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2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案

發(fā)布時間：2018-06-21 04:22

本文選題：2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案 + 　

　　單選題

　　1、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照()

　　A物業(yè)用途類型

　　B投資對象存在形式

　　C房地產(chǎn)投資主體

　　D房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型

　　答案：D

　　2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是()

　　A收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B市場供求風(fēng)險

　　C通貨膨脹風(fēng)險

　　D利率變動風(fēng)險

　　答案：A

　　3、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會選擇的是()

　　A開發(fā)商品住宅

　　B開發(fā)工業(yè)廠房

　　C購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

　　D購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

　　答案：C

　　4、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為()年。

　　A0.5

　　B1.0

　　C1.5

　　D2.0

　　答案：D

　　5、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標(biāo)的是()

　　A房地產(chǎn)租金

　　B房地產(chǎn)實(shí)際出租量

　　C出租房屋空置率

　　D房價租金比

　　答案：C

　　6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為()

　　A0.40

　　B0.60

　　C2.50

　　D5.00

　　答案：C

　　7、下列費(fèi)用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是()

　　A征收補(bǔ)償費(fèi)

　　B土地儲備機(jī)構(gòu)的人員工資

　　C招標(biāo)中發(fā)生的費(fèi)用

　　D市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

　　答案：B

　　8、房地產(chǎn)開發(fā)項目單位工程竣工驗(yàn)收的組織者是()

　　A項目施工單位

　　B項目設(shè)計單位

　　C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　D產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門

　　答案：C

　　9、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行定價，這種定價方法是()

　　A領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　B挑戰(zhàn)定位法

　　C隨性就市定價法

　　D價值定價法

　　答案：A

　　10、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實(shí)際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為()萬套。

　　A8.10

　　B9.30

　　C10.80

　　D11.70

　　答案：B

　　11、下列目標(biāo)市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險的是()

　　A市場集中化模式

　　B選擇專業(yè)化模式

　　C產(chǎn)品專業(yè)化模式

　　D市場專業(yè)化模式

　　答案：B

　　12、某寫字樓項目建成引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是()差別化戰(zhàn)略。

　　A形象

　　B產(chǎn)品

　　C人員

　　D服務(wù)

　　答案：D

　　13、下列影響消費(fèi)者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是()

　　A社會階層

　　B信念和態(tài)度

　　C生活方式

　　D經(jīng)濟(jì)狀況

　　答案：A

　　14、在房地產(chǎn)投資的“購買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括。()

　　A購買成本

　　B土地取得費(fèi)用

　　C裝修費(fèi)用

　　D運(yùn)營成本

　　答案：B

　　15、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是()

　　AI3>I2>I1

　　BI2>I3>I1

　　CI1>I3>I2

　　DI1>I2>I3

　　答案：D

　　16、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%。均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是(0

　　A1.50%

　　B3.57%

　　C3.70%

　　D3.94%

　　答案：D

　　17、在下列現(xiàn)金流量圖中，，已知A、F和I,則P=()。

　　AA(P/A,I,5) (P/F,I,1)+F(P/F,I,6)

　　BA(P/A,I,6) +F(P/F,I,6)

　　CA(P/A,I,5) +F(P/F,I,6)

　　DA(P/A,I,5) (P/F,I,2)+F(P/F,I,6)

　　答案：A

　　18、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為()萬元。

　　A16.79

　　B18.12

　　C25.01

　　D31.17

　　答案：C

　　19、王某的住房公積金貸款采用“等額還本付息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()

　　A逐漸減少

　　B逐漸增加

　　C數(shù)額相等

　　D先增后減

　　答案：A

　　20、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力()基準(zhǔn)收益率的要求。

　　A未達(dá)到

　　B正好達(dá)到

　　C已超過

　　D接近于

　　答案：C

　　21、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是()

　　A成本利潤率

　　B資本金利潤率

　　C銷售利潤率

　　D財務(wù)內(nèi)部收益率

　　答案：D

　　22、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實(shí)際收益率為()

　　A5.00%

　　B8.50%

　　C8.74%

　　D9.00%

　　答案：C

　　23、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自由資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為()

　　A9.38%

　　B12.50%

　　C15.63%

　　D20.83%

　　答案：C

　　24、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運(yùn)營費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()

　　A8.84%

　　B13.56%

　　C15.00%

　　D22.50%

　　答案：B

　　25、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮()的影響。

　　A宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　B房地產(chǎn)市場供求關(guān)系

　　C租戶支付租金能力

　　D銀行貸款利率

　　答案：D

　　26、投資決策方法中的決策樹法，常用于解決()決策的問題。

　　A確定型

　　B成長型

　　C風(fēng)險型

　　D不確定型

　　答案：C

　　27、對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需常要對項目何時開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項目可能產(chǎn)生()問題。

　　A成長型期權(quán)

　　B等待投資型期權(quán)

　　C放棄型期權(quán)

　　柔性期權(quán)

　　答案：A

　　28、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是()

　　A一般投資機(jī)會研究

　　B特定項目投資機(jī)會研究

　　C初步可行性研究

　　D詳細(xì)可行性研究

　　答案：D

　　29、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的()來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。

　　A產(chǎn)品組合方式

　　B開發(fā)合作方式

　　C銷售代理方式

　　D市場定位方式

　　答案：B

　　30、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是()

　　A把所有投資均視為自有資金

　　B現(xiàn)金流出包括利息支付

　　C不考慮信貸資金的還本

　　D只能用于計算靜態(tài)盈利指標(biāo)

　　答案：B

　　31、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借貸及償還計劃的基本報表是()

　　A項目投資現(xiàn)金流量表

　　B資本金現(xiàn)金流量表

　　C投資各方現(xiàn)金流量表

　　D財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

　　答案：D

　　32、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是()

　　A銀行信貸

　　B投資信托

　　C民間借貸

　　D租賃融資

　　答案：A

　　33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風(fēng)險是()

　　A市場風(fēng)險

　　B經(jīng)營風(fēng)險

　　C財務(wù)風(fēng)險

　　D完工風(fēng)險

　　答案：B

　　34、根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應(yīng)對押品至少重估一次，這有利于防范個人住房貸款的()

　　A操作風(fēng)險

　　B信用風(fēng)險

　　C市場風(fēng)險

　　D法律風(fēng)險

　　答案：B

　　35、當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場租金持平，應(yīng)首先考慮降低()

　　A目標(biāo)收益

　　B貸款利息

　　C運(yùn)營費(fèi)用

　　D出租面積

　　答案：C

　　多選題

　　1、利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()

　　A導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值折損

　　B增加收益現(xiàn)金流

　　C加大投資者融資成本

　　D增加市場供給

　　E抑制市場投資需求

　　答案：ACE

　　2、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為()

　　A金融投資型

　　B收益型

　　C實(shí)物投資型

　　D機(jī)會型

　　E收益加增值型

　　答案：BDE

　　3、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有()

　　A社會因素

　　B經(jīng)濟(jì)因素

　　C資源因素

　　D政策因素

　　E技術(shù)因素

　　答案：ABD

　　4、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有()

　　A制定市場規(guī)則

　　B進(jìn)行市場監(jiān)督

　　C確定土地利用條件

　　D制定商品房價格

　　E提供商品貸款

　　答案：AB

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案的技術(shù)資料主要有()

　　A前期工作資料

　　B土建資料

　　C安裝資料

　　D租售資料

　　E物業(yè)管理資料

　　答案：ABC

　　6、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有()

　　A全部使用國有資金投資的建設(shè)項目

　　B國有資金投資控股的建設(shè)項目

　　C國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目

　　D民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項目

　　E全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項目

　　答案：ABC

　　7、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有()

　　A回歸分析法

　　B簡單平均法

　　C移動平均法

　　D指數(shù)平滑法

　　E市場因子推演法

　　答案：BCD

　　8、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有()

　　A投資利潤率

　　B通貨膨脹率

　　C風(fēng)險因素

　　D存款利率

　　E投資規(guī)模

　　答案：ABC

　　9、決定房地產(chǎn)投資項目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有()

　　A銷售價格

　　B土地費(fèi)用

　　C開發(fā)規(guī)模

　　D資金成本

　　E項目風(fēng)險

　　答案：DE

　　10、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有()

　　A凈現(xiàn)值法

　　B費(fèi)用現(xiàn)值比較法

　　C等額年值法

　　D費(fèi)用年值比較法

　　E差額投資內(nèi)部收益率法

　　答案：BD

　　11、下列不確定性因素中，對“開發(fā)—銷售”類房地產(chǎn)項目財務(wù)評價結(jié)果有影響的有()

　　A土地費(fèi)用

　　B建筑安裝工程費(fèi)

　　C開發(fā)期

　　D運(yùn)營費(fèi)用

　　E財務(wù)費(fèi)用

　　答案：ABC

　　12、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法，正確的有()

　　A敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析

　　B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法

　　C敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析

　　D通過敏感性分析能夠判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力

　　E敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補(bǔ)

　　答案：ACDE

　　13、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計劃的主要內(nèi)容有()

　　A前期開發(fā)計劃

　　B工程建設(shè)計劃

　　C物業(yè)服務(wù)計劃

　　D建設(shè)場地布置

　　E施工隊伍選擇

　　答案：ABDE

　　14、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有()

　　A資金使用有時間限制

　　B資金融入方需到期還本

　　C資金融入方須按時支付利息

　　D債券不可以在流通市場上轉(zhuǎn)讓

　　E資金融出方要承擔(dān)金融入方的經(jīng)營風(fēng)險

　　答案：ABC

　　15、物業(yè)的凈經(jīng)營收入等于潛在毛資金收入減去()之和后，再加上其他收入的金額。

　　A抵押貸款還本付息額

　　B空置損失

　　C收租損失

　　D折舊

　　E運(yùn)營費(fèi)用

　　答案：BCE

　　>>>>> 2017年房地產(chǎn)估價師《各科目》真題及答案匯總

　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直接融資。()

　　參考答案：√

　　2、房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。()

　　參考答案：×

　　3、空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。()

　　參考答案：×

　　4、采用資格后審的招投標(biāo)，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。()

　　參考答案：√

　　5、對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，消費(fèi)者市場細(xì)分和生產(chǎn)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。()

　　參考答案：×

　　6、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進(jìn)行分析。()

　　參考答案：√

　　7、現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計息周期末發(fā)生的一種簡化分析法。()

　　參考答案：√

　　8、在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運(yùn)動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。()

　　參考答案：√

　　9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的“開發(fā)-銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。()

　　參考答案：×

　　10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。()

　　參考答案：×

　　11、風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。()

　　參考答案：×

　　12、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購費(fèi)用。()

　　參考答案：×

　　13、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場分析和擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)。()

　　參考答案：√

　　14、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。()

　　參考答案：×

　　15、零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。()

　　參考答案：√

　　四、計算題

　　1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以16000萬元購得一宗房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，預(yù)計該項目建安成本為31400萬元，其他費(fèi)用為6000萬元，總銷售收入為88600萬元。項目土地取得費(fèi)用發(fā)生在期初，建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%(不考慮其他融資費(fèi)用)，按季度計息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請完成下表，并用現(xiàn)金流法計算該項目的成本利潤率。(8分)

季度（末） 0 1 2 3 4 5 6 7 8

土地取得費(fèi)用　　　　　　　　　

建安成本和其他費(fèi)用投入比例　 5% 10% 10% 15% 20% 20% 15% 5%

建安成本　　　　　　　　　

其他費(fèi)用　　　　　　　　　

利息　　　　　　　　　

合計　　　　　　　　　

累計　　　　　　　　　

2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案