jīng)不足以支付70年代的利率。針對(duì)這種情況，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)專(zhuān)門(mén)法案，解除了許多儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)限制，從而使得儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)和銀行的分野變得越來(lái)越模糊。除了以上兩種機(jī)構(gòu)，還存在兩種以合作形態(tài)出現(xiàn)的小存款機(jī)構(gòu)，分別為共同儲(chǔ)蓄銀行(Mutual Savings Banks)和信用聯(lián)盟(Credit Unions)。所謂合作形態(tài)是指存款者即為該金融機(jī)構(gòu)的股東。共同儲(chǔ)蓄銀行的主要業(yè)務(wù)和儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)類(lèi)似，信用聯(lián)盟則集中于商業(yè)和消費(fèi)性貸款。
2．合約性儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)
合約性儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)(Contractual savings institutions)包括人壽保險(xiǎn)公司(Life Insurance Companies)和政府及私人的退休基金機(jī)構(gòu)(Government and Private Retirement Funds)。 人壽保險(xiǎn)公司向保戶定期收取保險(xiǎn)費(fèi)，然后用其來(lái)購(gòu)買(mǎi)公司債券和房屋抵押貸款。人壽保險(xiǎn)公司可以購(gòu)買(mǎi)股票但數(shù)額受到限制。退休基金定期從受雇者抽取一部分薪金存入受雇者的賬戶，雇主也會(huì)貢獻(xiàn)一定百分比到退休者的退休賬戶。
3．不動(dòng)產(chǎn)共同基金
基金又稱(chēng)共同基金，是指基金發(fā)起人通過(guò)發(fā)行基金份額或收益憑證，將投資者分散的資金集中起來(lái)，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，并將投資收益分配給基金持有人的投資形式�；鸬姆Q(chēng)謂在不同國(guó)家和地區(qū)有所區(qū)別，有的稱(chēng)共同基金，有的稱(chēng)證券信托基金，也有的稱(chēng)單位信托基金。在我國(guó)通行的稱(chēng)謂是基金或投資基金。
基金是一種金融信托資產(chǎn)，基金管理人員根據(jù)與投資者訂立的委托協(xié)議，對(duì)基金進(jìn)行管理，，把基金適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y于各種金融產(chǎn)品，如股票、債券、期貨、不動(dòng)產(chǎn)等，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者關(guān)于投資收益、風(fēng)險(xiǎn)和投資限制等方面的承諾�；鸬男磐嘘P(guān)系不同于債券的債務(wù)關(guān)系，基金不承諾某一固定的最低收益回報(bào)，其收益完全取決于基金經(jīng)營(yíng)的收益水平；基金也不同于股權(quán)的所有權(quán)關(guān)系，基金購(gòu)買(mǎi)后，投資者可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢酝斯桑玳_(kāi)放型基金的持有人可隨時(shí)要求按一定價(jià)格贖回其份額�；鸬氖找嫣卣鹘橛诠善焙蛡g。由于基金進(jìn)行分散投資，降低了非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，使基金的收益水平較為穩(wěn)定，對(duì)于常見(jiàn)的股票基金和債券基金來(lái)說(shuō)，其收益水平介于債券和股票之間。對(duì)于專(zhuān)門(mén)投資于某一類(lèi)資產(chǎn)的基金，如黃金基金、地產(chǎn)基金等，其收益水平則取決于這些資產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，而收益波動(dòng)較單個(gè)資產(chǎn)小。
……

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資學(xué)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號(hào)：72507