本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程作業(yè)

姓名：

年級(jí)： 陳時(shí)評(píng) 14秋 學(xué) 號(hào)： 學(xué)習(xí)中心： 714011322012 湖州

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第一章 緒論

一、名詞解釋

1、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱。

2、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)，包含開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)四個(gè)方面。

3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

二、問答題

1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特征？

房地產(chǎn)有8個(gè)特征：（1）位置固定性；（2）異質(zhì)性；（3）使用長(zhǎng)期性；

（4）投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)；（5）保值增值性；（6）價(jià)格易受周圍環(huán)境影響；

（7）受國(guó)家政策影響；（8）變現(xiàn)性差。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有5個(gè)特征：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場(chǎng)；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形式多樣；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化具有周期性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)有哪些特點(diǎn)？

（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)難度較大；（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；（3）

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)；（4）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)性強(qiáng)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)有哪些形式？

房地產(chǎn)開發(fā)的形式：（1）按開發(fā)時(shí)間劃分，有初次開發(fā)和再次開發(fā)；（2）按開發(fā)內(nèi)容劃分，有外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)；（3）按開發(fā)規(guī)模劃分，有單項(xiàng)開發(fā)和綜合開發(fā)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式：（1）按經(jīng)營(yíng)對(duì)象劃分，有地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；（2）按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)等；（3）按活動(dòng)發(fā)生的不同過程劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營(yíng)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的主要程序？

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等步驟�？梢詣澐譃槲鍌�(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段。

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、名詞解釋

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。

2、房地產(chǎn)供應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一個(gè)特定時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量。

3、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一而特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量。

二、問答題

1、簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）競(jìng)爭(zhēng)的層次性；

（2）供給缺乏彈性；

（3）區(qū)域的分割性；

（4）區(qū)域內(nèi)的壟斷性；

（5）循環(huán)性；

（6）開放性；

（7）反經(jīng)濟(jì)循環(huán)現(xiàn)象；

（8）雙重性。

2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由利益主體、客體和中介構(gòu)成。

房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)商品的供求雙方。供應(yīng)方包括土地供應(yīng)方(中央政府和地方政府)、房屋供應(yīng)方(房地產(chǎn)開發(fā)商)以及資金供應(yīng)方(金融企業(yè))。

房地產(chǎn)市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象，包括房屋商品和地產(chǎn)商品。在我國(guó)，地產(chǎn)商品主要是指土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)或促成房地產(chǎn)交易發(fā)生的中介機(jī)構(gòu)。例如，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)方與需求方實(shí)現(xiàn)交易目的而提供服務(wù)和技術(shù)支持的房地產(chǎn)銷售代理商、建筑施工商、設(shè)計(jì)單位等。

3、簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)需求和供給的因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素有價(jià)格水平、國(guó)民收入水平、宏觀政策、未來的預(yù)期。影響房地產(chǎn)供給的因素有價(jià)格因素、開發(fā)成本、政策因素、未來的預(yù)期。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的作用主要體現(xiàn)在那幾個(gè)方面？

（1）價(jià)格機(jī)制

通過地租調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空布局和規(guī)范運(yùn)行。

（2）約束機(jī)制

通過法規(guī)、金融、稅收約束為房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)劃定明確的界區(qū)，并加以規(guī)范、制約，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系的協(xié)調(diào)一致，最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高效運(yùn)行和健康發(fā)展。

（3）中介機(jī)制

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中介的專門化，其它地區(qū)也應(yīng)盡快制訂有關(guān)中介制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化、高效化。

（4）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)力要素，沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則市場(chǎng)活動(dòng)就會(huì)陷人停滯。

通過競(jìng)爭(zhēng)可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的資源配置最優(yōu)化而實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、論述題

如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性？

房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，它是由多種市場(chǎng)因素按照一定的結(jié)合方式組成的綜合體。因此，它既有一般市場(chǎng)的共性，又有其自身的特殊性。

房地產(chǎn)產(chǎn)品最大特點(diǎn)是每一個(gè)產(chǎn)品都是不同質(zhì)的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)信息不對(duì)稱、壟斷的市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不充分、市場(chǎng)開放程度的有限性以及開發(fā)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，以及土地資源的有限性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的投機(jī)性，出現(xiàn)大肆“囤地捂盤”，甚至哄抬詐騙的現(xiàn)象。

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，從獲得土地到建成出售房屋需要一年或長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的耐耗性，決定了在市場(chǎng)供過于求時(shí)，多余的供給需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才可能被市場(chǎng)消化。因此在需求變動(dòng)后，供給需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，達(dá)到新的均衡。

房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是人們賴以生存的消費(fèi)品，同時(shí)又具有保值增值勝，可以成為人們投資的手段。從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在一種反供求規(guī)律的特殊現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，隨著價(jià)格上升，需求也會(huì)因此而減少，，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)以及土地的稀缺性，供應(yīng)不會(huì)在短期內(nèi)隨之加大，即房地產(chǎn)價(jià)格因需求而上漲，房地產(chǎn)的投資或消費(fèi)并未因此而下降。

房地產(chǎn)需要有金融企業(yè)參與資金融通，才能順利完成交易。另外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)交易的一種“潤(rùn)滑劑”，了已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。

房地產(chǎn)產(chǎn)品具有固定性，在交易過程中與一般商品不同，因而需要運(yùn)用法律手段，通過一定的法律程序，才能完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。為了維護(hù)房地產(chǎn)交易雙方的利益，保證投資的安全和市場(chǎng)的整體效益，房地產(chǎn)交易必須按照法定的程序，以法律契約，即簽訂商品房買賣合同的形式，確立、變更、轉(zhuǎn)移有關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易活動(dòng)既是一種經(jīng)濟(jì)行為，又是一種法律行為。

第三章 住房制度

一、簡(jiǎn)答題

1、我國(guó)傳統(tǒng)住房制度有哪些特點(diǎn)？

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。