【摘要】：改革開放以來,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇,呈跳躍式發(fā)展,為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但隨之而來的房?jī)r(jià)飆升、一二線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超居民收入水平等現(xiàn)象致使人才流失、國(guó)民幸福感下降、社會(huì)福利缺失、市場(chǎng)自我調(diào)控失靈等問題相繼出現(xiàn)。在這樣的背景下,國(guó)家出臺(tái)了多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,2010年“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”相繼頒布,限購(gòu)、限貸政策開始出現(xiàn);2011年、2012年各城市陸續(xù)強(qiáng)化限購(gòu)、限貸政策落實(shí),房?jī)r(jià)的上漲速度有效降低;2015年許多城市逐漸放開限購(gòu)、限貸政策;2016年初,央行在執(zhí)行寬松貨幣政策下多次降準(zhǔn)、降息,房?jī)r(jià)再次快速大幅上漲,一定程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定與發(fā)展,9月全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)恢復(fù)限購(gòu)、限貸政策,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控又拉開序幕。因此,本文在樓市新一輪調(diào)控的背景下,比較研究限購(gòu)與限貸政策對(duì)我國(guó)樓市的調(diào)控效果,為政府出臺(tái)調(diào)控政策、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供參考。限購(gòu)政策主要表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者戶籍的限制、區(qū)域的限制,限貸政策主要表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者首付比例、貸款利率的限制。兩種政策均從需求方面影響商品住宅價(jià)格,但限購(gòu)政策屬于行政手段,限貸政策屬于經(jīng)濟(jì)手段,且兩者的作用機(jī)制也不相同。本文選取全國(guó)70個(gè)大中城市從2009年第一季度到2017年第3季度共35個(gè)季度的商品住宅成交均價(jià)的季度面板數(shù)據(jù),采用雙重差分法及傾向得分匹配法將70個(gè)城市分為調(diào)控組和非調(diào)控組,觀察調(diào)控政策的變動(dòng)對(duì)商品住房成交價(jià)格的影響,基于面板數(shù)據(jù)運(yùn)用雙重差分法做實(shí)證分析,分別探究限購(gòu)限貸政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有效性及區(qū)域性的影響。研究結(jié)果表明,限購(gòu)與限貸政策在一定程度上可以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。限購(gòu)政策的實(shí)施對(duì)于新建商品住宅價(jià)格抑制率達(dá)8.5%,限貸政策的實(shí)施對(duì)于新建商品住宅價(jià)格抑制率達(dá)13.1%,可見限貸政策的調(diào)控效果較好于限購(gòu)政策。其中限制首付比例的限貸政策以及限制購(gòu)房區(qū)域的限購(gòu)政策基本無效,而限制貸款利率的限貸政策及限制戶籍的限購(gòu)政策效果顯著。本文的創(chuàng)新有以下兩點(diǎn):第一,本文不僅分別驗(yàn)證了限購(gòu)政策和限貸政策的作用效果,而且對(duì)兩種政策的效果進(jìn)行了對(duì)比。第二,本文采用的面板數(shù)據(jù)時(shí)間跨度大,從2009年第一季度到2017年第三季度共35個(gè)季度,可以從長(zhǎng)期來驗(yàn)證調(diào)控政策的效果。本文的不足之處在于季度數(shù)據(jù)的缺失導(dǎo)致本文所選城市樣本不足,缺乏城市之間的對(duì)比分析。
【學(xué)位授予單位】：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.23;F832.4
【圖文】：

圖１－１限購(gòu)政策影響框架逡逑（ ）戶籍限制和數(shù)量限制的作用機(jī)理逡逑數(shù)量限制和戶籍限制是相結(jié)合的，兩種限制的作用機(jī)理如圖１－２所示，本逡逑市戶籍比非本市戶籍更容易購(gòu)買本市商品住宅，該政策限制擁有２套以上的本逡逑市戶籍家庭及已擁有１套住房的非本市戶籍家庭再次購(gòu)買商品住宅，直接降低逡逑居民商品住宅需求，從而起到降低商品住宅價(jià)格的目的？。逡逑？各城市具體戶籍限制和數(shù)量限制政策內(nèi)容略有區(qū)別，可以參見本文附錄部分。逡逑１０逡逑

圖１－２戶籍限制和數(shù)量限制作用機(jī)理逡逑（二）區(qū)域限制的作用機(jī)理逡逑限購(gòu)政策中對(duì)市級(jí)區(qū)域限制的作用機(jī)理如下圖１－３所示，由于市核心區(qū)域逡逑公共配套設(shè)施齊全，住房需求量大，房?jī)r(jià)高，通過分區(qū)域進(jìn)行限購(gòu)，可以有效逡逑抑制核心區(qū)域住房需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。但由此可能刺激市郊區(qū)域住宅市逡逑場(chǎng)，產(chǎn)生住房需求區(qū)域轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)市郊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。逡逑？購(gòu)房套數(shù)逡逑核Ｓ邋區(qū)邋ｈ邐邋Ｉ，Ｉ逡逑－ｍｍ．．．．．１邐Ｌ—邐邐Ｉ￣￣ｇ逡逑＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ｒ邐市郊區(qū)邋｜邐邐＾宅一邋宅逡逑＊＿７＞域邐需邐價(jià)逡逑￣￣邐：邐＼＿ｉ＿逡逑刺激逡逑圖１－３區(qū)域限制作用機(jī)理逡逑二、限貸政策影響商品住宅價(jià)格的路徑逡逑限貸政策主要從兩個(gè)方面影響商品住宅價(jià)格：限制商業(yè)信貸和公積金信貸。逡逑政府下達(dá)限貸政策，嚴(yán)格規(guī)定商業(yè)銀行和住房公積金管理中心的商品住宅首付逡逑比例和貸款利率。限貸政策通過限制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方即居民家庭的住房需求，逡逑從而抑制商品住宅價(jià)格過快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平，從而達(dá)到新的平衡，逡逑該結(jié)果反饋給政府

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2715612