【摘要】：隨著國家對房地產(chǎn)市場提出“房住不炒”的定位,租售并舉逐漸成為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要手段之一,加之中國數(shù)量龐大的流動(dòng)人口蘊(yùn)藏著巨大的市場潛能,住房租賃市場迎來了快速發(fā)展時(shí)期。其中,集中式長租公寓項(xiàng)目的發(fā)展不僅為客戶提供了高質(zhì)量的居住空間和服務(wù),也促進(jìn)了傳統(tǒng)住房租賃市場的供給側(cè)改革,近年來受到各方廣泛關(guān)注,政府也陸續(xù)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和支持其發(fā)展的政策,未來將成為我國多元化住房體系的重要組成部分和發(fā)展方向。但集中式長租公寓項(xiàng)目在我國的發(fā)展并非一帆風(fēng)順,真正成功的項(xiàng)目數(shù)量極少,究其原因在于項(xiàng)目在開發(fā)及運(yùn)營的各個(gè)階段面臨著各種復(fù)雜因素的制約。因此深入研究我國集中式長租公寓項(xiàng)目的關(guān)鍵成功因素,對保障項(xiàng)目的成功、促進(jìn)我國住房租賃市場的健康快速發(fā)展、構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制都具有十分積極的意義。論文主要采用文獻(xiàn)研究法、案例分析法、專家訪談法、定性與定量分析法等研究手段,對集中式長租公寓項(xiàng)目的關(guān)鍵成功因素進(jìn)行研究,提出了集中式長租公寓項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營的管控建議。論文的主要工作和結(jié)論如下:首先,利用文獻(xiàn)研究、案例分析和專家訪談等方法對集中式長租公寓項(xiàng)目成功因素進(jìn)行識(shí)別,并結(jié)合項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)理論、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素理論和利益相關(guān)者理論,梳理了集中式長租公寓項(xiàng)目成功因素清單。第二,根據(jù)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),利用定性分析法,構(gòu)建了集中式長租公寓項(xiàng)目成功因素結(jié)構(gòu)方程模型。第三,利用結(jié)構(gòu)方程模型進(jìn)行定量分析,識(shí)別出了集中式長租公寓項(xiàng)目的關(guān)鍵成功因素,即企業(yè)資金實(shí)力、租后運(yùn)營、項(xiàng)目選址、政策支持、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、完善的法律支持、周邊人口吸附能力、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)九個(gè)因素,并對其進(jìn)行了分析。最后,根據(jù)結(jié)構(gòu)方程模型的運(yùn)算結(jié)果,按照系統(tǒng)性、公正性的原則,以及從客體到主體的脈絡(luò)進(jìn)行分析,提出了集中式長租公寓項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管控建議。論文的研究結(jié)論不僅豐富了集中式長租公寓項(xiàng)目、關(guān)鍵成功因素等理論體系,而且為企業(yè)、政府等利益相關(guān)者對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)及運(yùn)營管控提供了理論支撐。對于政府而言,有助于其構(gòu)建科學(xué)合理的住房租賃市場法律法規(guī)及政策體系,保障集中式長租公寓項(xiàng)目具備良好的外部發(fā)展環(huán)境。對于企業(yè)而言,有助于其更好的識(shí)別集中式長租公寓項(xiàng)目的關(guān)鍵成功因素,繼而制定高效、有針對性的項(xiàng)目管控策略,提升集中式長租公寓項(xiàng)目的成功幾率。對于客戶而言,有利于其節(jié)省時(shí)間成本,提升租房決策效率,也有利于其獲得更好的租住體驗(yàn),提升滿意度。
【圖文】：

20 世紀(jì) 80、90 年代，美國居民住房自有率長期在 70%以下，龐大的流動(dòng)人數(shù)量以及完善的租房權(quán)益保障制度催生了巨大的住房租房需求，大約 1/3 的美國口居住在出租公寓里，美國住房租賃市場平均出租率在 92%左右，且租金水平直保持著穩(wěn)定增長的態(tài)勢，也因此美國房屋售租比一直穩(wěn)定在 15 上下，合理的租比使得重資產(chǎn)運(yùn)營模式的出租公寓項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的投資回報(bào)率，而完善REITs 制度，不僅使出租公寓項(xiàng)目通過上市流通解決融資問題，還使項(xiàng)目在資產(chǎn)有環(huán)節(jié)享有稅收優(yōu)惠，從而進(jìn)一步提高了項(xiàng)目的投資回報(bào)率。因此這一階段重資模式的出租公寓項(xiàng)目的物業(yè)主要是通過收購的方式獲取的。進(jìn)入 21 世紀(jì)，由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和“911 事件”相繼爆發(fā)，美國經(jīng)濟(jì)出下滑趨勢，2000 年之后美國出租公寓的出租率持續(xù)下行至 90%以下，在此背景下住房租賃市場的投資開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)連續(xù)降息政致使房屋價(jià)格快速攀升，房屋的售租比①隨之快速上升。而這一階段房屋的單位金水平相對停滯，因此輕資產(chǎn)托管模式的出租公寓項(xiàng)目在這一階段發(fā)展較快，而資產(chǎn)模式的出租公寓由于毛租金收益率大幅下降，因此許多公寓持有企業(yè)通過分自建物業(yè)和出售非核心區(qū)域的項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)降本增收的目的。美元

圖 3.2 美國平均月租金變化情況（圖表來源：廣發(fā)證券研究中心報(bào)告ure 3.2Median and Growth Rate of Rental Apartments in the United States, 19.3 1987-2015 年美國出租公寓入住率（%）（圖表來源：廣發(fā)證券研究中igure 3.3 Occupancy Rate for Rented Apartments in the United States, 1987-2
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 石賢平;;PPP模式中政府交易角色與監(jiān)管角色沖突的法律平衡[J];商業(yè)研究;2015年12期

2 王建紅;;服務(wù)式長租公寓運(yùn)營模式探析[J];中國房地產(chǎn);2015年31期

3 本刊評論員;;改革發(fā)展需要盡快建立公平競爭審查制度[J];中國價(jià)格監(jiān)管與反壟斷;2015年09期

4 邢小強(qiáng);劉曉;;反向創(chuàng)新:概念、特征與關(guān)鍵成功因素[J];科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理;2015年04期

5 王艦;;企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型[J];城市開發(fā);2014年18期

6 余勇軍;伍迪;王守清;;中國BT項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素研究[J];工程管理學(xué)報(bào);2014年03期

7 王思鋒;;中外房屋質(zhì)量評估標(biāo)準(zhǔn)比較研究[J];未來與發(fā)展;2013年09期

8 邢小強(qiáng);周江華;仝允桓;;包容性創(chuàng)新:概念、特征與關(guān)鍵成功因素[J];科學(xué)學(xué)研究;2013年06期

9 朱清;;引入公寓REITs解決城市青年過渡性住房問題[J];樂山師范學(xué)院學(xué)報(bào);2013年04期

10 徐大偉;段姍姍;劉春燕;;“三化”同步發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制與互動(dòng)關(guān)系研究——基于協(xié)同學(xué)和機(jī)制設(shè)計(jì)理論[J];農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題;2012年02期

相關(guān)會(huì)議論文 前1條

1 柳佳;;魔方公寓經(jīng)營模式與創(chuàng)新分享[A];中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2016年第4期（總第119期）[C];2016年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前4條

1 白華云;散售型服務(wù)式公寓物業(yè)資產(chǎn)管理增值研究[D];暨南大學(xué);2016年

2 王煒瑋;員工福利對酒店經(jīng)營績效的影響研究[D];東北師范大學(xué);2015年

3 張爽;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素及管控策略研究[D];山東建筑大學(xué);2012年

4 陳小光;工程項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素對項(xiàng)目績效的影響研究[D];天津大學(xué);2010年

本文編號(hào)：2591059