本文關(guān)鍵詞：中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的度量、成因與前景分析

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【摘要】：房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)學(xué)術(shù)高度相關(guān)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。不僅是由于有日本、東南亞等國(guó)深受房?jī)r(jià)泡沫破裂危害的前車之鑒,更是因?yàn)榉績(jī)r(jià)泡沫會(huì)實(shí)實(shí)在在地抑制居民消費(fèi)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生重大負(fù)面作用。在我國(guó),房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)了社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫存在與否的巨大爭(zhēng)論。有沒(méi)有泡沫,答案可以很簡(jiǎn)短,但問(wèn)題本身卻并不簡(jiǎn)單,這從學(xué)者們對(duì)這個(gè)問(wèn)題回答的明顯分歧中可以一目了然。從資產(chǎn)泡沫的定義出發(fā),本文首先對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)行了一般性度量：通過(guò)HP濾波法對(duì)我國(guó)2000年第1季度-2014年第2季度的房?jī)r(jià)進(jìn)行了趨勢(shì)分解,證明了這段時(shí)間我國(guó)房?jī)r(jià)存在著明顯上漲,再對(duì)比國(guó)際上常用的判斷房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo),初步得出我國(guó)房市存在泡沫的結(jié)論。但是,對(duì)于我國(guó)這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)超高速增長(zhǎng),貨幣、土地、戶籍、醫(yī)療、教育等制度安排有很大特殊性的國(guó)家來(lái)說(shuō),用HP濾波法、房?jī)r(jià)收入比等一般化的度量方法來(lái)度量我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫仍有不足,例如,當(dāng)時(shí)看房?jī)r(jià)收入比高了,但由于經(jīng)濟(jì)在高增長(zhǎng),過(guò)幾年又不高了；又如,按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,空置率高了,但因?yàn)閮?yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育等資源都集中在大城市,人們?cè)诖蟪鞘匈I(mǎi)房子本來(lái)就不打算現(xiàn)在住,而是準(zhǔn)備將來(lái)退休養(yǎng)老住,或者只是為了孩子能夠享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。這些現(xiàn)實(shí)原因意味著主流的房?jī)r(jià)泡沫指標(biāo)在度量我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫時(shí)可能會(huì)存在較大偏誤。因此,度量我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫不能囿于房市指標(biāo),一些房市指標(biāo)外的間接度量同樣具有重要意義。而貨幣長(zhǎng)期內(nèi)貶外升、M2和理財(cái)產(chǎn)品巨幅膨脹這些現(xiàn)象,不僅本身就是值得研究的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,更是可以成為我國(guó)資產(chǎn)泡沫存在的好的間接度量。中國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫。中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的膨脹,既有諸如貨幣超發(fā)的普遍性原因,又是中國(guó)獨(dú)特的土地制度推動(dòng)的結(jié)果。我國(guó)貨幣供應(yīng)長(zhǎng)期超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求,超發(fā)的人民幣流到房市中去推高了房?jī)r(jià)；另一方面,過(guò)去十幾年全球經(jīng)濟(jì)一直處在流動(dòng)性泛濫的貨幣大環(huán)境中,我國(guó)資產(chǎn)泡沫的快速膨脹,與國(guó)際熱錢(qián)的大量流入不無(wú)關(guān)系。此外,中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫還有獨(dú)特的土地供應(yīng)方面的原因。我國(guó)土地國(guó)有,這給土地尋租提供了可能。房?jī)r(jià)上漲直接帶動(dòng)土地價(jià)值上升,出于尋租的考慮,就得控制土地使用指標(biāo),反過(guò)來(lái)這又抬高了房?jī)r(jià)；另外,財(cái)富總要有載體來(lái)承載,土地國(guó)家所有,就無(wú)法為三十年高增長(zhǎng)產(chǎn)生的高收入提供承載載體,房市成了有限的財(cái)富載體之一,房?jī)r(jià)于是很難不高。反之,如果人們可以購(gòu)買(mǎi)土地,那么買(mǎi)房的需求就會(huì)大幅減少；如果960萬(wàn)平方公里每一寸土地都能成為收入的載體,那么房?jī)r(jià)也就很難那么高了。房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂。雖然房?jī)r(jià)是在今年上半年才開(kāi)始全面下降,但是房市拐點(diǎn)可能不是今年上半年,而是2013年6月。房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2013年6月失去上漲動(dòng)力的。2013年6月的“錢(qián)荒”和銀行隔夜利率26%的巨幅拉升,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高桿杠斷裂的外在表現(xiàn),目前房?jī)r(jià)下跌還沒(méi)有見(jiàn)底,因?yàn)槭袌?chǎng)利率還高,當(dāng)市場(chǎng)利率回歸正常的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)的去杠桿才結(jié)束,房?jī)r(jià)下跌可能才會(huì)真正見(jiàn)底；其次,由于土地財(cái)政的不可持續(xù),未來(lái)地方政府不可能再像過(guò)去一樣大規(guī)模賣(mài)地,這就使得政府必須尋找替代性的收入來(lái)源,而唯一能夠替代土地財(cái)政的就是房產(chǎn)稅或者廣義而言的財(cái)產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅在國(guó)外增房?jī)r(jià),但在中國(guó)卻會(huì)降房?jī)r(jià)；中國(guó)最后一波青年人口高峰很快將要過(guò)去,由于生育率低,未來(lái)很難再有大量青年人口買(mǎi)房的景象,而市場(chǎng)上留下來(lái)的房子越會(huì)越來(lái)越多,未來(lái)的房市總的來(lái)說(shuō)將是供過(guò)于求。綜合這幾個(gè)方面因素考慮,房市未來(lái)總體投資價(jià)值有限,至少在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)再有大的漲幅。
【關(guān)鍵詞】：泡沫 貨幣升值 杠桿化 土地制度
【學(xué)位授予單位】：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-7
• ABSTRACT7-10
• 第一章 緒論10-20
• 第一節(jié) 問(wèn)題的提出10-11
• 第二節(jié) 文獻(xiàn)綜述11-17
• 第三節(jié) 本文結(jié)構(gòu)與內(nèi)容17-18
• 第四節(jié) 本文的可能創(chuàng)新點(diǎn)和不足18-20
• 第二章 中國(guó)房市泡沫的度量20-32
• 第一節(jié) 房市泡沫的一般度量20-27
• 第二節(jié) 中國(guó)房市泡沫的特殊度量27-32
• 第三章 中國(guó)房市泡沫的形成原因與產(chǎn)生機(jī)制32-43
• 第一節(jié) 貨幣超發(fā)、流動(dòng)性泛濫與資產(chǎn)泡沫化32-38
• 第二節(jié) 土地制度與中國(guó)的高房?jī)r(jià)38-43
• 第四章 中國(guó)房市的現(xiàn)狀及其前景分析43-49
• 第一節(jié) 高利率、錢(qián)荒與房市拐點(diǎn)43-45
• 第二節(jié) 房產(chǎn)稅與房市前景45-47
• 第三節(jié) 人口變化與房市前景47-49
• 第五章 論文結(jié)論49-50
• 參考文獻(xiàn)50-56
• 附錄56-57
• 致謝57

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1050499