在建工程抵押估價QA
本文關(guān)鍵詞：工程評估
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由于在建工程抵押有諸多限制，而且在建工程抵押價值評估技術(shù)上也有很多難點(diǎn)，不僅導(dǎo)致企業(yè)和銀行在第一次接觸時很迷惑，而且估價人員在估價過程中也會遇到不少難點(diǎn)。筆者將在建工程抵押估價實(shí)務(wù)中企業(yè)及銀行的一些疑惑、估價人員技術(shù)交流的一些心得體會以及筆者的一些思考以問答的形式反映出來，供大家分享和討論。
【Question】符合在建工程抵押的基本條件？
【Answer】根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
(1)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；
(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；
(3)已投入在建工程的工程款；
(4)施工進(jìn)度及工程竣工日期；
(5)已完成的工作量和工程量。
因此，要進(jìn)行在建工程抵押，必須要滿足以下條件：
(1)在建工程所占用土地使用權(quán)的土地出讓金必須取全部繳清，且得《國有土地使用權(quán)證》；
(2)必須已取得所在項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
(3)要求有明確的施工進(jìn)度及工程竣工日期，因此一般也要求取得了《建筑工程施工許可證》；
(4)要求投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；
(5)另外按照各地房管局的規(guī)定，在建工程抵押必須要有《面積測繪報告》。
【Q】能以在建工程為他人債務(wù)提供擔(dān)保嗎？
【A】《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押是為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，因此在建工程僅能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保，不得為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。但《物權(quán)法》中規(guī)定可以用作抵押的債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財產(chǎn)中包括正在建造的建筑物，也可以理解《物權(quán)法》實(shí)施后，在法律上在建工程允許為其他用途的債務(wù)提供擔(dān)保，但是目前大部分抵押登記部門仍然僅接受為本項目建設(shè)貸款提供擔(dān)保的在建工程抵押。
【Q】擔(dān)保公司能接受在建工程做抵押嗎？
【A】《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押是抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，因此抵押權(quán)人必須是銀行。因此，擔(dān)保公司或其他非銀行的機(jī)構(gòu)和個人無法作為抵押權(quán)人接受在建工程抵押貸款，不過，若擔(dān)保公司通過銀行進(jìn)行委托貸款以銀行作為抵押權(quán)人時，則可以辦理在建工程抵押登記。
【Q】已辦理預(yù)售許可證，能抵押嗎？
【A】對于在售項目，可以就其未售部分的在建工程及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)進(jìn)行抵押，但抵押權(quán)人和評估人員應(yīng)特別關(guān)注項目的銷售狀況和所在土地使用權(quán)的抵押狀況。對于抵押中的在建工程，抵押權(quán)人也應(yīng)密切關(guān)注其銷售狀況。
【Q】在建工程所在建筑物規(guī)劃總層數(shù)為18層，目前建至5層，能否按照整幢建筑物進(jìn)行抵押？能否將其所在整宗土地使用權(quán)納入抵押范圍？
【A】按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押標(biāo)的是以抵押人合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)。因此，在評估確定在建工程抵押價值時，遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，只能包括已完工工程及其分?jǐn)偟耐恋貎r值。
對于在建工程納入的抵押范圍，在理論界有兩種觀點(diǎn)，一種是將整個在建工程及其所在整宗土地使用權(quán)作為一個整體進(jìn)行抵押登記，抵押價值按照已投入部分確定；一種是僅將完工部分及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)作為抵押標(biāo)的物。兩種方式各有好處，前者將項目作為一個整體進(jìn)行抵押，可以有效的避免重復(fù)抵押，也與在建工程處置方式一致；而后者在實(shí)務(wù)中更好靈活、方便和易操作，特別是對于正在銷售的項目。因此，目前接觸到的地區(qū)房管局辦理在建工程抵押時，都采用了第二種處理方式，但是基本上都規(guī)定同一在建項目不能有兩個抵押權(quán)人，也基本上可以避免重復(fù)抵押的問題。
【Q】一幢甲級寫字樓，共30層，其中地下2層為車庫，地上1-4層裙樓部分為商業(yè)，5-28層為辦公，估價時點(diǎn)已主體全部完工，在評估起在建工程價值時，采用了成本法和假設(shè)開發(fā)法評估，但由于評估原理不同，成本法評估結(jié)果各層價值均相同，而假設(shè)開發(fā)法的分層價值是根據(jù)各層完工后價值不同而不同的，這就導(dǎo)致對于單層而言，兩種方法的評估結(jié)果可能差距很大，請問在取權(quán)重的時候如何考慮？
【A】這是一個經(jīng)常遇到的問題，這也是我認(rèn)為在建工程評估中應(yīng)該將一個項目作為整體考慮的原因之一，但在實(shí)務(wù)中，往往委托人要求將分層甚至分套的評估結(jié)果進(jìn)行列示，以便于抵押后的分批解押。一般的解決方式是將整幢在建工程作為一個整體確定兩種方法評估結(jié)果的權(quán)重，然后每層分別計算，而且對于每層而言，，其權(quán)重取值應(yīng)完全一致，這樣能保證整幢在建工程的評估結(jié)果合理性，但是無法解決分?jǐn)偟矫繉拥膬r值的合理性，致使價值量相對較低的樓層分?jǐn)偟膬r值偏大，在分批解壓時，如果先解除價值量相對較低的樓層，就會導(dǎo)致剩余抵押物價值量偏低。
筆者試圖尋求一種較為合理的方式，在這之前應(yīng)該弄清是什么導(dǎo)致房地產(chǎn)分層價值的差異，筆者認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)分層價值差異的主要原因是區(qū)位，是相對于地面的垂直位置，這種區(qū)位的差異在實(shí)質(zhì)上與水平區(qū)位差異是沒有區(qū)別的，由于土地是一個空間的概念，因此，這種分層價值的差異可以說主要是由級差地租帶來的。
如果可以將土地按照垂直空間進(jìn)行劃分的話，那么將會得到一塊塊價值不一的宗地，這種土地使用權(quán)價值的差異通過各層房地產(chǎn)的市場價值的差異反映出來。采用成本法對在建工程進(jìn)行評估進(jìn)行土地使用權(quán)分?jǐn)倳r，一般采用的是按建筑面積平均分?jǐn)偼恋孛娣e，如果我們按房地產(chǎn)價值平均分?jǐn)偼恋貎r值，會更符合土地重置空間區(qū)位的分布特點(diǎn)，在建工程分層價值的兩種方法估價差異的問題也會得到解決，同樣也可以解決地下車位土地使用權(quán)分?jǐn)偟膯栴}。這是筆者的個人觀點(diǎn)，歡迎討論。
【Q】采用成本法評估在建工程時，土地使用權(quán)價值能否使用剩余法？
【A】在估價實(shí)務(wù)中，適宜在建工程估價的方法一般為成本法與假設(shè)開發(fā)法，在成本法中關(guān)于土地使用權(quán)價值的計算不宜采用剩余法，因為土地剩余法與在建工程的假設(shè)開發(fā)法的原理是相同的，這就導(dǎo)致成本法與假設(shè)開發(fā)法兩種方法實(shí)際上只是一種方法。
這在理論上也能得到解釋，我們拋開利息、利潤及稅費(fèi)來看，假設(shè)開發(fā)法的估價原理可以簡單表示為：在建工程價值=完工后價值-續(xù)建成本，而成本法的估價原理則可以簡單表示為：在建工程價值=土地使用權(quán)價值+已完工工程價值，如果采用剩余法評估土地使用權(quán)價值，則土地使用權(quán)價值=項目完工后價值-整個項目建筑物建設(shè)成本，即在建工程價值=項目完工后價值-整個項目建筑物建設(shè)成本+已完工工程價值=項目完工后價值-(整個項目建筑物建設(shè)成本-已完工工程價值)=完工后價值-續(xù)建成本。
從上面的推算可以看出，如果采用剩余法對土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估，就會導(dǎo)致成本法與假設(shè)開發(fā)法的重復(fù)性，因此，在采用成本法評估在建工程的時候，土地使用權(quán)價值的確定，應(yīng)采用市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法，若周邊類似土地的直接客觀收益能夠獲取，則也可以選用收益還原法，但不宜采用房地產(chǎn)收益剝離的方式求取土地收益，原理如出一轍。誠然，導(dǎo)致分層價值差異很多，比如視野、通風(fēng)等因素，這里為了方便理解垂直空間的級差地租，筆者將不考慮其他因素的影響。
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