【摘要】：近年來房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高,并購項(xiàng)目逐漸增多,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行并購項(xiàng)目成本管理。并購項(xiàng)目資料移交至成本管理部時,不僅要承擔(dān)并購前期隱藏的風(fēng)險(xiǎn),還需面對后期管理的風(fēng)險(xiǎn),而企業(yè)有并購項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的成本管理人員較少,精力有限,因此梳理并購項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵影響因素,幫助成本工程師把握并購項(xiàng)目的成本控制關(guān)鍵點(diǎn)顯得極為重要。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看,房地產(chǎn)企業(yè)并購領(lǐng)域的研究大多集中于并購績效、并購法律風(fēng)險(xiǎn)、并購財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并購協(xié)同效應(yīng)等方面,并購成本領(lǐng)域涉及極少。成本管理領(lǐng)域中,傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理的研究已較為成熟,但并購項(xiàng)目的成本管理極少有文獻(xiàn)涉及�；诖�,本文展開對并購項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵影響因素的探究。研究以全壽命周期成本管理等成本管理經(jīng)典理論為依據(jù),對并購項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵影響因素進(jìn)行識別與分析,并以此為基礎(chǔ)提出房地產(chǎn)成本管理的對策。整個研究分為三個階段:第一階段,先對成本管理影響因素進(jìn)行初識別,再進(jìn)行并購項(xiàng)目成本管理的專家訪談,對指標(biāo)進(jìn)行初次修正,隨后進(jìn)行小規(guī)模的問卷調(diào)查,對指標(biāo)進(jìn)行再次修正,得出27個對并購項(xiàng)目成本管理有影響的因素。第二階段,通過問卷對27個影響因素進(jìn)行打分,依據(jù)問卷結(jié)果,以帕累托法則(二八原則)和因子分析法對并購項(xiàng)目成本管理影響因素進(jìn)行篩選和分類,得出20個成本管理關(guān)鍵因素,20個關(guān)鍵因素被分為3類——并購決策影響因素、并購整合影響因素、常規(guī)管理影響因素,并對識別結(jié)果進(jìn)行了分析。第三階段,依據(jù)分析結(jié)果提出房地產(chǎn)并購項(xiàng)目成本管理對策,以此對策為標(biāo)準(zhǔn),與國內(nèi)40多個并購項(xiàng)目管理現(xiàn)狀進(jìn)行對比,分析其目前管理存在的問題,并以此提出優(yōu)化建議。研究主要得出以下結(jié)論:(1)并購項(xiàng)目成本管理關(guān)鍵因素有三類:并購決策影響因素、并購整合影響因素、常規(guī)管理影響因素。(2)并購項(xiàng)目成本管理在并購決策階段應(yīng)做好充分的盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)識別與預(yù)應(yīng)對及設(shè)計(jì)方案的確定;并購整合階段應(yīng)做好內(nèi)部整合工作及外部整合工作;常規(guī)管理階段做好數(shù)據(jù)定期分析、結(jié)算周期控制、成本后評估及成本數(shù)據(jù)庫建立工作。(3)40多個并購案例的成本管理存在較大改進(jìn)空間,其中,并購決策階段及并購整合階段的改進(jìn)空間較大。研究價(jià)值主要體現(xiàn)在:理論方面,既為房地產(chǎn)成本管理領(lǐng)域增加了并購項(xiàng)目的更新內(nèi)容,也為房地產(chǎn)并購領(lǐng)域增加了成本管理的內(nèi)容,可為后續(xù)研究提供一定借鑒。實(shí)踐方面,識別的關(guān)鍵因素可作為房地產(chǎn)并購項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵控制點(diǎn),而對策可作為并購項(xiàng)目成本管理的基準(zhǔn),這些結(jié)果能為并購項(xiàng)目的成本管理提供方向與指導(dǎo),從而降低并購項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn),提高并購項(xiàng)目成本管理水平和質(zhì)量。
【圖文】：

圖 2.1 并購項(xiàng)目成本管理流程Fig 2.1 Cost management process of mergers and acquisitions project③ 房地產(chǎn)并購項(xiàng)目與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理的區(qū)別由圖 2.1 可知，并購使得房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目有了較大不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1) 管理內(nèi)容增加。傳統(tǒng)項(xiàng)目的成本管理經(jīng)歷決策階段——設(shè)計(jì)階段——招投標(biāo)采購階段（包括目標(biāo)成本編制）——施工階段——竣工結(jié)算階段——成本后評估階段。但并購項(xiàng)目成本管理內(nèi)容有相應(yīng)增加，主要表現(xiàn)在：a. 并購決策前需協(xié)助盡職調(diào)查，并向盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)明確成本和合約的調(diào)查內(nèi)容和關(guān)鍵點(diǎn)，確保盡職調(diào)查質(zhì)量。b. 并購?fù)瓿珊笮柽M(jìn)行合同、變更簽證、結(jié)算資料等成本相關(guān)資料的交接，并在短期內(nèi)開展所交接資料的全面梳理、整合，包括已簽合同清單、變更簽證清單、結(jié)算完成情況、已發(fā)生成本額度等，以確切了解原公司的成本管理狀態(tài)及本企業(yè)內(nèi)管理面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，并陸續(xù)展開并購項(xiàng)目的成本管理工作，如合

圖 5.1 項(xiàng)目壽命周期成本構(gòu)成[58]Fig.5.1 The Project Life Cycle Cost.1.1 充分的盡職調(diào)查并購決策的重要影響因素中，并購前企業(yè)內(nèi)部的多部門討論會、并購合同、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施的制定、規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)及其比選，都需要建立在充分職調(diào)查上。盡職調(diào)查作為公司開展并購決策的重要基礎(chǔ)，為并購決策的后續(xù)提供著基礎(chǔ)性信息和數(shù)據(jù)。為充分了解目標(biāo)項(xiàng)目，，降低交易雙方的信息不對度，盡職調(diào)查應(yīng)從項(xiàng)目的各方面對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的資料一般應(yīng)包括：公司的組織性文件、財(cái)務(wù)文件、稅務(wù)文件、合同文件、融資文件、資產(chǎn)類文件識產(chǎn)權(quán)、人力資源情況、訴訟和其他程序等，呈現(xiàn)出內(nèi)容龐大，重要性高，大的特點(diǎn)。例如，財(cái)務(wù)、稅務(wù)文件的調(diào)查需要對企業(yè)近年的銷售量、毛利率債情況、現(xiàn)金流、項(xiàng)目融資情況、回款情況等進(jìn)行充分調(diào)查，為并購估價(jià)提效憑據(jù)，發(fā)現(xiàn)潛在債務(wù)、并為并購談判尋找有利條件，但現(xiàn)實(shí)情況是，能在、賬面上得到信息的調(diào)查，工作量大已經(jīng)不算難，更難的在于有些信息并不
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F299.233.42;F271

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本文編號：2630652