隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,投資爛尾樓的潛力已充分顯現(xiàn)。然而由于爛尾樓的特殊性,相關(guān)不良資產(chǎn)評(píng)估體系尚不完善等原因,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范對(duì)爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估并無(wú)明確說(shuō)明,導(dǎo)致如何評(píng)估爛尾樓價(jià)值存在較大爭(zhēng)議。本文通過(guò)比較分析在建工程評(píng)估中的幾種常用方法,最終選取成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值,并對(duì)其有針對(duì)性的改進(jìn),以便更好適應(yīng)于爛尾樓價(jià)值評(píng)估。首先,利用成本法評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值。建筑工程造價(jià)預(yù)測(cè)是成本法評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要內(nèi)容,其準(zhǔn)確與否將直接影響項(xiàng)目的投資決策。第一,鑒于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)收斂速度慢、易陷入局部最優(yōu)等缺點(diǎn),通過(guò)自適應(yīng)變異粒子群算法優(yōu)化BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò),選取工程造價(jià)主要影響因素作為建筑工程造價(jià)預(yù)測(cè)指標(biāo),構(gòu)建AMPSO-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工程造價(jià)預(yù)測(cè)模型;第二,通過(guò)工程實(shí)例對(duì)比BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和AMPSO-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算結(jié)果,驗(yàn)證了AMPSO-BP預(yù)測(cè)模型的可行性和準(zhǔn)確性;第三,以云南某大型爛尾樓為例,預(yù)測(cè)建筑工程造價(jià)求出爛尾樓開(kāi)發(fā)成本,結(jié)合土地取得成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及加固修復(fù)費(fèi)用等參數(shù),對(duì)爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。其次,通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值,其重點(diǎn)在于運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估爛尾樓未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,針對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的局限性,本文運(yùn)用灰色模糊理論對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn)。第一,用層次分析法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素進(jìn)行篩選;第二,通過(guò)模糊理論中的貼近度原理選擇與待估房地產(chǎn)最接近的可比實(shí)例;第三,運(yùn)用灰色理論中GM(1,N)模型建立房?jī)r(jià)與各因子的狀態(tài)關(guān)系,評(píng)估爛尾樓評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,并運(yùn)用DGM(1,1,m)模型,構(gòu)建等時(shí)間序列模型預(yù)測(cè)爛尾樓未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值;然后結(jié)合上述模型以云南某大型爛尾樓為例,驗(yàn)證了灰色模糊理論用于評(píng)估在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值及預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值的可行性,并根據(jù)已知爛尾樓未來(lái)開(kāi)發(fā)完后房地產(chǎn)價(jià)值減去各項(xiàng)參數(shù)得出爛尾樓價(jià)值。最后,綜合成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的各自優(yōu)點(diǎn),取成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估結(jié)果的平均值作為最終爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值�；谝陨侠碚撃Ｐ蜑榛A(chǔ),通過(guò)實(shí)例驗(yàn)證分析得出以下結(jié)論:運(yùn)用改進(jìn)后的成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值,得到二者之間的評(píng)估結(jié)果差距非常小,證明了改進(jìn)后的兩種方對(duì)爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的合理性,也更加適用于實(shí)物評(píng)估。因此,本文結(jié)合兩者優(yōu)點(diǎn),將二者的算術(shù)平均值作為最后的評(píng)估結(jié)果,得出爛尾樓最終的再開(kāi)發(fā)價(jià)值為19757.60萬(wàn)元。
【學(xué)位單位】：云南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23;TU746.3
【部分圖文】：

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)圖

函數(shù)

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【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2872875