本文關(guān)鍵詞：REITs在我國大陸發(fā)行的市場成熟度和商業(yè)價值研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下,伴隨著“供給側(cè)改革”逐步升溫,涉及改革的具體內(nèi)容和細(xì)則正在自上到下持續(xù)推進(jìn)和落地。作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在“供給側(cè)改革”中扮演舉足輕重的角色,尤其是在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)換擋調(diào)整,下行壓力猶在的宏觀態(tài)勢下,房地產(chǎn)業(yè)的健康持久發(fā)展勢必帶動其產(chǎn)業(yè)鏈所覆蓋的上下游行業(yè),從而傳導(dǎo)至整個宏觀經(jīng)濟(jì)。而對于強(qiáng)調(diào)運(yùn)營品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)而言,在以消化庫存為主基調(diào)的指引下,未來將會朝向跨界深度合作、精細(xì)化深耕、金融化開發(fā)運(yùn)營的方向發(fā)展,但當(dāng)前其重資產(chǎn)持有的運(yùn)營模式弱化了行業(yè)發(fā)展的活力,增加了運(yùn)營的風(fēng)險。REITs是目前國際上最具創(chuàng)新性的房地產(chǎn)金融工具,同時也是業(yè)界研究和關(guān)注的熱點(diǎn)前沿問題,其收益穩(wěn)定,架構(gòu)靈活,能夠與商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的特點(diǎn)完美結(jié)合,并為開發(fā)企業(yè)提供科學(xué)的退出機(jī)制,從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)變,對于降低行業(yè)整體運(yùn)營風(fēng)險,提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營品質(zhì)以及完善房地產(chǎn)金融體系具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。通過參照比對成熟國家REITs的發(fā)行歷程和特點(diǎn),REITs的發(fā)行需要強(qiáng)大的市場成熟度來支撐,只有市場發(fā)展達(dá)到一定成熟水平,REITs發(fā)行、運(yùn)營才能得到支撐。而其中一個國家或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況(包括商品住宅及商業(yè)地產(chǎn))則是影響REITs發(fā)行的關(guān)鍵市場因素,相應(yīng)的如何判斷這兩者的市場成熟度也就成為了論證REITs發(fā)行是否可行的關(guān)鍵。截止目前,我國香港已公開上市發(fā)行10只REITs產(chǎn)品,而大陸尚沒有發(fā)行過真正符合國際標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品,但多數(shù)學(xué)者通過定性分析認(rèn)為我國大陸已經(jīng)具備了發(fā)行條件。對此本文切入該研究領(lǐng)域的熱點(diǎn)但尚未深入實(shí)證研究的空白點(diǎn),在前人研究的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)一步探索。本文以產(chǎn)業(yè)生命周期理論為理論工具判斷產(chǎn)業(yè)的市場成熟度,在建立衡量宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)發(fā)展市場成熟度綜合評價體系后,借助以產(chǎn)業(yè)生命周期理論為基礎(chǔ)的Logistic模型對美國20世紀(jì)90年代權(quán)益型REITs發(fā)行時的宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行市場成熟度的判斷,結(jié)果顯示在美國權(quán)益型REITs上市流通并且呈現(xiàn)爆發(fā)式增長時,國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及商業(yè)地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)生命周期中成長期的第二個階段,即成長穩(wěn)定期,而商品住宅已經(jīng)進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)生命周期的第四階段,即成熟期。另外,由于我國大陸房地產(chǎn)區(qū)域化特征顯著,市場力量帶動的城市競爭引導(dǎo)著人才、資本等資源的集聚所帶來消費(fèi)能力的提升,使得國內(nèi)形成了不同的商業(yè)城市梯隊(duì)。未來REITs在大陸發(fā)行試點(diǎn)大概率將會選取最具潛力商業(yè)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),因此本文對國內(nèi)17大發(fā)達(dá)商業(yè)城市建立了評定其商業(yè)價值潛力的綜合指標(biāo)體系,利用聚類分析的方法將最具潛力的城市化為一類,并同樣構(gòu)建多維度綜合評價指標(biāo)體系對此類城市發(fā)行REITs的市場成熟度進(jìn)行實(shí)證分析,從而對比分析出我國推廣發(fā)行REITs的市場成熟度。結(jié)果顯示,作為中國最具潛力的核心商業(yè)城市,北京、上海、深圳的宏觀社會經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)生命周期中的成長穩(wěn)定期,而伴隨著土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的調(diào)整,商品住宅逐漸進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)生命周期中的成熟期,均與美國24年前權(quán)益型REITs發(fā)行時的市場成熟度較契合。在得出北上深已具備REITs發(fā)行的市場成熟度結(jié)論后,本文從行業(yè)及開發(fā)企業(yè)角度分析了REITs的商業(yè)價值,對于行業(yè)而言,其改變了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營模式,朝向更為精致化的持有運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變。開發(fā)企業(yè)層面,借助案例通過極端假設(shè)法論證了REITs發(fā)行對項(xiàng)目運(yùn)營績效的實(shí)際影響,補(bǔ)充完善了理論界關(guān)于REITs商業(yè)價值方面的研究。
【關(guān)鍵詞】：REITs 產(chǎn)業(yè)生命周期 Logistic模型 市場成熟度 商業(yè)價值
【學(xué)位授予單位】：華東師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23;F832.5
【目錄】：

• 摘要6-8
• Abstract8-14
• 第1章 緒論14-27
• 1.1 研究背景14-16
• 1.2 研究目的和意義16-17
• 1.2.1 研究目的16
• 1.2.2 研究意義16-17
• 1.3 研究內(nèi)容與方法17-22
• 1.3.1 研究內(nèi)容17-18
• 1.3.2 研究方法18-20
• 1.3.3 研究技術(shù)路線20-21
• 1.3.4 本文創(chuàng)新之處21-22
• 1.4 文獻(xiàn)綜述22-27
• 1.4.1 國外研究綜述22-23
• 1.4.2 國內(nèi)研究綜述23-27
• 第2章 REITs的相關(guān)概念27-37
• 2.1 REITs的定義及運(yùn)作27-29
• 2.2 REITs的分類及特點(diǎn)29-34
• 2.2.1 REITs的分類29-31
• 2.2.2 REITs的特點(diǎn)31-34
• 2.3 REITs在海外的發(fā)展34-37
• 第3章 產(chǎn)業(yè)生命周期的形態(tài)及識別37-45
• 3.1 產(chǎn)業(yè)生命周期的形態(tài)及動力機(jī)制37-39
• 3.1.1 產(chǎn)業(yè)生命周期的形態(tài)37-38
• 3.1.2 產(chǎn)業(yè)生命周期的動力機(jī)制38-39
• 3.2 產(chǎn)業(yè)生命周期的識別39-44
• 3.2.1 Logistic模型構(gòu)建及推導(dǎo)39-43
• 3.2.2 Logistic模型參數(shù)估計43-44
• 3.3 產(chǎn)業(yè)階段、市場成熟度與REITs發(fā)行的關(guān)系44-45
• 第4章 美國REITs發(fā)行的市場成熟度研究45-55
• 4.1 美國REITs發(fā)行的市場成熟度定性分析45-49
• 4.1.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征分析46-47
• 4.1.2 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征分析47-49
• 4.2 美國發(fā)行REITs的市場成熟度綜合評價模型構(gòu)建49-55
• 4.2.1 市場成熟度綜合評價指標(biāo)的選取49-50
• 4.2.2 市場成熟度綜合評價發(fā)展指數(shù)的確定50-52
• 4.2.3 發(fā)行REITs的市場成熟度實(shí)證結(jié)論52-55
• 第5章 中國大陸發(fā)行REITs的市場成熟度研究55-70
• 5.1 中國大陸商業(yè)發(fā)達(dá)城市的聚類分析55-59
• 5.2 北上深發(fā)行REITs的市場成熟度定性分析59-64
• 5.2.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征分析59-61
• 5.2.2 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征分析61-64
• 5.3 北上深發(fā)行REITs的市場成熟度綜合評價模型構(gòu)建64-70
• 5.3.1 市場成熟度綜合評價指標(biāo)的選取64
• 5.3.2 市場成熟度綜合評價發(fā)展指數(shù)的確定64-66
• 5.3.3 發(fā)行REITs的市場成熟度實(shí)證結(jié)論66-70
• 第6章 REITs的商業(yè)價值分析70-79
• 6.1 REITs對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式影響70-73
• 6.2 PEITs對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響73-79
• 6.2.1 不存在REITs條件下,企業(yè)經(jīng)營績效測算74-75
• 6.2.2 存在PEITs條件下,企業(yè)經(jīng)營績效測算75-79
• 第7章 研究結(jié)論和相關(guān)建議79-83
• 7.1 研究結(jié)論79
• 7.2 PEITs推廣發(fā)行建議79-82
• 7.3 研究不足82-83
• 參考文獻(xiàn)83-86
• 致謝86

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號：261761