中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始于20世紀(jì)80年代，作為中國(guó)的自主經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了重大貢獻(xiàn)。在國(guó)家積極的宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到飛速的發(fā)展。尤其是1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，正式確立了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面市場(chǎng)化，并且隨著我國(guó)城市居民生活水平不段提高，對(duì)商品房的需求不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)得到舉世矚目的發(fā)展。但是近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了"泡沫"式的發(fā)展，住房需求不斷增加，房?jī)r(jià)又不斷上漲，成交量下降導(dǎo)致大量商晶房積壓。加之政府對(duì)房地產(chǎn)提出了許多敏感性政策，如稅收、信貸、限購(gòu)等，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展變得撲朔迷離。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)竊開(kāi)發(fā)主要以城市為起點(diǎn)，向郊區(qū)和農(nóng)村紛向延伸。近20年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速繭展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也如火如荼。但是從2004每開(kāi)始開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)始下降，購(gòu)地和竣工規(guī)模的增速也減緩。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大多來(lái)自拆遷，但是拆遷后，由于安置不合理的問(wèn)題等，居民的住房沒(méi)能得到很好的保障;帶來(lái)了許多社會(huì)矛盾。在近幾年拆遷面臨了許多困難，拆遷規(guī)模也大大減少。

　　2.房地產(chǎn)的投資方面。作為自主經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資規(guī)模在近20年不斷增長(zhǎng)。但是投資規(guī)模卻發(fā)展不平衡。2004年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模出現(xiàn)減少的趨勢(shì)，大量的商品房積壓。從地區(qū)分布來(lái)看，中東部減少，西部不斷增加。從增速來(lái)看，近幾年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但是還是占固定資產(chǎn)投資的很大部分。從投資資金來(lái)源來(lái)看，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，而其中絕大部分資金都來(lái)自于銀行信貸，所以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴還是過(guò)大。

　　3.房?jī)r(jià)方面。由于城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的主動(dòng)需求的增加，房?jī)r(jià)→直居高不下。尤其是北京、上海、廣州等大城市的房?jī)r(jià)更是高得驚人。面對(duì)房?jī)r(jià)的高漲，投機(jī)與投機(jī)需求鋪天蓋地而來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出-種非理性的增長(zhǎng)，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平增長(zhǎng)的水平。大量的商品房由于價(jià)格過(guò)高，老百姓能買得起得很少，買得起的大多都是投資客。從去年開(kāi)始，政府→直出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，抑制房?jī)r(jià)泡沫。

　　二、分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程同的問(wèn)題

　　I.房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大過(guò)快，而且主資規(guī)模單→，區(qū)域發(fā)展不平衡。東部和西音的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的差異。

　　2.由于高房?jī)r(jià)的利益驅(qū)動(dòng)，大量的型機(jī)活動(dòng)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了隱患。而且出對(duì)土地的需求，出現(xiàn)圈地的可能性。

　　3.房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)來(lái)源單二，大多來(lái)源于銀行信貸，開(kāi)發(fā)商的自由資金比重彰小，對(duì)銀行的依賴大。在激烈的金融競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，為獲取更多的利息收入，一些銀行就牙惜降低對(duì)貸款人的審核制度，拓展業(yè)務(wù)，到使有些誠(chéng)信度低得企業(yè)蒙棍過(guò)關(guān)，加劇了銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。這樣陷入了一個(gè)惡性很環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

　　4.我國(guó)的居民并沒(méi)實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"。住房和配套保障措施并不健全，我國(guó)住房保障制度起步晚，基礎(chǔ)薄弱。目前看來(lái)，政策性住房覆蓋率任然偏少，政策覆蓋面窄。

　　5.各方利益主體實(shí)力相差較大。房地產(chǎn)商目光短淺，只注重短期利益，不考慮長(zhǎng)期的發(fā)展，不保護(hù)好業(yè)主的利益，不作良好的溝通，消費(fèi)者在交易中常常遇到霸王條款，卻有苦說(shuō)不出，不保護(hù)好業(yè)主的利益，不作良好的溝通，所以無(wú)法打出品牌優(yōu)勢(shì)。

　　6.地方政府存在賣地心態(tài)，覺(jué)得能夠吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，甚至低價(jià)賣大量的地皮給開(kāi)發(fā)商。這樣的交易過(guò)程存在著很大的投機(jī)性，而地皮也在這樣的過(guò)程中價(jià)格不斷上漲。

　　三、淺談對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的思考

　　1.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》稱，房地產(chǎn)調(diào)控依然是去"泡沫"的核心。今年我國(guó)推出商品房限購(gòu)的政策，通過(guò)保障房滿足→部分住房需求，都是為了防止房地產(chǎn)的泡沫引發(fā)的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.要嚴(yán)厲打擊各種地產(chǎn)投資和投機(jī)i控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。降低房產(chǎn)稅費(fèi)，政府要采取有效地措施，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。但是由于市場(chǎng)機(jī)制的不健全，所以無(wú)限推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，大量商品房由于價(jià)格高，消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)的又不是那么多，造成了供需不平衡。所以政府必須要通過(guò)抑制各種投機(jī)活動(dòng)，限制房?jī)r(jià)的過(guò)d快增長(zhǎng)。推出的限購(gòu)令也有利于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。

　　3.建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在→級(jí)市場(chǎng)，而二、三級(jí)市場(chǎng)卻十分薄弱，尚未形成完善的市場(chǎng)體系。政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控的措施，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)做出法規(guī)規(guī)定。適當(dāng)引人外資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，這樣也可以有效避免地方保護(hù)主義。完善市場(chǎng)法規(guī)，通過(guò)建立市場(chǎng)法規(guī)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展自

　　4.無(wú)害厲地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體系，加強(qiáng)政策管理。首先，要保障政府各項(xiàng)政策下達(dá)的渠道通暢順利，督促各地方政府把政策落到實(shí)處。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)立專門的監(jiān)管系統(tǒng)，以維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。再次.房地產(chǎn)業(yè)指向性很強(qiáng)，雖然宏觀政策能夠起到一定作用，但是需要一個(gè)相對(duì)唱起而緩慢的過(guò)程，所以就要求政府能夠出臺(tái)些具體的產(chǎn)業(yè)政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的行為，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　5.調(diào)整土地政策。政府要合理規(guī)劃土地建設(shè)，使土地開(kāi)發(fā)與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的土地利用計(jì)劃和城鎮(zhèn)土地使用計(jì)劃。嚴(yán)格土地管理。政府要堅(jiān)持合法合理的形式出讓土地使用權(quán)，嚴(yán)禁違規(guī)炒賣土地，肆意改變土地用途，防止地方保護(hù)主義的壟斷。將地價(jià)從房?jī)r(jià)中剝離，一直以來(lái)，筆耕文化推薦期刊，高昂的地價(jià)大大提升了房?jī)r(jià)，是買房者成為了最后的受害者。如果房?jī)r(jià)不包括地價(jià)，政府更容易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏微觀結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，也更利于房?jī)r(jià)的調(diào)控。

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