論文摘要 2014年12月22日新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》（以下稱“暫行條例”）在第五條中列明了需要登記的九類權(quán)利事項(xiàng)，而現(xiàn)實(shí)登記工作中涉及到其他需要明確的登記事項(xiàng)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分涉及到多方所有權(quán)人，而缺乏對(duì)這一部分的具體登記說明引發(fā)了很多爭(zhēng)議。本文將結(jié)合此次《暫行條例》對(duì)共有部分登記進(jìn)行研究，并對(duì)具體登記程序提出探討。

　　論文關(guān)鍵詞 建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有部分 土地登記 不動(dòng)產(chǎn)

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是與房屋所有權(quán)登記相關(guān)的一種單獨(dú)所有權(quán)類型，它的獨(dú)立性與完整性體現(xiàn)在包含專有權(quán)、共有權(quán)與管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容。對(duì)于專有權(quán)這種排他性的權(quán)力，在現(xiàn)行的房屋登記簿與房產(chǎn)證上可以得到登記上的保障。而對(duì)于共有權(quán)的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標(biāo)準(zhǔn)、缺少登記規(guī)定等問題。在2015年全面推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，筆者將就共有部分登記相關(guān)規(guī)定進(jìn)行研究討論。

　　一、共有部分登記范圍的認(rèn)定

　�。ㄒ唬┓梢�(guī)定中的問題
　　在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對(duì)共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分?jǐn)偟墓妹娣e，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭(zhēng)議熱點(diǎn)涉及到的車庫(kù)、綠化帶、樓頂平臺(tái)等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無(wú)法得到保障。
　　在對(duì)這一部分的登記展開研究前，要對(duì)建筑組區(qū)分所有權(quán)的共有具體部分進(jìn)行明確。這是開展登記研究的前提與重要環(huán)節(jié)。
　　在對(duì)這一范圍的認(rèn)定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。我國(guó)《物權(quán)法》中采用的就是第三種，排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來(lái)說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補(bǔ)充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導(dǎo)的模式造成了對(duì)共有部分認(rèn)定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實(shí)踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施”全部認(rèn)為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認(rèn)購(gòu)的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對(duì)《物權(quán)法》的不足進(jìn)行彌補(bǔ)，對(duì)專有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對(duì)共有部分做出了一些列舉式的補(bǔ)充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對(duì)于具體劃分和如何登記都沒有涉及。
　　時(shí)至今日，我國(guó)立法中仍未提供對(duì)共有部分的認(rèn)定要件，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不能最終確定，單純通過增加列舉項(xiàng)難以適應(yīng)新發(fā)展，實(shí)踐中的合理區(qū)分也無(wú)法實(shí)現(xiàn)�？梢娫谖覈�(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)上，共有部分的認(rèn)定、登記仍然存在很大的空白。
　　（二）共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不明
　　在對(duì)共有部分的登記進(jìn)行討論前，從理論上上進(jìn)行認(rèn)定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對(duì)專有部分的“排他”來(lái)認(rèn)定。這種“非此即彼”的籠統(tǒng)界定方式，反映出了對(duì)區(qū)分共有的不重視。也在實(shí)務(wù)中帶來(lái)很多爭(zhēng)議。

　　二、實(shí)踐中的特殊共有部分登記

　　對(duì)于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實(shí)踐中爭(zhēng)議較少�，F(xiàn)實(shí)中糾紛頻發(fā)，認(rèn)定模糊且讓所有權(quán)人常常感到權(quán)利受損的共有部分，如車庫(kù)、屋頂平臺(tái)、會(huì)所、小區(qū)綠地等的歸屬往往是認(rèn)定以及登記的難點(diǎn)。本文將以車庫(kù)與小區(qū)會(huì)所涉及到的共有部分登記進(jìn)行單獨(dú)的分析。
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　　《物權(quán)法》的七十四條中有做出相關(guān)規(guī)定。規(guī)定車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，并區(qū)分為專有的車庫(kù)與共有的車庫(kù)兩類。前者包括通過買賣歸個(gè)人所有和開發(fā)商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫(kù)�，F(xiàn)實(shí)在這些共有的停車位存在開發(fā)商占用、侵占原有停車位進(jìn)行建設(shè)的問題，使得業(yè)主因停車難問題與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生摩擦。
　　為了維護(hù)這一共有權(quán)，首先需要明確，未經(jīng)買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位是區(qū)分所有權(quán)的共有部分。所以房地產(chǎn)開發(fā)商不享有對(duì)共有車庫(kù)車位的處分權(quán)力，否則就違反了規(guī)劃用地許可文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件和購(gòu)房合同的相關(guān)約定，涉及違約和侵權(quán)。其次，《物權(quán)法》中只做出了滿足業(yè)主優(yōu)先使用權(quán)的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下可以將這一所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，將小區(qū)全部業(yè)主登記為權(quán)力主體，于登記簿上列明共有車庫(kù)車位的面積、四至。對(duì)共有車位所有權(quán)的登記，有利于業(yè)主進(jìn)一步維護(hù)除使用權(quán)外的收益權(quán)與管理權(quán)，限制物業(yè)開發(fā)商對(duì)共有部分的任意處分。
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　　小區(qū)會(huì)所是近些年開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，規(guī)劃在小區(qū)公共面積內(nèi)，為業(yè)主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務(wù)的場(chǎng)所。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，一般被相關(guān)公司租用。對(duì)于會(huì)所的權(quán)屬，我國(guó)的法律法規(guī)及規(guī)章中均未作出明確規(guī)定，所以主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于，會(huì)所是否屬于《房屋登記辦法》中規(guī)定的“屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。 會(huì)所是否屬于共有部分的歸屬，應(yīng)當(dāng)分情況區(qū)分。會(huì)所是作為單獨(dú)建筑進(jìn)行報(bào)建設(shè)時(shí)，所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留，當(dāng)小區(qū)會(huì)所作為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，開放商有權(quán)決定其轉(zhuǎn)讓、使用、出售，在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，需要有對(duì)“會(huì)所”的特別注釋與標(biāo)記；但在建設(shè)審批時(shí)，如果確定了該會(huì)所是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套場(chǎng)所，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定則所有權(quán)歸屬全體業(yè)主，要以共有部分進(jìn)行登記，雖然不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書，但可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行相關(guān)記載。開發(fā)商不得出售，收益也歸于全體業(yè)主。

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　　屋頂平臺(tái)一般是歸業(yè)主共有，即使沒有合同約定，也因其事關(guān)業(yè)主基本利益與共有構(gòu)造而推定為業(yè)主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。
　　然而屋頂平臺(tái)存在依照專有部分來(lái)進(jìn)行登記的情形。根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認(rèn)定為專有部分的。將屋頂平臺(tái)與頂層進(jìn)行搭售，符合了房屋建筑規(guī)劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。
　　而對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的占用公共屋頂，修建個(gè)人使用的“空中樓閣”是對(duì)共有權(quán)的侵害，是違反法律法規(guī)的侵權(quán)行為。也可以依照相鄰關(guān)系來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

　　三、建筑區(qū)分共有的登記程序

　　根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)商是共有部分申請(qǐng)初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時(shí)，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對(duì)共有部分的原始規(guī)劃，可能會(huì)因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時(shí)，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。
　　根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時(shí)需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對(duì)共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來(lái)的開發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。
　　此外《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。根據(jù)《暫行條例》第十八條的規(guī)定，要求對(duì)受理的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行查驗(yàn)，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的首次登記，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行實(shí)地查看。參考房屋所有權(quán)登記，區(qū)分所有權(quán)的共有部分登記在進(jìn)行完善時(shí)，也應(yīng)該增加實(shí)地查看這一部分。
　　除了登記階段的保護(hù)。在建筑物申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，就應(yīng)當(dāng)列明建筑區(qū)劃內(nèi)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍。對(duì)商品房銷售許可行政審批環(huán)節(jié)也應(yīng)該加大對(duì)列明建筑物區(qū)分所有權(quán)的重視，同樣的，房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可時(shí)也應(yīng)要求建設(shè)單位提交列明屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、公共道路等共有部分以及開發(fā)商將具有營(yíng)利性的公共場(chǎng)所處置（出售、贈(zèng)與或留作自用）的文件，使得預(yù)售方案不只是開發(fā)商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產(chǎn)生切實(shí)的法律上的、行政上的效力。公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等共有部分的具體范圍，經(jīng)過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場(chǎng)所設(shè)施原先規(guī)劃的功能與位置。同時(shí)建筑物開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)也要載明上述內(nèi)容的條款。保障所有權(quán)人在就公共部分進(jìn)行維權(quán)時(shí)有理有據(jù)，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的開發(fā)行為。具體可從以下幾個(gè)方面對(duì)建筑區(qū)分共有部分的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行闡述。
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　　根據(jù)我國(guó)建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書�！�
　　據(jù)此，我國(guó)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，是由房地產(chǎn)開發(fā)商作為申請(qǐng)人，提起對(duì)公共區(qū)域與公共建筑物這一類建筑區(qū)分共有部分的登記。且根據(jù)《房屋管理辦法》第十二條，對(duì)于合法建造房屋進(jìn)行所有權(quán)申請(qǐng)，可以由房產(chǎn)開發(fā)商單方進(jìn)行。此外，根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進(jìn)行房屋登記時(shí)，這一部分共有是依附于專有面積，申請(qǐng)人為當(dāng)事人雙方。
　　這一現(xiàn)狀反映出我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于區(qū)分所有建筑物共有部分的登記申請(qǐng)是割裂開的，單體建筑內(nèi)共有部分由房屋權(quán)利人申請(qǐng)登記，建筑區(qū)劃內(nèi)其他共有部分則由房地產(chǎn)商申請(qǐng)初始登記。
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　　我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)中，并未對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨(dú)規(guī)定。共有部分依附專有部分的登記，由房產(chǎn)部門管理。而我國(guó)目前存在的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規(guī)定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第十一條規(guī)定：申請(qǐng)房屋登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)登記材料。
　　“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第77條指出建物所有權(quán)第一次登記，除本款規(guī)定者外，準(zhǔn)用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規(guī)則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。
　　實(shí)踐中建筑區(qū)分共有部分的登記機(jī)關(guān)一般為住建部門或土地部門。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統(tǒng)一部門。所以共有部分登記應(yīng)與房地產(chǎn)登記一起歸由縣級(jí)以上統(tǒng)一政府辦理。

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　　建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》第十條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)）的房屋或者特定空間�！庇纱宋覀兛梢缘贸霈F(xiàn)行房屋登記的對(duì)象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”；以及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的單體建筑的分?jǐn)偛糠郑娞菥?管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，共有外墻等）�！渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條中同樣也僅僅規(guī)定了這一部分公用建筑面積。從上述現(xiàn)行的指導(dǎo)文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標(biāo)準(zhǔn)的。
　　對(duì)建筑物區(qū)分共有部分所有權(quán)的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實(shí)踐中小區(qū)中建筑區(qū)分所有權(quán)范圍又大大超過了單體建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容�，F(xiàn)有對(duì)于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內(nèi)部的共有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分也應(yīng)該納入登記范圍。
　　建筑區(qū)分共有部分的客體應(yīng)包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂?shù)忍烊坏墓灿胁糠�，難以測(cè)量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測(cè)算量化進(jìn)行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進(jìn)行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨(dú)立性的建筑部分，如公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車庫(kù)、架空層等，應(yīng)均在登記簿上予以單獨(dú)記載，同時(shí)與相關(guān)專有部分的登記形成關(guān)聯(lián)。有學(xué)者指出，對(duì)于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設(shè)備、設(shè)施，為了避免爭(zhēng)議，應(yīng)做出為共有部分的推定。
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　　關(guān)于共有部分在權(quán)屬登記中的缺乏，在實(shí)踐中，我們可以看出共有部分實(shí)際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現(xiàn)行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內(nèi)的共有部分為客體，對(duì)屬于整幢業(yè)主共有的部分。另一類是整個(gè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)所有權(quán)人的共有部分（車庫(kù)、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權(quán)主體不同，若將兩類不做區(qū)分的一并登記會(huì)導(dǎo)致主體不明等混亂。在房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)中，雖然做出了對(duì)建筑區(qū)分共有部分登記的規(guī)定，但缺乏相應(yīng)的登記方式。共有部分的登記落實(shí)仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動(dòng)產(chǎn)類型上采取了一種“一體化”的登記方式。
　　德國(guó)《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》第七條規(guī)定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁(yè)（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿）。在此種簿頁(yè)上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對(duì)共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予�！痹摰怯泴⒐灿胁糠謩澐譃閱为�(dú)的份額，與所屬的專有部分聯(lián)系，與專有部分一并登記。
　　臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第四十四條規(guī)定：“公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測(cè)繪規(guī)定，辦理建物所有權(quán)第一次登記�！薄芭_(tái)灣土地登記規(guī)則”第七十五條指出：區(qū)分所有建物之共同使用部分，應(yīng)另編建號(hào)，單獨(dú)登記。
　　根據(jù)上述規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，共有部分是分別合并登記，采取設(shè)立標(biāo)示部，在標(biāo)示部上列明共有權(quán)人的方式進(jìn)行登記。專有部分也列明相關(guān)的共有部分。
　　這種登記一體化的方式，將共有部分與專有部分一并登記，在登記簿上對(duì)專有和共有部分以建筑面積為形式進(jìn)行量化，對(duì)我國(guó)有一定的借鑒意義。結(jié)合如今的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，《暫行條例》第十條推行完整清晰的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，筆者認(rèn)為在登記時(shí)將兩類分開作為登記單元是比較可行。（1）對(duì)房屋等建筑物所有權(quán)這一類項(xiàng)登記時(shí)，仍然要列明該房屋在幢中的公攤共有部分。因?yàn)閷?shí)踐中，所有權(quán)人在購(gòu)買房屋時(shí)是對(duì)公攤面積支付了相應(yīng)房款的，且公攤面積是反映在房產(chǎn)證圖表上的。公攤所有是房屋所有的一部分，這與區(qū)分所有權(quán)登記不矛盾。（2）共有部分的登記可以放在區(qū)分所有權(quán)這一權(quán)屬類型下，分為單幢樓內(nèi)和建筑區(qū)內(nèi)兩個(gè)單元。單幢樓登記樓內(nèi)業(yè)主的共有電梯、樓道等。建筑區(qū)內(nèi)的共有部分登記除樓外的綠地、車庫(kù)、會(huì)所、道路等。這樣有統(tǒng)有分、全面但分類的登記模式使得物權(quán)關(guān)系更加明確，便于管理部門查詢管理，更重要的是使得所有權(quán)人的共有權(quán)獲得登記上的保障。
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　　2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等多種類型。在區(qū)分所有建筑物權(quán)上，由于共有部分相關(guān)權(quán)利的存廢是依其所屬的專有權(quán)設(shè)立的。所以共有部分所有權(quán)需要變更時(shí)，相應(yīng)的移轉(zhuǎn)、消滅、變更、權(quán)利限制等應(yīng)隨其所屬的專有部分進(jìn)行�！斗课莸怯涋k法》已經(jīng)規(guī)定了相關(guān)的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記和更正登記。相對(duì)較為完善。
　　但對(duì)于首次登記，涉及到明晰產(chǎn)權(quán)�！斗课莸怯涋k法》第三十一條，僅對(duì)一部分共有部分的初始登記進(jìn)行了規(guī)定，缺乏完整性。應(yīng)對(duì)區(qū)分所有建筑物的共同使用部分進(jìn)行整合明確，，可與其相關(guān)區(qū)分所有建筑物同時(shí)申請(qǐng)登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　共有部分的登記是具有必要性的。近些年來(lái)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中，共有部分利用上的爭(zhēng)議日益增多，這源于共有部分登記制度的缺失。對(duì)于這一涉及多數(shù)人權(quán)益的權(quán)屬類型，應(yīng)該給予更多的重視。相較于專有部分的登記認(rèn)定明確，共有部分登記受到忽視的現(xiàn)狀與立法的欠缺和實(shí)踐規(guī)范不明相關(guān)。采取權(quán)力登記模式的不動(dòng)產(chǎn)登記是具有確定力與公信力的，有定紛止?fàn)幍淖饔�，而在頒布的《暫行條例》中，這一不動(dòng)產(chǎn)類型沒有得到更多的明確，在我國(guó)正大力推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的形勢(shì)下， 應(yīng)加快對(duì)建筑區(qū)分共有部分法律規(guī)章的完善、落實(shí)具體登記程序、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體權(quán)益、構(gòu)筑健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

本文編號(hào)：44841