【摘要】：我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)最近三十多年的發(fā)展取得了巨大成就,社會(huì)居住條件明顯改善,城市面貌大為改觀,并作為支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。但發(fā)展中也呈現(xiàn)出許多問題:區(qū)域間的發(fā)展不平衡與區(qū)域內(nèi)結(jié)構(gòu)失衡共存;土地國有專屬壟斷,土地財(cái)政的依存度很高;地方政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)等各主要市場(chǎng)關(guān)聯(lián)主體方形成錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系,房地產(chǎn)市場(chǎng)套利、投機(jī)和行政尋租屢禁不止,缺乏長效管控機(jī)制,地價(jià)、房價(jià)一直隨中央政府調(diào)控政策的周期和強(qiáng)度而大起大落,這不利于該產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展,危害國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。本文運(yùn)用非線性動(dòng)力學(xué)、博弈論等理論研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)規(guī)律及其宏觀調(diào)控政策因素,具有重要的理論和實(shí)踐意義。本文的主要工作是,通過收集、整理和分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史、房地產(chǎn)制度及宏觀調(diào)控政策變遷史,總結(jié)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大特性,剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)主要利益主體的行為特征。在此基礎(chǔ)上完成:(1)建立有限理性的地方政府與房地產(chǎn)商間地價(jià)和房產(chǎn)產(chǎn)量決策的動(dòng)力系統(tǒng)模型,分析其動(dòng)平衡點(diǎn)解及穩(wěn)定性條件,研究區(qū)域地價(jià)房價(jià)比在該動(dòng)力系統(tǒng)中的重要性,并用DFC方法實(shí)現(xiàn)對(duì)該動(dòng)力系統(tǒng)混沌的控制;(2)分別在均衡市場(chǎng)和非均衡市場(chǎng)下,建立有限理性、非線性成本的區(qū)域房地產(chǎn)商利益集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)量競(jìng)爭分配決策動(dòng)力系統(tǒng)模型,研究該動(dòng)力系統(tǒng)動(dòng)平衡點(diǎn)解及其穩(wěn)定域,并分析地價(jià)房價(jià)比、房地產(chǎn)商稅負(fù)水平以及市場(chǎng)供求非均衡參數(shù)對(duì)動(dòng)力系統(tǒng)演化的影響;(3)基于有限理性、適應(yīng)性預(yù)期和市場(chǎng)供求非均衡因素,構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政府、房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)和購房者之間利益博弈的動(dòng)力系統(tǒng)模型,研究該動(dòng)力系統(tǒng)的動(dòng)平衡點(diǎn)特征及其在李雅普諾夫函數(shù)方法下的穩(wěn)定性,并數(shù)值模擬分析中央政府財(cái)稅政策、行政管控政策和行業(yè)狀態(tài)參數(shù)對(duì)該動(dòng)力系統(tǒng)演化的影響及現(xiàn)實(shí)意義,最后用DFC方法分析中央政府如何控制區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)混沌態(tài);(4)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)主要關(guān)聯(lián)利益主體行為動(dòng)力系統(tǒng)規(guī)律和宏觀管控政策對(duì)動(dòng)力系統(tǒng)演化影響的基礎(chǔ)上,提出宏觀調(diào)控政策建議。本文的主要結(jié)論是:①區(qū)域地價(jià)房價(jià)比在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)穩(wěn)定平衡時(shí)是恒定的,管理區(qū)域地價(jià)房價(jià)比可實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控。中央政府可分區(qū)域制定地價(jià)房價(jià)比指標(biāo),同步采用地價(jià)房價(jià)比管理、供求引導(dǎo)和財(cái)稅管理的宏觀調(diào)控政策能夠有效杜絕調(diào)控政策實(shí)施中的蹺蹺板效應(yīng)。②均衡市場(chǎng)下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動(dòng)力系統(tǒng)存在“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)即動(dòng)態(tài)博弈的Nash均衡點(diǎn),區(qū)域地價(jià)房價(jià)比可決定房地產(chǎn)供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)即寡頭壟斷、壟斷、零產(chǎn)量(滯漲)、二周期態(tài)和混沌態(tài),這是非均衡市場(chǎng)下該系統(tǒng)的一個(gè)特例;非均衡市場(chǎng)下房地產(chǎn)寡頭產(chǎn)量分配動(dòng)力系統(tǒng)“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)可能不存在,但次優(yōu)穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)總是存在的,此時(shí)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)主要取決于區(qū)域地價(jià)房價(jià)比、房地產(chǎn)寡頭稅負(fù)水平和市場(chǎng)非均衡程度。③區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)平衡點(diǎn)是“完美”穩(wěn)定動(dòng)平衡點(diǎn)即市場(chǎng)主要主體利益博弈穩(wěn)定Nash均衡點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)管控的根本目標(biāo)在于理清和調(diào)整市場(chǎng)主體各方利益關(guān)系以維系宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行,而不是直接調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求以實(shí)現(xiàn)居者有其屋;該動(dòng)力系統(tǒng)演化規(guī)律:購房者剛性需求占比、房屋租金率、城鎮(zhèn)化率、土地整治成本率和土地財(cái)政依存度的上升,均推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供給量、需求量和價(jià)格上揚(yáng);房產(chǎn)保有稅率、二次交易稅率和房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)成本率的上升,均促使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供給量、需求量和價(jià)格下行;而房地產(chǎn)商綜合稅負(fù)率的上升,則推高該市場(chǎng)的均衡需求量和房價(jià)。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為動(dòng)力系統(tǒng)演化規(guī)律,有助于更好管控房地產(chǎn)市場(chǎng)。④房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)改革土地利用管理制度和降低地方政府土地財(cái)政依存度;建立以動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)商稅負(fù)、房地產(chǎn)二次交易稅負(fù)和房地產(chǎn)保有稅負(fù)、實(shí)行區(qū)域性差異化政策和反腐敗常態(tài)化為主的長效管控機(jī)制;建立以提高房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例、完善社會(huì)保障體系和正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)輿論導(dǎo)向?yàn)橹鞯姆康禺a(chǎn)預(yù)期管理機(jī)制等方面,多位一體配套進(jìn)行,是一項(xiàng)系統(tǒng)性復(fù)雜工程。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：O19;F299.23

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本文編號(hào)：2738488