【摘要】：我國(guó)改革開放已歷經(jīng)四十載,縱觀這四十年的變化,我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平有了一個(gè)迅猛的提升,城市化進(jìn)程速度越來越快,房地產(chǎn)行業(yè)也由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。近幾年,隨著國(guó)家調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭被及時(shí)有效的遏制,房地產(chǎn)也結(jié)束了暴利時(shí)代,逐步回歸理性。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈,想要在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中立足,做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作就顯得至關(guān)重要。隨著蘭州城市發(fā)展向東拓展的趨勢(shì),蘭州新順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順應(yīng)形勢(shì),于蘭州東部科技新城開發(fā)建設(shè)大型商住項(xiàng)目—興盛家園,該項(xiàng)目分為一期項(xiàng)目和二期項(xiàng)目?jī)蓚�(gè)子項(xiàng)目先后開發(fā),具有相似性。本文通過對(duì)一期項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工、交付以及營(yíng)銷各階段成本控制存在問題的分析來總結(jié)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合二期項(xiàng)目的具體情況,為興盛家園二期項(xiàng)目的成本控制提出了具體的控制策略,同時(shí)也為企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供理論與實(shí)踐指導(dǎo)。本文首先在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概念、項(xiàng)目成本構(gòu)成要素分析的基礎(chǔ)上,回顧了成本控制理論并對(duì)傳統(tǒng)成本控制與現(xiàn)代成本控制管理體系分別進(jìn)行了闡述,并嘗試將成本控制理論運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)中去。在理論綜述的基礎(chǔ)上,本文基于成本控制理論,對(duì)一期項(xiàng)目成本發(fā)生全過程進(jìn)行了深入剖析,發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目在成本控制方面存在如下問題:立項(xiàng)階段,項(xiàng)目的可行性研究只是流于形式,對(duì)消費(fèi)者心理沒有充分掌握并且對(duì)市場(chǎng)的容量沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估;設(shè)計(jì)階段,很多設(shè)計(jì)人員的重心放在對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上,而對(duì)經(jīng)濟(jì)的合理性考慮較少;招標(biāo)采購(gòu)階段,如何選用合適的供應(yīng)商,壓低設(shè)備材料的價(jià)格與采購(gòu)成本成為該階段面臨的主要難題;施工階段,由于在施工過程中可能存在工程量及施工進(jìn)度發(fā)生變化的情形,致使承發(fā)包雙方在合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生較多設(shè)計(jì)變更和工程簽證,容易造成成本失控;交付階段,此時(shí)的成本控制就是擠壓“水分”的過程,所以該階段的重點(diǎn)應(yīng)放在加強(qiáng)結(jié)算審核上;營(yíng)銷方面,雖然投入了大量的廣告費(fèi)用進(jìn)行宣傳,但收效甚微,沒有達(dá)到預(yù)期的效果,造成成本浪費(fèi)。對(duì)于一期項(xiàng)目各階段成本控制存在問題,本文對(duì)興盛家園二期項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用成本控制理論,并引入精細(xì)化管理理論,采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法,結(jié)合興盛家園二期項(xiàng)目開發(fā)前面臨的情況,對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制制定了相應(yīng)的策略,力爭(zhēng)采取的策略都能得到精細(xì)化實(shí)施。針對(duì)二期項(xiàng)目開發(fā)各階段中會(huì)出現(xiàn)的問題本文分別制定了相應(yīng)的策略,主要體現(xiàn)在:項(xiàng)目前期對(duì)立項(xiàng)階段的可行性研究報(bào)告進(jìn)行了完善,設(shè)計(jì)階段明確了設(shè)計(jì)人員的權(quán)責(zé)利,提高其成本控制意識(shí)并在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查;項(xiàng)目建設(shè)過程中招標(biāo)采購(gòu)階段加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理以及施工過程中嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證的數(shù)量,及時(shí)更新合同臺(tái)賬,做好動(dòng)態(tài)成本控制;交付階段核實(shí)簽證及變更的真實(shí)性,并按合同約定合理地確定施工單位的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);營(yíng)銷階段的重點(diǎn)則在于對(duì)廣告費(fèi)用的控制。在提出興盛家園二期項(xiàng)目成本控制具體策略的基礎(chǔ)上,本文針對(duì)二期項(xiàng)目各階段成本控制的實(shí)施效果進(jìn)行分析。本文基于精細(xì)化管理理論,采用系統(tǒng)分析方法,對(duì)二期項(xiàng)目各階段在采取相應(yīng)措施后的效果進(jìn)行了梳理,以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體成本的精細(xì)化控制。對(duì)于取得的效果論文分別從以下幾個(gè)方面展開分析:項(xiàng)目前期立項(xiàng)階段控制的效果主要圍繞投資估算和可行性研究這兩方面進(jìn)行分析;設(shè)計(jì)階段的分析重點(diǎn)放在了項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)上;項(xiàng)目建設(shè)過程中的招標(biāo)采購(gòu)階段則分別對(duì)招標(biāo)要約過程的實(shí)施及合同簽訂、供貨商的管理等方面采取相應(yīng)的措施來降低建設(shè)成本;施工階段通過加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作來達(dá)到控制效果;交付階段引進(jìn)專業(yè)造價(jià)咨詢公司實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程的跟蹤審計(jì);營(yíng)銷階段通過對(duì)整個(gè)營(yíng)銷過程的分析,實(shí)現(xiàn)了促進(jìn)銷售,加快資金回籠,以此來取得降低營(yíng)銷成本的效果。本文旨在通過對(duì)新順房地產(chǎn)公司興盛家園一期項(xiàng)目成本控制方面存在問題的剖析,將精細(xì)化理念融入到興盛家園二期項(xiàng)目各個(gè)階段,為項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本起到一定的控制作用,并取得良好的效果。希望通過興盛家園項(xiàng)目成本控制策略的研究能夠?yàn)楣疚磥淼捻?xiàng)目開發(fā)提供系統(tǒng)的成本控制方法及新的管理理念,也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)在今后的實(shí)踐中提供一定的參考。
【圖文】：

按照發(fā)現(xiàn)問題、分析問題，最后解決問題的思路做出了詳細(xì)的分析。3、系統(tǒng)分析法。論文從系統(tǒng)科學(xué)的角度出發(fā)，從項(xiàng)目成本精細(xì)化控制全過程的觀點(diǎn)出發(fā)，系統(tǒng)分析了項(xiàng)目各個(gè)階段遇到的成本控制問題，對(duì)問題進(jìn)行系統(tǒng)化的探討研究并結(jié)合二期項(xiàng)目具體情況制定出開發(fā)各階段對(duì)應(yīng)的精細(xì)化管理對(duì)策。（四）論文技術(shù)路線通過對(duì)新順房地產(chǎn)公司興盛家園項(xiàng)目成本控制的分析，制定出了符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的技術(shù)路線圖，根據(jù)該技術(shù)路線可以分析出項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過程的成本控制，對(duì)流程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行了分析，找出興盛家園一期項(xiàng)目各階段存在的問題并針對(duì)問題為二期項(xiàng)目制定相應(yīng)的策略，緊接著對(duì)二期項(xiàng)目成本控制所采取措施的實(shí)施效果進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為公司今后開發(fā)項(xiàng)目的成本控制提供參考。技術(shù)路線如圖 1 所示：

目投資控制在合理范圍內(nèi)，質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求，工期符合合同規(guī)定。施工階段將開發(fā)過程中所涉及到的人工、材料、機(jī)械設(shè)備等資源集中在一個(gè)空間和時(shí)間上來完成項(xiàng)目的施工，此階段的主要工作內(nèi)容是控制施工成本不再另行增加、理施工過程中的各種索賠與爭(zhēng)議等，從而確保項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量、利潤(rùn)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）項(xiàng)目交付階段項(xiàng)目交付階段是投資轉(zhuǎn)化為建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)，建設(shè)單位組織質(zhì)量監(jiān)督部、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目是否按設(shè)計(jì)文件要求及國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)行聯(lián)合驗(yàn)收，在驗(yàn)收合格后可辦理交付手續(xù)，開始項(xiàng)目銷售。此階段主要任務(wù)對(duì)項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)行審核來達(dá)到成本控制的目的。（4）項(xiàng)目營(yíng)銷階段項(xiàng)目營(yíng)銷是通過交易過程來滿足顧客對(duì)房屋需求的一種綜合性銷售活動(dòng)，關(guān)鍵內(nèi)容在于運(yùn)用一定的手段方法，使得交易快速完成，從而建設(shè)單位能夠盡回收資金，，完成項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。雖然此階段是房地產(chǎn)開發(fā)全過程的最終階段，其對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)目標(biāo)的作用確不能忽視。
【學(xué)位授予單位】：蘭州大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.233.42

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2670886