在當(dāng)前我國的市場環(huán)境下,企業(yè)競爭日益激烈,為提升企業(yè)綜合實力與競爭力,并購成為了企業(yè)的一種重要的途徑。2018年以來,我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控持續(xù)深化,房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷第三次政策收緊階段。2019年,政府出臺相關(guān)規(guī)定,對當(dāng)下的炒房現(xiàn)象作出整治。提出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展,穩(wěn)定房價等措施。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入存量和增量并存的穩(wěn)定期。改革、融資渠道持續(xù)收緊、市場競爭日益激烈等一系列行業(yè)形勢的變化,房地產(chǎn)行業(yè)的面臨的發(fā)展中的難題。房地產(chǎn)企業(yè)需要在短時間內(nèi)提高自身抗風(fēng)險能力并形成自身品牌優(yōu)勢,因此并購已成為一種主要方式。各大房地產(chǎn)企業(yè)通過并購來實現(xiàn)業(yè)務(wù)整合、產(chǎn)業(yè)拓展、規(guī)模擴(kuò)張等實現(xiàn)多元轉(zhuǎn)型。然而,并購是一項復(fù)雜的活動,在為企業(yè)帶來優(yōu)質(zhì)機(jī)會和豐厚利益的同時,也存在著諸多的其中多個環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險也是不容小覷的。如果不能很好地控制好發(fā)展中的風(fēng)險,不僅會引發(fā)債務(wù)負(fù)擔(dān),甚至?xí)绊懫髽I(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此,對企業(yè)并購的財務(wù)風(fēng)險控制的研究至關(guān)重要。本文在厘清研究框架的基礎(chǔ)上,采用文獻(xiàn)研究法歸納整理了國內(nèi)外學(xué)者對并購財務(wù)風(fēng)險控制的研究成果,依據(jù)風(fēng)險控制理論、動態(tài)風(fēng)險控制理論、協(xié)同效應(yīng)理論以及信息不對稱理論,采取案例分析的研究方法,選擇房地產(chǎn)市場中具有代表性的——融創(chuàng)中國并購萬達(dá)的“世紀(jì)并購”為案例進(jìn)行分析。首先,介紹了其并購背景、并購過程、并購動因。其次,從估值風(fēng)險、融資風(fēng)險、支付風(fēng)險及財務(wù)整合風(fēng)險四方面進(jìn)行并購財務(wù)風(fēng)險的分析,識別了并購過程各階段的財務(wù)風(fēng)險。再次,整理并分析了融創(chuàng)中國在并購萬達(dá)商業(yè)過程中運用的財務(wù)風(fēng)險控制策略,并對其控制效果進(jìn)行評價,得出融創(chuàng)中國在并購中降低了一定程度上的財務(wù)風(fēng)險,但是其頻繁并購加重了資金壓力,不斷加杠桿也導(dǎo)致負(fù)債率增加,資本結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。最后結(jié)合本研究案例提出對企業(yè)在并購中發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的控制建議,為其他企業(yè)提供有效參考。
【學(xué)位單位】：哈爾濱商業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2020
【中圖分類】：F271;F299.233.42
【部分圖文】：

哈爾濱商業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文18得到了快速的成長。如圖3-2所示，從營業(yè)收入上看，2013年到2015年沒有明顯的變化，直到2016年融創(chuàng)中國實現(xiàn)對中國所有一二線及環(huán)一線城市的布局，公司業(yè)績開始進(jìn)入高速增長階段，在國內(nèi)房企排名第7；經(jīng)過2016-2017年的大規(guī)模并購快速擴(kuò)張，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，2017年融創(chuàng)取得營業(yè)收入658.7億元，同比增長86.4%，2017年毛利潤約為136.3億元，同比大增181%，2018年其業(yè)績在國內(nèi)房企排名進(jìn)一步提升第4名，至2019年，仍維持在行業(yè)第4名。圖3-2融創(chuàng)中國財務(wù)狀況3.1.2萬達(dá)商業(yè)簡介萬達(dá)商業(yè)成立于2002年9月，注冊資金45.27億元。2014年12月23日正式在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼：HK.03699）。萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)集團(tuán)旗下的核心企業(yè)，也是萬達(dá)旗下唯一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資運營平臺。2016年9月，萬達(dá)商業(yè)從香港退市。為進(jìn)入A股市場，于2018年2月22日正式更名為萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。萬達(dá)商業(yè)是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，也中國最大的豪華酒店業(yè)主。首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，其核心產(chǎn)品是萬達(dá)城市綜合體，即“萬達(dá)廣潮，是萬達(dá)多年來建立起的優(yōu)品牌。在這種模式下，萬達(dá)商業(yè)在發(fā)展住宅地產(chǎn)和商業(yè)用樓的基礎(chǔ)上，還融合了購物中心、餐飲娛樂、文化旅游、酒店及物業(yè)等諸多項目，為消費者提供一站式的消費選擇。截至2019年12月，累計已有323座萬達(dá)廣場開業(yè)，2020年擬再開47座。因重資產(chǎn)運營模式會影響到萬達(dá)商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)開始探索轉(zhuǎn)型之路，由“重資產(chǎn)”為主的模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，逐步實現(xiàn)去地產(chǎn)化。2015年之前的不同于現(xiàn)在的模式，萬達(dá)一度重資產(chǎn)。依靠品牌的價值，銷售商業(yè)地產(chǎn)配套物業(yè)。例如建立一些商業(yè)廣嘗寫字樓等，相關(guān)的物流等也是一應(yīng)俱全。通過銷售及出租商鋪，

哈爾濱商業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文21隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，增量市場空間不斷收窄。因而要想實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展空間的擴(kuò)大，要改變傳統(tǒng)的發(fā)展模式。招拍掛方式，企業(yè)要付出高昂的土地成本，從而擠占盈利空間。通過在二級市場上并購拿地，避開國土資源部總量控制，減輕在一級市場上的競爭壓力，通過并購獲取的項目，能夠幫助企業(yè)節(jié)省開發(fā)項目的龐大支出�？梢灾苯拥倪M(jìn)行運行與管理，從而獲取利潤。因而在該案例中，并購曲線拿地是一種很好的方式。如圖3-4所示，2015年至2018年融創(chuàng)中國土地總儲備量持續(xù)增加，其中2017年增量最大，這也是并購萬達(dá)商業(yè)帶來的結(jié)果。圖3-4融創(chuàng)中國土地儲備情況近年融創(chuàng)中國不斷并購，2017年上半年，融創(chuàng)共發(fā)起11次并購，標(biāo)的企業(yè)涉及多個產(chǎn)業(yè)，其目的都是為了獲取企業(yè)背后的土地資源。融創(chuàng)中國2017年7月11日對外披露了收購詳情，如表3-3所示：13個文旅項目總面積高達(dá)5897萬平方米，且大部分都是可售面積占比高達(dá)84%，面積近五千萬平方米，而自持部分占比不到16%，可售資源十分豐富。融創(chuàng)中國支付對價僅為438.44億元加上每年6.5億的品牌使用費，兩者合計約為528.44億元，平均估算可售面積（91%權(quán)益）的樓面價格約為1168元/平方米。這13個文旅項目所在地基本為二線核心城市，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其項目所在地土地均價，甚至是低于在三四線城市的土地價格。表3-3融創(chuàng)中國收購萬達(dá)商業(yè)詳情表：資料來源：融創(chuàng)中國并購交易協(xié)議13個文旅項目76個酒店總面積/占比自持面積/占比可售面積/占比總建筑面積總房間數(shù)5897/100%924/16%4973/84%324.9萬平方米22920個賬面凈資產(chǎn)（截至2016年）248.84億元334.5億元

哈爾濱商業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文25從短期償債能力來看，如圖3-5所示，2017年的大規(guī)模并購使融創(chuàng)中國財務(wù)狀況有所惡化。2015年到2016年，融創(chuàng)中國的流動比率、速動比率都是上升的，主要是由于存貨和現(xiàn)金增長迅速，而預(yù)售款和有息負(fù)債增長略慢，因此流動負(fù)債增長慢于流動資產(chǎn)。但到2017年，融創(chuàng)中國銷售業(yè)績大增，預(yù)售款和有息負(fù)債增長快于存貨和現(xiàn)金，導(dǎo)致流動比率、速動比率大幅下降，尤其是速動比率，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金已經(jīng)無法覆蓋短期有息負(fù)債，短期償債風(fēng)險增加。圖3-5短期償債能力指標(biāo)從長期償債能力來看，如圖3-6所示，2015年到2017年，融創(chuàng)中國資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢，主要還是由于融創(chuàng)中國不斷的通過加杠桿換取規(guī)模的迅速增長。2017年，融創(chuàng)中國資產(chǎn)負(fù)債率為同比上漲2.8個百分點，償債壓力進(jìn)一步加大。同年行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，在房企排名前十對比中，平均資產(chǎn)負(fù)債率80%，而融創(chuàng)中國在并購后企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了90.72%，高于資產(chǎn)負(fù)債率為88.89%的碧桂園、資產(chǎn)負(fù)債率為86.25%的中國恒大、和資產(chǎn)負(fù)債率83.98%的萬科。融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率也非常高，2017年高達(dá)202.09%，同比增長80.57個百分點，同年上市房企平均凈負(fù)債率為79.43%在，融創(chuàng)是其2.5倍，2018年短暫下降后又再次上升。融創(chuàng)在激進(jìn)的擴(kuò)張下大量融資，且有息借貸數(shù)額巨大，如果后續(xù)去庫存和利潤增漲不足，則會存在償債風(fēng)險。
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2877124