本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營
　　前言
　　房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
　　一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性
　�。�1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時(shí)考慮的重要因素。
　　（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達(dá)到簡單的居住要求，不能滿足用戶對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進(jìn)行創(chuàng)新，標(biāo)新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
　�。�3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，用戶對(duì)產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內(nèi)容
　�。�1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。
　　房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進(jìn)行的房屋建設(shè)和銷售活動(dòng)。我認(rèn)為應(yīng)該是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)造性、計(jì)劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個(gè)更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個(gè)人一生創(chuàng)造的剩余價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)支出，也認(rèn)為是最安全的投資項(xiàng)目。如果開發(fā)商僅僅認(rèn)為建成了一個(gè)小區(qū)就達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進(jìn)行提高、改進(jìn)，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
　�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)創(chuàng)新
　　技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費(fèi)需求。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，是當(dāng)今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場(chǎng)是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最好標(biāo)準(zhǔn)，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場(chǎng)的脈搏，才能走在市場(chǎng)的前面。
　�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新
　　房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個(gè)投資計(jì)劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的關(guān)系，對(duì)企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進(jìn)行整合，對(duì)策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進(jìn)行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，是管理工作創(chuàng)新的目的。
　�。�4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
　　創(chuàng)新不僅是一個(gè)國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實(shí)踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強(qiáng)占先機(jī)，掌握優(yōu)勢(shì)，贏得主動(dòng)。
　　總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
　　三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新
　�。�1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
　�。�2）組織營銷重視并運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
　�。�3）要與新的經(jīng)濟(jì)體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運(yùn)用上進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在對(duì)用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
　�。�4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場(chǎng)繁榮時(shí)期比較容易生存，但這種模式面臨著負(fù)債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競爭力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)�；�、科技化以至于全球化。
　�。�5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)�；芾�，房地產(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)�；拈_發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購的低成本優(yōu)勢(shì)，固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢(shì)。使產(chǎn)品價(jià)格降下來，同時(shí)又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。
　　四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設(shè)管理
　　主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績。
　　綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]劉洪玉 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 中國建筑工業(yè)出版社 2008年
　　[2]羅海寧 《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合對(duì)策研究》[D] 武漢理工大學(xué) 2003年

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。