本文關(guān)鍵詞：房價不確定性對開發(fā)商銷售決策及成交價格的影響研究

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【摘要】：2005年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了頻繁而嚴(yán)格的市場宏觀調(diào)控，，政策不確定性成為影響房價不確定性的重要因素。而開發(fā)商與消費者作為市場的兩個重要主體，二者在交易過程中的行為與決策是影響調(diào)控政策效果的關(guān)鍵。本文旨在研究房價不確定性對開發(fā)商銷售決策的影響，以及開發(fā)商銷售決策對最終成交價格的影響。 論文對實物期權(quán)理論關(guān)于房價不確定性影響開發(fā)商決策的理論基礎(chǔ)進行了梳理；并根據(jù)信息經(jīng)濟學(xué)理論，分析了房地產(chǎn)市場中信息不對稱的情況下，開發(fā)商與消費者行為對交易過程的影響，以及最終對成交價格的影響。論文以銷售持時作為表征開發(fā)商銷售決策的指標(biāo)，基于北京市商品住房成交微觀樣本開展實證研究。論文的實證研究分為兩部分：一是建立持續(xù)時間數(shù)據(jù)模型，探究房價不確定性對房屋出售可能性的影響；二是建立特征價格模型，研究銷售持時對成交價格的影響。在此基礎(chǔ)上，論文進一步考慮房屋所在區(qū)位差異以及開發(fā)企業(yè)的政企關(guān)系差異，探究房價不確定性對開發(fā)商銷售決策以及成交價格的不同影響。 論文的實證研究發(fā)現(xiàn)：①在其他因素保持不變的情況下，房價不確定性的增大將引起房屋售出可能性的降低，但推遲銷售行為并不一定能夠帶來成交價格的上漲，房屋成交價格隨銷售持時的延長呈現(xiàn)先降后增的趨勢；②位于不同區(qū)位的房屋，房價不確定性對銷售行為的推遲作用程度不盡相同，銷售行為對成交價格影響作用的方向也不同，特別的，位于北京三環(huán)以內(nèi)的房屋，房價不確定性對于開發(fā)商銷售行為的推遲作用非常明顯，推遲銷售行為在約7個半月內(nèi)可獲得更高的銷售價格；③政企關(guān)系對開發(fā)商的銷售行為具有明顯影響，進而對企業(yè)獲利產(chǎn)生影響，接受政府補助的企業(yè)通過有意延遲銷售行為，可以獲得更高的成交價格，并且房價不確定性對這類企業(yè)的銷售節(jié)奏影響程度遠低于未接受政府補貼的企業(yè)。論文的研究結(jié)果對應(yīng)用實物期權(quán)理論的實證研究進行了補充，為宏觀政策影響價格的微觀途徑與傳導(dǎo)機制提供了理論支持。
【關(guān)鍵詞】：房價不確定性 開發(fā)商 銷售決策 成交價格 銷售持時
【學(xué)位授予單位】：清華大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號】：F299.233.4
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 引言9-17
• 1.1 研究背景9-12
• 1.2 研究意義12-13
• 1.3 研究內(nèi)容13-14
• 1.4 研究方法與技術(shù)路線14-15
• 1.4.1 研究方法14
• 1.4.2 技術(shù)路線14-15
• 1.5 論文的結(jié)構(gòu)安排15-17
• 第2章 國內(nèi)外研究綜述17-27
• 2.1 房地產(chǎn)投資理論對不確定性的處理17-18
• 2.2 實物期權(quán)與開發(fā)商決策18-20
• 2.2.1 實物期權(quán)的理論研究18-19
• 2.2.2 實物期權(quán)的實證檢驗19-20
• 2.3 銷售決策與成交價格20-24
• 2.3.1 房地產(chǎn)市場中的信息不對稱20-21
• 2.3.2 銷售持時及其影響因素21-23
• 2.3.3 銷售持時對成交價格的影響23
• 2.3.4 實證研究綜述23-24
• 2.4 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀總結(jié)24-27
• 第3章 房價不確定性影響開發(fā)商銷售決策及成交價格的理論基礎(chǔ)27-44
• 3.1 不確定性對開發(fā)商決策的影響27-39
• 3.1.1 新古典投資理論及其缺陷27-28
• 3.1.2 房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特征28-30
• 3.1.3 實物期權(quán)定價理論及結(jié)論30-39
• 3.2 開發(fā)商銷售決策對成交價格的影響39-42
• 3.2.1 信息不對稱39
• 3.2.2 銷售持時39-40
• 3.2.3 信息不對稱情況下銷售持時對成交價格的影響40-42
• 3.3 本章小結(jié)42-44
• 第4章 房價不確定性對開發(fā)商銷售決策的影響研究44-70
• 4.1 不確定性的度量44-46
• 4.1.1 歷史波動率44-45
• 4.1.2 隱含波動率45-46
• 4.2 開發(fā)商銷售決策的度量46-49
• 4.3 房價不確定性對房屋銷售概率的影響49-68
• 4.3.1 數(shù)據(jù)說明及描述性統(tǒng)計分析49-54
• 4.3.2 房價不確定性計算54-56
• 4.3.3 實證檢驗結(jié)果56-63
• 4.3.4 政企關(guān)系的差異63-68
• 4.3.5 穩(wěn)健性檢驗68
• 4.4 本章小結(jié)68-70
• 第5章 開發(fā)商銷售決策對成交價格的影響研究70-82
• 5.1 開發(fā)商銷售決策對成交價格的影響70-78
• 5.1.1 銷售持時的信號效應(yīng)70-71
• 5.1.2 數(shù)據(jù)說明71-72
• 5.1.3 實證檢驗結(jié)果72-76
• 5.1.4 政企關(guān)系的差異76-78
• 5.2 銷售持時與成交價格的內(nèi)生關(guān)系及處理方法78-81
• 5.2.1 銷售持時與成交價格的內(nèi)生關(guān)系78
• 5.2.2 計量處理方法78-81
• 5.3 本章小結(jié)81-82
• 第6章 結(jié)論82-85
• 6.1 研究總結(jié)82-83
• 6.2 后續(xù)研究方向83-85
• 參考文獻85-90
• 致謝90-92
• 附錄A 有效樣本上市公司股票代碼及股票名稱92-94
• 附錄B 非參數(shù)風(fēng)險函數(shù)模型估計量94-97
• 附錄C 穩(wěn)健性檢驗結(jié)果97-100
• 個人簡歷、在學(xué)期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果

【參考文獻】

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本文編號：789250