本文選題：太原市 + 公共租賃住房　； 參考：《山西財經(jīng)大學》2013年碩士論文

【摘要】：我國的公共租賃住房租金定價存在著租金標準制定不合理的問題，究其原因在于，從微觀層面看，定價方法不科學，僅考慮一個或兩個因素來制定租金標準，如只考慮成本因素、只考慮收入差異或者只根據(jù)市場租金下浮一定比例來定價等，并沒有一個全面、綜合的定價體系；從宏觀層面看，未能準確選擇影響租金標準的關鍵因素，無法針對不同時間和不同地區(qū)進行動態(tài)定價，尤其是缺乏定量分析，最終導致租金的定價區(qū)間不合理，無法兼顧到住房政策的保障性與可持續(xù)性。 太原市的公共租賃住房剛剛起步，相關政策制定尚不完善，也沒有一個完善合理的定價模型來作為依據(jù)。本文就是要通過對目前理論界租金定價幾種模式的優(yōu)缺點進行對比分析，，以及對保障性住房租金定價的國內(nèi)外現(xiàn)狀的分析，得出一個適合于太原市公共租賃住房的更為全面的定價模式，同時可為其他城市的公共租賃住房的定價實踐提供有效參考，有利于充分凸顯社會保障制度的公平性原則，有助于社會和諧，政治穩(wěn)定，有效刺激了經(jīng)濟發(fā)展，也促進了房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、和諧、有序的發(fā)展。 定價思路為，首先基于受保障群體的支付能力計算出可承受租金作為基準租金，然后利用租金價值結構理論計算出成本租金，將基準租金與成本租金、市場租金進行比對來衡量租金的合理性，最后利用宏觀層面的多元線性回歸模型對公共租賃住房的租金實施動態(tài)調整。前者選擇了家庭人均月收入、配租面積、家庭人口數(shù)量及區(qū)位差異等因素，用于得出針對太原市某一個家庭的具體定價值，是基于微觀和靜態(tài)層面的定價；后者選擇了非戶籍人口比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入、人均GDP以及固定資產(chǎn)投資總額等四個因素，作為針對一個城市市場租金的影響因素，得出其與市場租金的多元線性回歸方程，進而依據(jù)將來太原市的四個自變量的變化值預測出新的市場租金，從而得到太原市合理的公共租賃住房租金定價范圍，是基于宏觀和動態(tài)層面的定價。 公共租賃住房的租金定價應該依據(jù)如下原則來進行：微觀租金定價應該確保資金的可回收性，符合保本微利原則；租金水平應該實行差異化保障；應該考慮同區(qū)位同類住房的市場租金水平；應該兼顧受保障群體、政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商等多方面的利益；公共租賃住房的租金水平還應該與當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟狀況相一致。最后將研究中的不足、微宏觀模型在公共租賃住房定價實踐中的注意事項進行了總結，并提出了在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)不同類保障房并軌運行的設想。
[Abstract]:In our country, the rent standard of public rental housing is not reasonable. The reason is that the pricing method is not scientific, and only one or two factors are taken into account to establish the rent standard. If we only consider the cost factor, consider only the income difference or price according to a certain proportion of the market rent fall, there is not a comprehensive and comprehensive pricing system. From the macro level, the key factors that affect the rent standard cannot be accurately selected. It is impossible to carry out dynamic pricing according to different time and region, especially the lack of quantitative analysis, which ultimately leads to unreasonable pricing range of rent, which can not take into account the guarantee and sustainability of housing policy. Taiyuan public rental housing has just started, the relevant policy formulation is not perfect, and there is no perfect and reasonable pricing model as the basis. This article is to compare and analyze the advantages and disadvantages of several models of rent pricing in the theoretical circle at present, as well as the analysis of the current domestic and foreign situation of the affordable housing rent pricing. A more comprehensive pricing model suitable for public rental housing in Taiyuan is obtained, which can provide an effective reference for the pricing practice of public rental housing in other cities, and help to fully highlight the fairness principle of social security system. It contributes to social harmony, political stability, economic development and the healthy, stable, harmonious and orderly development of real estate market. The idea of pricing is that the affordable rent is calculated as the base rent based on the ability to pay of the protected group, and then the cost rent is calculated by using the theory of rent value structure, and the base rent and the cost rent are calculated. The market rent is compared to measure the reasonableness of the rent. Finally, the dynamic adjustment of the rent of public rental housing is carried out by using the multivariate linear regression model at the macro level. The former chooses the factors such as the average monthly income of the family, the area allocated to rent, the number of the household population and the location difference, etc., which is used to obtain the specific value of a certain family in Taiyuan, which is based on the pricing of micro and static level. The latter selected four factors, namely, the proportion of non-resident population, the per capita disposable annual income of urban residents, the per capita GDP and the total investment in fixed assets, as the influencing factors for the market rent of a city. The multivariate linear regression equation between it and market rent is obtained, and then the new market rent is predicted according to the change value of four independent variables in Taiyuan in the future, and the reasonable price range of public rental housing in Taiyuan is obtained. Pricing is based on macro and dynamic levels of pricing. The rent pricing of public rental housing should be carried out according to the following principles: micro rent pricing should ensure the recoverability of funds, accord with the principle of keeping capital and little interest, and the rent level should be protected by differentiation; The market rent level of similar housing in the same location should be considered; the interests of protected groups, governments and real estate developers should be taken into account; the rent level of public rental housing should also be consistent with the local macroeconomic situation. Finally, this paper summarizes the deficiencies of the research and the micro-macro model in the practice of public rental housing pricing, and puts forward the idea of realizing the parallel operation of different kinds of indemnificatory apartment in the whole country.
【學位授予單位】：山西財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2013
【分類號】：F299.27

【相似文獻】

相關期刊論文 前10條

1 雨山;小商品城 租金收入仍是業(yè)績中流砥柱[J];證券導刊;2004年33期

2 包忠琪,石寬云;關于對有證個體戶的租金收入征稅的若干建議[J];上海財稅;1994年05期

3 李楠,張廷鐸;房產(chǎn)出租租金收入應兩稅并征[J];中州審計;1997年08期

4 王海喻;商品定價 策略種種[J];經(jīng)營管理者;1995年02期

5 陳征宇;產(chǎn)品定價技巧略談[J];國際市場;1998年11期

6 趙斐;;淺析天然氣管道運輸定價[J];特區(qū)經(jīng)濟;2009年02期

7 李;;心理定價的八種策略[J];資料通訊;1995年03期

8 李志學;;最能打動消費者的“反向定價法”[J];現(xiàn)代營銷;1997年06期

9 ;外籍個人房產(chǎn)租金收入及常駐機構的稅收問題[J];涉外稅務;1998年08期

10 倪立忠;工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)租金收入的會計處理亟待改進[J];經(jīng)濟經(jīng)緯;1999年02期

相關會議論文 前10條

1 朱世武;許丹;趙麗娜;;人民幣利率互換定價的實證研究[A];數(shù)學·力學·物理學·高新技術交叉研究進展——2010（13）卷[C];2010年

2 范從來;董書輝;;金融危機、收入結構與經(jīng)濟波動[A];社會主義經(jīng)濟理論研究集萃——紀念新中國建國60周年（2009）[C];2009年

3 王滿;;不同定價方法中的成本角色與戰(zhàn)略定價[A];繁榮·和諧·振興——遼寧省哲學社會科學首屆學術年會獲獎成果文集[C];2007年

4 袁小凡;;關注城市弱勢群體住房問題,探究廉租住房補貼實施效果——北京住房租賃市場與廉租住房補貼制度互動性研究[A];2006年中國可持續(xù)發(fā)展論壇——中國可持續(xù)發(fā)展研究會2006學術年會經(jīng)濟發(fā)展與人文關懷專輯[C];2006年

5 沈佩原;;公園價格探析[A];中國公園協(xié)會2002年論文集[C];2002年

6 徐水師;彭建勛;田山崗;李季三;尚冠雄;唐辛;趙克榮;宇新生;王金輝;嚴正廣;王一江;張忠義;閆志義;李錄;劉崇禮;王文壽;郭萬榮;梁繼剛;呂杰三;;煤炭資源稅制改革研究[A];中國煤炭經(jīng)濟研究(2005～2008)（上冊）[C];2009年

7 張威;;悖論式制度變遷:經(jīng)驗主義轉型的可能與局限[A];2010年（第十屆）中國制度經(jīng)濟學年會論文集[C];2010年

8 王元曉;;市場期刊的定價策略[A];中國編輯學會第十屆年會論文集[C];2005年

9 佟偉光;楊愛平;同理;;淺析我國現(xiàn)行征地制度的設計理念[A];2007年中國土地學會年會論文集[C];2007年

10 黃少安;陳斌開;劉姿彤;;“租稅替代”、財政收入與政府的房地產(chǎn)政策[A];2012年度（第十屆）中國法經(jīng)濟學論壇論文集[C];2012年

相關重要報紙文章 前10條

1 記者 黃審輝 通訊員 藝賢 張瑩;同是閑置房產(chǎn)繳稅卻不同[N];民營經(jīng)濟報;2005年

2 劉笑一;250億投資內(nèi)地市場 恒隆地產(chǎn)深耕二線城市[N];中國房地產(chǎn)報;2006年

3 記者　龐彩霞;廣州個人出租房屋納稅有新規(guī)[N];經(jīng)濟日報;2006年

4 吳秋華;唯亭農(nóng)戶坐享商業(yè)租金[N];蘇州日報;2007年

5 邱愛敏 李偉毅;跨期租金收入 稅收如何計繳[N];海峽財經(jīng)導報;2011年

6 邊燕;企業(yè)跨年度租金收入繳稅的注意點[N];江蘇經(jīng)濟報;2010年

7 本報記者 鄭娜　通訊員 劉志兵 陳清華;不再坐收租金準備搏擊商海[N];惠州日報;2011年

8 許建國;一次性收取跨年度租金如何做納稅處理[N];中國稅務報;2011年

9 徐千惠;如何利用報稅方式節(jié)省個人稅金繳納[N];上海證券報;2006年

10 中銀國際;恒隆地產(chǎn)(0101.HK) 目標價36港元[N];上海證券報;2008年

相關博士學位論文 前10條

1 劉亞干;中國商業(yè)銀行股權融資定價研究[D];財政部財政科學研究所;2010年

2 孫靜;無線電頻譜資源的經(jīng)濟價值與定價研究[D];北京郵電大學;2011年

3 王沛;基于分支定價的多星多站集成調度方法研究[D];國防科學技術大學;2011年

4 方旭;基于定價的通信網(wǎng)絡資源分配研究[D];北京郵電大學;2010年

5 郭紅兵;競爭市場互補品兩部定價下的場內(nèi)壟斷及規(guī)制研究[D];西南財經(jīng)大學;2009年

6 李森;開放系統(tǒng)下企業(yè)產(chǎn)品博弈定價的理論與實證研究[D];東北大學;2009年

7 范為;關于黃金定價的一些研究[D];電子科技大學;2012年

8 劉松;股票錯誤定價背景下我國上市公司非效率投資研究[D];南開大學;2010年

9 馬乃毅;城鎮(zhèn)污水處理定價研究[D];西北農(nóng)林科技大學;2010年

10 崔智生;跨國資源類并購定價及績效研究[D];中國社會科學院研究生院;2012年

相關碩士學位論文 前10條

1 柴藝菲;太原市公共租賃住房的租金定價研究[D];山西財經(jīng)大學;2013年

2 韓科;城市公共租賃住房租金研究[D];上海交通大學;2013年

3 王子征;NK精機（中國）二手光刻機裝機項目的服務定價方案[D];華東理工大學;2010年

4 熊勁;對“與股票指數(shù)掛鉤的分紅保底型基金”的條款設計與定價研究[D];電子科技大學;2010年

5 許一覽;我國商業(yè)銀行成本加成貸款定價法研究[D];復旦大學;2010年

6 宋鎮(zhèn)清;基于定價管理的酒店收入管理研究[D];湖南師范大學;2010年

7 孫佳欣;中國證券市場IPO定價研究[D];西安電子科技大學;2010年

8 于妍;基于顧客感知的物流服務定價研究[D];北京交通大學;2011年

9 劉曉芳;住房抵押貸款證券化運作與定價研究[D];重慶大學;2006年

10 郭天帥;節(jié)點定價下輸電網(wǎng)絡擴展激勵模式選擇[D];中南大學;2010年

本文編號：2059953