隨著流動人口的不斷增加和人們生活觀念的不斷更新,租賃住房居住已經(jīng)成為居民解決住房問題的方式之一。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分,在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中起到十分重要的作用。在租購?fù)瑱?quán)的宏觀政策背景下,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,必須強(qiáng)化對住房承租人的特殊保護(hù)。各類房屋表現(xiàn)的功能不同,不同房屋租賃承載的社會價值和使命也不一樣。住房租賃因承載著特殊的社會保障功能,應(yīng)與商業(yè)用房租賃、公共住房租賃適用不同的法律規(guī)則。商業(yè)用房租賃屬于市場化主體行為,應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意志和合同自由原則;公共住房租賃保障的對象是社會中的中低收入者,對社會弱勢群體的保障是國家或政府的當(dāng)然義務(wù),不屬于平等主體之間的法律關(guān)系;住房租賃首先是民事合同關(guān)系,但因關(guān)涉承租人的生存和發(fā)展利益,以傳統(tǒng)民法堅持的合同自由無法達(dá)成對住房承租人的公平對待,因此需要國家權(quán)力介入對所有權(quán)絕對和契約自由原則進(jìn)行一定程度的干預(yù)和規(guī)制,以強(qiáng)制性規(guī)范保護(hù)住房承租人的特殊利益。傳統(tǒng)民法堅持所有權(quán)絕對和契約自由原則,無法實現(xiàn)保護(hù)弱勢住房承租人的目的,需要立法對住房租賃法律關(guān)系進(jìn)行干預(yù),對合同自由的形式正義...

【文章頁數(shù)】：282 頁

【學(xué)位級別】：博士

【文章目錄】：
內(nèi)容摘要
abstract
第一章 導(dǎo)論
    一、問題之提出
    二、文獻(xiàn)綜述
    三、研究目的與基本研究思路
    四、研究方法
    五、研究重點與難點
    六、本論文的創(chuàng)新點
第二章 住房承租權(quán)特別保護(hù)的制度基礎(chǔ)
    一、相關(guān)基礎(chǔ)概念
    二、對住房承租人特別保護(hù)的社會客觀基礎(chǔ)
        (一)租購?fù)瑱?quán)、發(fā)展租賃市場的國家政策目標(biāo)需要對住房承租人予以特殊保護(hù)
            1、租購?fù)瑱?quán)的政策背景
            2、租售并舉與租購?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)
        (二)發(fā)展住房租賃市場必須強(qiáng)化對住房承租人的權(quán)利保護(hù)
            1、住房租賃和住房所有(自有)都是一種居住方式
            2、發(fā)展住房租賃市場必須強(qiáng)化對住房承租權(quán)的特別保護(hù)
    三、對住房租賃承租人特別保護(hù)的理論基礎(chǔ)
        (一)利益比較：承租人的利益更加值得法律傾斜保護(hù)
            1、社會政策基礎(chǔ)——住房承租人與出租人相比一般處于經(jīng)濟(jì)上弱勢地位,其基本的生存利益更值得法律予以保護(hù)
            2、倫理基礎(chǔ)——對承租人生存權(quán)利的保護(hù)
        (二)人權(quán)法基礎(chǔ)——對住房承租人的住房權(quán)保障
        (三)法理基礎(chǔ)
            1、基于占有權(quán)利的法益效力
            2、財產(chǎn)所有權(quán)的社會化義務(wù)理論（私權(quán)社會責(zé)任理論）
第三章 住房租賃法律關(guān)系中的特殊權(quán)利義務(wù)
    一、住房承租人特殊權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生的基礎(chǔ)
        (一)保障住房承租人利益的法價值目標(biāo)
            1、強(qiáng)化住房承租人的法律地位和利益傾斜,平等保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益
            2、穩(wěn)定住房租賃關(guān)系和社會秩序
        (二)保障住房承租人利益的主要制度理念
            1、承租權(quán)物權(quán)化,保護(hù)實際居住人
            2、承租合同長期化
            3、租金標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定化
            4、承租人權(quán)利業(yè)主化
            5、權(quán)利表征顯性化
    二、國家運用公權(quán)力對住房租賃法律關(guān)系適當(dāng)干預(yù)的正當(dāng)性基礎(chǔ)
        (一)公私法的分類和社會法對社會弱者特別保護(hù)的正當(dāng)性
        (二)現(xiàn)代民法對合同自由的限制：從形式正義到實質(zhì)正義
        (三)國家公權(quán)力對住房租賃法律關(guān)系適當(dāng)干預(yù)的正當(dāng)性
    三、住房租賃法律關(guān)系權(quán)利義務(wù)的特殊內(nèi)容
        (一)基于住房租賃合同的承租人和出租人的基本權(quán)利和義務(wù)
            1、出租人的適住性默示擔(dān)保義務(wù)：提供和維持適合于居住的住房的義務(wù)
            2、住房出租人的修繕義務(wù)
            3、承租人支付租金和附加費用的義務(wù)
            4、承租人遵守業(yè)主公約的義務(wù)
            5、承租人的租住安寧權(quán)
            6、承租人住房租賃關(guān)系終了之返還住房義務(wù)
        (二)基于國家對住房租賃市場的規(guī)制：保障承租人權(quán)利,平衡當(dāng)事人利益……
            1、建立住房租賃的最低適住性安全標(biāo)準(zhǔn)
            2、建構(gòu)住房租賃的租金調(diào)整制度
            3、強(qiáng)化對住房租賃押金的規(guī)制
        (三)對住房出租人權(quán)利行使的限制,強(qiáng)化對住房承租人的保護(hù)
            1、住房租賃合同解除中對承租人的特殊保護(hù)
            2、住房出租人的減損義務(wù)
            3、出租人收回住房私力救濟(jì)的限制
第四章 住房承租權(quán)的特別保護(hù)法律制度內(nèi)容
    一、住房承租權(quán)的物權(quán)化
        (一)住房承租權(quán)的概念
        (二)住房承租權(quán)的效力
        (三)住房承租權(quán)的性質(zhì)
        (四)住房承租權(quán)物權(quán)化的演變與發(fā)展
        (五)我國住房租賃立法的制度選擇：住房承租權(quán)物權(quán)化
    二、承租人的優(yōu)先權(quán)(包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先續(xù)租權(quán))
        (一)住房承租人優(yōu)先購買權(quán)
            1、住房承租人優(yōu)先購買權(quán)概念和特征
            2、住房承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的價值和正當(dāng)性基礎(chǔ)
            3、承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)
            4、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件
            5、優(yōu)先購買權(quán)被侵害的權(quán)利救濟(jì)
            6、需要厘清的問題
        (二)住房承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)
    三、住房抵押中承租權(quán)的特殊保護(hù)
        (一)各國關(guān)于抵押權(quán)實現(xiàn)過程中保護(hù)承租權(quán)的法律制度
            1、知情權(quán)規(guī)則——抵押權(quán)實現(xiàn)過程中的通知義務(wù)
            2、緩期交付制度
            3、抵押權(quán)人同意制度
        (二)我國關(guān)于抵押權(quán)實現(xiàn)過程中與承租人保護(hù)的立法完善
            1、抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)
            2、建構(gòu)抵押權(quán)實現(xiàn)過程中對住房承租人特殊保護(hù)制度
    四、住房買賣中承租權(quán)的特殊保護(hù)
        (一)住房買賣交易中對承租人的保護(hù)：買賣不破租賃制度
            1、買賣不破租賃制度的含義
            2、域外關(guān)于住房買賣不破租賃的立法例
            3、住房買賣不破租規(guī)則的立法理由
            4、買賣不破租賃的成立要件
            5、買賣不破租賃的法律效果
            6、適用買賣不破租規(guī)則的例外
        (二)司法處置(強(qiáng)制拍賣)債務(wù)人住房對承租權(quán)的保護(hù)制度及對承租權(quán)干擾的排除
            1、案外人以住房租賃合同對強(qiáng)制執(zhí)行干擾的表現(xiàn)形式
            2、完善保護(hù)承租權(quán)制度：住房承租人的執(zhí)行標(biāo)的異議和執(zhí)行異議之訴
            3、完善住房租賃登記備案制度,增強(qiáng)住房承租權(quán)的公示效力
            4、加重承租權(quán)人舉證義務(wù),加大對虛假租賃合同當(dāng)事人的懲罰力度
            5、對司法機(jī)關(guān)委托拍賣公告記載的租賃負(fù)擔(dān)與實際不一致的處理
    五、強(qiáng)化對次承租人和同住人住房承租權(quán)的保護(hù)
        (一)基于承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)(或部分轉(zhuǎn)租權(quán)),完善次承租人利益保護(hù)制度……
            1、關(guān)于住房轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓
            2、次承租人權(quán)利保護(hù)的立法理由
            3、次承租人權(quán)利保障的范圍
            4、我國立法選擇：強(qiáng)化對次承租人的權(quán)利保障
        (二)完善同住人承租權(quán)（加入權(quán)）保護(hù)制度
            1、各國立法比較
            2、同住人承租權(quán)的性質(zhì)
            3、適用同住人承繼承租權(quán)的條件
            4、同住人承租權(quán)的效力
            5、我國法律對同住人承租權(quán)制度的完善
第五章 現(xiàn)代居住模式下承租人的特別權(quán)利保護(hù)
    一、現(xiàn)代居住模式的特點和住房承租人的特殊權(quán)利保護(hù)
        (一)現(xiàn)代居住模式的特點
        (二)現(xiàn)代居住模式下強(qiáng)化對住房承租人特殊保護(hù)的理由
    二、承租人取得權(quán)利的依據(jù)：業(yè)主權(quán)利的默示讓與
    三、現(xiàn)代居住模式下住房承租人的特別權(quán)利：準(zhǔn)業(yè)主權(quán)
        (一)承租人與出租人的關(guān)系：公共部分使用權(quán)能默示性轉(zhuǎn)移給承租人
            1、居住物業(yè)區(qū)域公共資源和設(shè)施設(shè)備使用權(quán)
            2、要求出租人協(xié)助進(jìn)行租賃合同登記備案的權(quán)利
        (二)住房承租人與物業(yè)服務(wù)人的關(guān)系：接受物業(yè)服務(wù)權(quán)
        (三)住房承租人與業(yè)主委員會的關(guān)系：參與公共事務(wù)管理權(quán)
            1、公共事務(wù)參與權(quán)
            2、在業(yè)主大會上陳述意見權(quán)
            3、知情權(quán)
        (四)住房承租人與相鄰人的關(guān)系：妨害行為制止權(quán)
    四、建立住房租賃當(dāng)事人失信制度,平等保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展
結(jié)語
參考文獻(xiàn)
致謝
攻讀學(xué)位期間的研究成果



本文編號：3871689