本文關(guān)鍵詞：工程評(píng)估

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        由于在建工程抵押有諸多限制，而且在建工程抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)上也有很多難點(diǎn)，不僅導(dǎo)致企業(yè)和銀行在第一次接觸時(shí)很迷惑，而且估價(jià)人員在估價(jià)過程中也會(huì)遇到不少難點(diǎn)。筆者將在建工程抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中企業(yè)及銀行的一些疑惑、估價(jià)人員技術(shù)交流的一些心得體會(huì)以及筆者的一些思考以問答的形式反映出來(lái)，供大家分享和討論。

在建工程

【在建工程抵押定義】根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程抵押是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

【Question】符合在建工程抵押的基本條件？

【Answer】根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

(1)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

(3)已投入在建工程的工程款；

(4)施工進(jìn)度及工程竣工日期；

(5)已完成的工作量和工程量。

因此，要進(jìn)行在建工程抵押，必須要滿足以下條件：

(1)在建工程所占用土地使用權(quán)的土地出讓金必須取全部繳清，且得《國(guó)有土地使用權(quán)證》；

(2)必須已取得所在項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

(3)要求有明確的施工進(jìn)度及工程竣工日期，因此一般也要求取得了《建筑工程施工許可證》；

(4)要求投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；

(5)另外按照各地房管局的規(guī)定，在建工程抵押必須要有《面積測(cè)繪報(bào)告》。

【Q】能以在建工程為他人債務(wù)提供擔(dān)保嗎？

【A】《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押是為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，因此在建工程僅能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保，不得為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。但《物權(quán)法》中規(guī)定可以用作抵押的債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)中包括正在建造的建筑物，也可以理解《物權(quán)法》實(shí)施后，在法律上在建工程允許為其他用途的債務(wù)提供擔(dān)保，但是目前大部分抵押登記部門仍然僅接受為本項(xiàng)目建設(shè)貸款提供擔(dān)保的在建工程抵押。

【Q】擔(dān)保公司能接受在建工程做抵押?jiǎn)幔?/p>

【A】《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押是抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，因此抵押權(quán)人必須是銀行。因此，擔(dān)保公司或其他非銀行的機(jī)構(gòu)和個(gè)人無(wú)法作為抵押權(quán)人接受在建工程抵押貸款，不過，若擔(dān)保公司通過銀行進(jìn)行委托貸款以銀行作為抵押權(quán)人時(shí)，則可以辦理在建工程抵押登記。

【Q】已辦理預(yù)售許可證，能抵押?jiǎn)幔?/p>

【A】對(duì)于在售項(xiàng)目，可以就其未售部分的在建工程及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)進(jìn)行抵押，但抵押權(quán)人和評(píng)估人員應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目的銷售狀況和所在土地使用權(quán)的抵押狀況。對(duì)于抵押中的在建工程，抵押權(quán)人也應(yīng)密切關(guān)注其銷售狀況。

【Q】在建工程所在建筑物規(guī)劃總層數(shù)為18層，目前建至5層，能否按照整幢建筑物進(jìn)行抵押？能否將其所在整宗土地使用權(quán)納入抵押范圍？

【A】按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押標(biāo)的是以抵押人合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)。因此，在評(píng)估確定在建工程抵押價(jià)值時(shí)，遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，只能包括已完工工程及其分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值。

對(duì)于在建工程納入的抵押范圍，在理論界有兩種觀點(diǎn)，一種是將整個(gè)在建工程及其所在整宗土地使用權(quán)作為一個(gè)整體進(jìn)行抵押登記，抵押價(jià)值按照已投入部分確定；一種是僅將完工部分及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)作為抵押標(biāo)的物。兩種方式各有好處，前者將項(xiàng)目作為一個(gè)整體進(jìn)行抵押，可以有效的避免重復(fù)抵押，也與在建工程處置方式一致；而后者在實(shí)務(wù)中更好靈活、方便和易操作，特別是對(duì)于正在銷售的項(xiàng)目。因此，目前接觸到的地區(qū)房管局辦理在建工程抵押時(shí)，都采用了第二種處理方式，但是基本上都規(guī)定同一在建項(xiàng)目不能有兩個(gè)抵押權(quán)人，也基本上可以避免重復(fù)抵押的問題。

【Q】一幢甲級(jí)寫字樓，共30層，其中地下2層為車庫(kù)，地上1-4層裙樓部分為商業(yè)，5-28層為辦公，估價(jià)時(shí)點(diǎn)已主體全部完工，在評(píng)估起在建工程價(jià)值時(shí)，采用了成本法和假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，但由于評(píng)估原理不同，成本法評(píng)估結(jié)果各層價(jià)值均相同，而假設(shè)開發(fā)法的分層價(jià)值是根據(jù)各層完工后價(jià)值不同而不同的，這就導(dǎo)致對(duì)于單層而言，兩種方法的評(píng)估結(jié)果可能差距很大，請(qǐng)問在取權(quán)重的時(shí)候如何考慮？

【A】這是一個(gè)經(jīng)常遇到的問題，這也是我認(rèn)為在建工程評(píng)估中應(yīng)該將一個(gè)項(xiàng)目作為整體考慮的原因之一，但在實(shí)務(wù)中，往往委托人要求將分層甚至分套的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行列示，以便于抵押后的分批解押。一般的解決方式是將整幢在建工程作為一個(gè)整體確定兩種方法評(píng)估結(jié)果的權(quán)重，然后每層分別計(jì)算，而且對(duì)于每層而言，，其權(quán)重取值應(yīng)完全一致，這樣能保證整幢在建工程的評(píng)估結(jié)果合理性，但是無(wú)法解決分?jǐn)偟矫繉拥膬r(jià)值的合理性，致使價(jià)值量相對(duì)較低的樓層分?jǐn)偟膬r(jià)值偏大，在分批解壓時(shí)，如果先解除價(jià)值量相對(duì)較低的樓層，就會(huì)導(dǎo)致剩余抵押物價(jià)值量偏低。

筆者試圖尋求一種較為合理的方式，在這之前應(yīng)該弄清是什么導(dǎo)致房地產(chǎn)分層價(jià)值的差異，筆者認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)分層價(jià)值差異的主要原因是區(qū)位，是相對(duì)于地面的垂直位置，這種區(qū)位的差異在實(shí)質(zhì)上與水平區(qū)位差異是沒有區(qū)別的，由于土地是一個(gè)空間的概念，因此，這種分層價(jià)值的差異可以說主要是由級(jí)差地租帶來(lái)的。

如果可以將土地按照垂直空間進(jìn)行劃分的話，那么將會(huì)得到一塊塊價(jià)值不一的宗地，這種土地使用權(quán)價(jià)值的差異通過各層房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的差異反映出來(lái)。采用成本法對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估進(jìn)行土地使用權(quán)分?jǐn)倳r(shí)，一般采用的是按建筑面積平均分?jǐn)偼恋孛娣e，如果我們按房地產(chǎn)價(jià)值平均分?jǐn)偼恋貎r(jià)值，會(huì)更符合土地重置空間區(qū)位的分布特點(diǎn)，在建工程分層價(jià)值的兩種方法估價(jià)差異的問題也會(huì)得到解決，同樣也可以解決地下車位土地使用權(quán)分?jǐn)偟膯栴}。這是筆者的個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎討論。

【Q】采用成本法評(píng)估在建工程時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)值能否使用剩余法？

【A】在估價(jià)實(shí)務(wù)中，適宜在建工程估價(jià)的方法一般為成本法與假設(shè)開發(fā)法，在成本法中關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)值的計(jì)算不宜采用剩余法，因?yàn)橥恋厥Ｓ喾ㄅc在建工程的假設(shè)開發(fā)法的原理是相同的，這就導(dǎo)致成本法與假設(shè)開發(fā)法兩種方法實(shí)際上只是一種方法。

這在理論上也能得到解釋，我們拋開利息、利潤(rùn)及稅費(fèi)來(lái)看，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)原理可以簡(jiǎn)單表示為：在建工程價(jià)值=完工后價(jià)值-續(xù)建成本，而成本法的估價(jià)原理則可以簡(jiǎn)單表示為：在建工程價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)值+已完工工程價(jià)值，如果采用剩余法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，則土地使用權(quán)價(jià)值=項(xiàng)目完工后價(jià)值-整個(gè)項(xiàng)目建筑物建設(shè)成本，即在建工程價(jià)值=項(xiàng)目完工后價(jià)值-整個(gè)項(xiàng)目建筑物建設(shè)成本+已完工工程價(jià)值=項(xiàng)目完工后價(jià)值-(整個(gè)項(xiàng)目建筑物建設(shè)成本-已完工工程價(jià)值)=完工后價(jià)值-續(xù)建成本。

從上面的推算可以看出，如果采用剩余法對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，就會(huì)導(dǎo)致成本法與假設(shè)開發(fā)法的重復(fù)性，因此，在采用成本法評(píng)估在建工程的時(shí)候，土地使用權(quán)價(jià)值的確定，應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法，若周邊類似土地的直接客觀收益能夠獲取，則也可以選用收益還原法，但不宜采用房地產(chǎn)收益剝離的方式求取土地收益，原理如出一轍。

誠(chéng)然，導(dǎo)致分層價(jià)值差異很多，比如視野、通風(fēng)等因素，這里為了方便理解垂直空間的級(jí)差地租，筆者將不考慮其他因素的影響。

本文編號(hào)：1215686