【摘要】：隨著國家對房地產(chǎn)市場提出“房住不炒”的定位,租售并舉逐漸成為建立房地產(chǎn)長效機制的重要手段之一,加之中國數(shù)量龐大的流動人口蘊藏著巨大的市場潛能,住房租賃市場迎來了快速發(fā)展時期。其中,集中式長租公寓項目的發(fā)展不僅為客戶提供了高質量的居住空間和服務,也促進了傳統(tǒng)住房租賃市場的供給側改革,近年來受到各方廣泛關注,政府也陸續(xù)出臺了一系列鼓勵和支持其發(fā)展的政策,未來將成為我國多元化住房體系的重要組成部分和發(fā)展方向。但集中式長租公寓項目在我國的發(fā)展并非一帆風順,真正成功的項目數(shù)量極少,究其原因在于項目在開發(fā)及運營的各個階段面臨著各種復雜因素的制約。因此深入研究我國集中式長租公寓項目的關鍵成功因素,對保障項目的成功、促進我國住房租賃市場的健康快速發(fā)展、構建租購并舉的房地產(chǎn)長效機制都具有十分積極的意義。論文主要采用文獻研究法、案例分析法、專家訪談法、定性與定量分析法等研究手段,對集中式長租公寓項目的關鍵成功因素進行研究,提出了集中式長租公寓項目開發(fā)及運營的管控建議。論文的主要工作和結論如下:首先,利用文獻研究、案例分析和專家訪談等方法對集中式長租公寓項目成功因素進行識別,并結合項目成功標準理論、項目關鍵成功因素理論和利益相關者理論,梳理了集中式長租公寓項目成功因素清單。第二,根據(jù)理論和實踐經(jīng)驗,利用定性分析法,構建了集中式長租公寓項目成功因素結構方程模型。第三,利用結構方程模型進行定量分析,識別出了集中式長租公寓項目的關鍵成功因素,即企業(yè)資金實力、租后運營、項目選址、政策支持、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、完善的法律支持、周邊人口吸附能力、項目定位、項目產(chǎn)權九個因素,并對其進行了分析。最后,根據(jù)結構方程模型的運算結果,按照系統(tǒng)性、公正性的原則,以及從客體到主體的脈絡進行分析,提出了集中式長租公寓項目開發(fā)及運營管控建議。論文的研究結論不僅豐富了集中式長租公寓項目、關鍵成功因素等理論體系,而且為企業(yè)、政府等利益相關者對項目進行開發(fā)及運營管控提供了理論支撐。對于政府而言,有助于其構建科學合理的住房租賃市場法律法規(guī)及政策體系,保障集中式長租公寓項目具備良好的外部發(fā)展環(huán)境。對于企業(yè)而言,有助于其更好的識別集中式長租公寓項目的關鍵成功因素,繼而制定高效、有針對性的項目管控策略,提升集中式長租公寓項目的成功幾率。對于客戶而言,有利于其節(jié)省時間成本,提升租房決策效率,也有利于其獲得更好的租住體驗,提升滿意度。
【圖文】：

20 世紀 80、90 年代，美國居民住房自有率長期在 70%以下，龐大的流動人數(shù)量以及完善的租房權益保障制度催生了巨大的住房租房需求，大約 1/3 的美國口居住在出租公寓里，美國住房租賃市場平均出租率在 92%左右，且租金水平直保持著穩(wěn)定增長的態(tài)勢，也因此美國房屋售租比一直穩(wěn)定在 15 上下，合理的租比使得重資產(chǎn)運營模式的出租公寓項目能夠實現(xiàn)較高的投資回報率，而完善REITs 制度，不僅使出租公寓項目通過上市流通解決融資問題，還使項目在資產(chǎn)有環(huán)節(jié)享有稅收優(yōu)惠，從而進一步提高了項目的投資回報率。因此這一階段重資模式的出租公寓項目的物業(yè)主要是通過收購的方式獲取的。進入 21 世紀，由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和“911 事件”相繼爆發(fā)，美國經(jīng)濟出下滑趨勢，2000 年之后美國出租公寓的出租率持續(xù)下行至 90%以下，在此背景下住房租賃市場的投資開發(fā)進入調整期。為刺激經(jīng)濟發(fā)展，，美聯(lián)儲啟動連續(xù)降息政致使房屋價格快速攀升，房屋的售租比①隨之快速上升。而這一階段房屋的單位金水平相對停滯，因此輕資產(chǎn)托管模式的出租公寓項目在這一階段發(fā)展較快，而資產(chǎn)模式的出租公寓由于毛租金收益率大幅下降，因此許多公寓持有企業(yè)通過分自建物業(yè)和出售非核心區(qū)域的項目來實現(xiàn)降本增收的目的。美元

圖 3.2 美國平均月租金變化情況（圖表來源：廣發(fā)證券研究中心報告ure 3.2Median and Growth Rate of Rental Apartments in the United States, 19.3 1987-2015 年美國出租公寓入住率（%）（圖表來源：廣發(fā)證券研究中igure 3.3 Occupancy Rate for Rented Apartments in the United States, 1987-2
【學位授予單位】：重慶大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：F299.23

【參考文獻】

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本文編號：2591059