本文關(guān)鍵詞：基于特征價(jià)格模型的南通市存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估研究

  更多相關(guān)文章： 存量房 批量?jī)r(jià)格評(píng)估方法 特征價(jià)格模型 特征變量

【摘要】：隨著我國(guó)市場(chǎng)化和城市化加深,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)而調(diào)節(jié)行業(yè)資源配置的主要因素的價(jià)格,其大小的評(píng)估牽涉的利益甚廣。2003年政府工作報(bào)告中,我國(guó)政府表明房地產(chǎn)稅收制度改革意向。從契稅,到研究中的財(cái)產(chǎn)稅,甚至是未來可能開征的遺產(chǎn)稅,其計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估都使存量房評(píng)估方法的計(jì)算速度、科學(xué)性和公正性受到了前所未有的挑戰(zhàn)。存量房是房地產(chǎn)的重要組成。南通市區(qū)的存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估研究的重要性在這樣的背景下,凸顯出來,對(duì)其他準(zhǔn)二線城市具有參考意義。本文通過梳理國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn),總結(jié)了存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的相關(guān)理論,提出建立以效用法為理論基礎(chǔ)的特征價(jià)格模型來實(shí)現(xiàn)南通市存量房的批量評(píng)估。本文采用南通市區(qū)550個(gè)存量房小區(qū)的數(shù)據(jù),針對(duì)南通市區(qū)存量房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)實(shí)評(píng)估需求,構(gòu)建了適應(yīng)南通市區(qū)存量房市場(chǎng)的批量?jī)r(jià)格評(píng)估模型,初步篩選出了12個(gè)特征變量,進(jìn)行影響區(qū)域存量房?jī)r(jià)格的因素的探討與評(píng)估模型的探索。本研究為南通市存量房批量評(píng)估在涉稅的稅基評(píng)估、市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控中的價(jià)格指數(shù)計(jì)算、投資引導(dǎo)需要的大量?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)支持、市政建設(shè)參考的價(jià)格和空間分異規(guī)律研究等更廣闊領(lǐng)域的應(yīng)用提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。結(jié)果顯示：線性模型、對(duì)數(shù)-線性模型、對(duì)數(shù)模型、線性對(duì)數(shù)模型四個(gè)模型中,對(duì)數(shù)-線性形式的特征價(jià)格模型在南通市區(qū)存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估應(yīng)用中表現(xiàn)最好。物業(yè)類型、外部自然環(huán)境、套型、建筑樓齡、物業(yè)狀況、樓層特征和小區(qū)內(nèi)環(huán)境等七個(gè)變量是影響南通市區(qū)存量房?jī)r(jià)格的特征變量。
【關(guān)鍵詞】：存量房 批量?jī)r(jià)格評(píng)估方法 特征價(jià)格模型 特征變量
【學(xué)位授予單位】：合肥工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 致謝7-8
• 摘要8-9
• ABSTRACT9-14
• 第一章 緒論14-24
• 1.1 研究的背景及意義14-16
• 1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀16-22
• 1.2.1 批量?jī)r(jià)格評(píng)估16-19
• 1.2.2 特征價(jià)格模型19-22
• 1.3 研究?jī)?nèi)容與擬解決的關(guān)鍵問題22-23
• 1.3.1 主要研究?jī)?nèi)容22
• 1.3.2 擬解決的關(guān)鍵問題22-23
• 1.4 文章的結(jié)構(gòu)安排23-24
• 第二章 存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的相關(guān)概念和理論研究24-33
• 2.1 存量房定義24-25
• 2.2 存量房批量評(píng)估25-26
• 2.2.1 存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的基本流程25
• 2.2.2 存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的優(yōu)越性25-26
• 2.2.3 存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的應(yīng)用領(lǐng)域26
• 2.3 特征價(jià)格模型原理26-30
• 2.3.1 特征價(jià)格模型定義27
• 2.3.2 特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)27-28
• 2.3.3 Hedonic模型的假設(shè)前提28
• 2.3.4 Hedonic模型的一般形式28-29
• 2.3.5 特征價(jià)格模型估計(jì)與檢驗(yàn)29-30
• 2.4 傳統(tǒng)的存量房評(píng)估方法30-33
• 2.4.1 收益法30-31
• 2.4.2 成本法31
• 2.4.3 市場(chǎng)法31-33
• 第三章 南通市存量房的現(xiàn)狀分析及特征變量初選33-46
• 3.1 南通市環(huán)境概述33-35
• 3.2 南通市存量房現(xiàn)狀研究35-37
• 3.2.1 南通市商品房發(fā)展環(huán)境分析35-36
• 3.2.2 南通市商品住宅行業(yè)交易現(xiàn)狀分析36
• 3.2.3 南通市商品房建設(shè)規(guī)模分析36-37
• 3.3 初選特征變量與量化方法37-45
• 3.3.1 特征變量的量化方法類型38
• 3.3.2 區(qū)位特征及量化標(biāo)準(zhǔn)38-39
• 3.3.3 建筑特征及量化標(biāo)準(zhǔn)39-42
• 3.3.4 鄰里特征及量化標(biāo)準(zhǔn)42-44
• 3.3.5 特征變量的設(shè)置44-45
• 3.4 研究的數(shù)據(jù)來源45-46
• 第四章 南通市存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估的特征價(jià)格模型構(gòu)建及其有效性檢驗(yàn)46-60
• 4.1 存量房批量評(píng)估的Hedonic模型構(gòu)建46-48
• 4.1.1 Hedonic模型的具體函數(shù)設(shè)計(jì)46-47
• 4.1.2 Hedonic模型的建立47-48
• 4.2 南通市區(qū)存量房多評(píng)估模型擬合效果比較48-49
• 4.3 對(duì)數(shù)-線性函數(shù)模型的估計(jì)和檢驗(yàn)49-55
• 4.3.1 決定系數(shù)R~2擬合優(yōu)度檢驗(yàn)50
• 4.3.2 總體顯著性F檢驗(yàn)50
• 4.3.3 隨機(jī)誤差項(xiàng)的自相關(guān)性檢驗(yàn)50-51
• 4.3.4 特征變量的共線性檢驗(yàn)51
• 4.3.5 殘差正態(tài)性檢驗(yàn)51-52
• 4.3.6 均方差性檢驗(yàn)52-53
• 4.3.7 回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)53-54
• 4.3.8 模型回歸結(jié)果54-55
• 4.3.9 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)55
• 4.4 南通市存量房批量?jī)r(jià)格評(píng)估模型有效性檢驗(yàn)55-58
• 4.5 結(jié)果分析58-60
• 第五章 總結(jié)與展望60-62
• 5.1 總結(jié)60-61
• 5.2 展望61-62
• 參考文獻(xiàn)62-65
• 攻讀碩士學(xué)位期間的學(xué)術(shù)活動(dòng)及成果情況65

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10 陳識(shí);莊g，

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