本文關(guān)鍵詞：我國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)集中度研究　出處：《西南財(cái)經(jīng)大學(xué)》2014年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

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【摘要】：1998年國(guó)務(wù)院取消福利分房制度,標(biāo)志著中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)入市場(chǎng)化。至2013年,房地產(chǎn)業(yè)投資支出在我國(guó)GDP中所占比例已經(jīng)達(dá)到16%,對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支撐作用進(jìn)一步加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)快速發(fā)展,市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)水平也逐步提升。但是,從2012年開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化。一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲,剛需充足,房屋開(kāi)工量和銷售量都穩(wěn)步上升,同時(shí)部分三四線城市出現(xiàn)空置率較高,甚至“空城”現(xiàn)象。本文通過(guò)產(chǎn)業(yè)集中度這一指標(biāo),分析不同城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的差異。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性特征。房地產(chǎn)行業(yè)的特性要求其發(fā)展必須要有足夠的實(shí)業(yè)基礎(chǔ)支撐,其本身不是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè),同制造業(yè)不同,一個(gè)地區(qū)不可能長(zhǎng)期只依靠大量興建商品住宅來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因?yàn)樯唐纷≌淖罱K需求依然是普通消費(fèi)者。對(duì)于某個(gè)地區(qū)而言,維持一定數(shù)量的有效購(gòu)房者才是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的有利支撐。而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量是否具有一定規(guī)模,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(除房地產(chǎn)業(yè)外)是否合理,產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否具有可持續(xù)性等多種因素的影響,才是共同決定某一地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的根本。因此,不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng),其市場(chǎng)特征也是不一樣的。對(duì)于北上廣深一線城市而言,房地產(chǎn)業(yè)集中度要明顯高于研究樣本中的二線城市。這同一線城市市場(chǎng)制度完善,土地等開(kāi)發(fā)成本較高以致提高了行業(yè)壁壘等因素有關(guān)系。同時(shí),在我國(guó)一些地區(qū),尤其部分三四線城市,房地產(chǎn)業(yè)集中度普遍較低。但從我國(guó)總體來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)集中度在逐步提高。大中型房企所占市場(chǎng)份額進(jìn)一步上升。這反映隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不斷完善,而大型房企由于占據(jù)了規(guī)模、管理以及融資方面的優(yōu)勢(shì),對(duì)市場(chǎng)的影響力在逐步提高。未來(lái)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化細(xì)則的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用恐進(jìn)一步深化。 目前,國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)研究大多數(shù)可歸結(jié)于兩個(gè)方面：針對(duì)房?jī)r(jià)“泡沫”的研究；針對(duì)全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究。房?jī)r(jià)“泡沫”的問(wèn)題在學(xué)術(shù)界多年來(lái)備受爭(zhēng)議。學(xué)者多從房?jī)r(jià)收入比等相關(guān)指標(biāo)來(lái)衡量我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在“泡沫”。但本文認(rèn)為,行業(yè)本身的快速發(fā)展同行業(yè)存在“泡沫”之間并沒(méi)有必然的聯(lián)系。在房?jī)r(jià)近十年快速攀升的背景下,單純從房?jī)r(jià)出發(fā)考證行業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”顯然邏輯并不充分。因此,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)進(jìn)行研究,根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性特性,從房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)入手,以產(chǎn)業(yè)集中度指標(biāo)衡量城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,分析支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的根本原因,針對(duì)影響商品房有效需求量的有關(guān)因子進(jìn)行分析,筆者認(rèn)為可以據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出有效的判斷。本文以十個(gè)重點(diǎn)城市為代表,選取其2009年至2013年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,試圖探討城市房地產(chǎn)業(yè)集中度與城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系,分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 本文緊緊圍繞城市房地產(chǎn)業(yè)集中度這一話題,分五個(gè)部分逐步展開(kāi),層層深入。文章的基本結(jié)構(gòu)如下： 第一部分是引言。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,針對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化提出對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)集中度的研究.2013年前十大地產(chǎn)企業(yè)銷售總額達(dá)到11173億元,占到當(dāng)年全國(guó)商品房銷售總額的13.72%,比2009年的8.09%提高了5.63%.前20大地產(chǎn)商銷售額達(dá)到15372.9億元,占當(dāng)年全國(guó)商品房銷售總額的18.88%,較2009年11.79%的占比提高7個(gè)百分點(diǎn)左右。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集中度上升、大中型房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)的局面。 第二部分是文獻(xiàn)綜述。包括國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度相關(guān)理論的研究以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所做的研究。產(chǎn)業(yè)集中度(Industrial Concentration)指標(biāo)主要用于分析某個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度以及是否存在對(duì)市場(chǎng)具有完全控制能力的企業(yè)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)如何衡量產(chǎn)業(yè)集中度以及產(chǎn)業(yè)集中度和市場(chǎng)績(jī)效之間的關(guān)系所做研究較多。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究按照研究角度的不同可分為以下四個(gè)方面：其一,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格、利潤(rùn)、泡沫及其調(diào)控政策的研究；其二,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響的研究；其三,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的研究,包括投融資、資金管理等問(wèn)題；其四,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、定價(jià)行為及價(jià)格規(guī)制、資源配置等方面的研究； 第三部分對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度現(xiàn)狀及包括北上廣深等一些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度現(xiàn)狀及變化的回顧； 第四章為實(shí)證分析。本文收集了2009年-2013年北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、杭州、重慶、青島、南京十個(gè)城市房地產(chǎn)銷售額TOP10企業(yè)、GDP以及當(dāng)?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,運(yùn)用相關(guān)模型分析城市產(chǎn)業(yè)集中度的差異性。 第五部分是結(jié)論和建議。結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)管理論以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論對(duì)研究結(jié)論進(jìn)行解釋,并分別針對(duì)政策制定者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者提出建議 本文的研究結(jié)論表明：不同城市的房地產(chǎn)業(yè)集中度存在差異。同時(shí),以北上廣深為代表的發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)業(yè)集中度明顯高于其它城市。本文認(rèn)為之所以存在這種差異,有兩個(gè)關(guān)鍵因素的影響：城市經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偭�；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)總量越高,城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越完善,房地產(chǎn)業(yè)的集中度越高。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,土地是很多行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)要素。城市土地的需求受到多種因素的影響,比如城市商業(yè)發(fā)展、城市工業(yè)化、或者類似海南這種全省涉及旅游的地區(qū)。即使在北上廣深四個(gè)城市里,深圳市的房地產(chǎn)業(yè)集中程度也明顯高于其它三個(gè)城市。針對(duì)這一現(xiàn)象,本文認(rèn)為：深圳作為改革開(kāi)放最成功的試驗(yàn)點(diǎn),歷史遺留問(wèn)題少,市場(chǎng)化程度較高,其政策傾斜力度較大。所以針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,相信可以是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革進(jìn)一步探索的一條途徑。 本文的創(chuàng)新之處在于：(1)本文認(rèn)為不同城市間房地產(chǎn)業(yè)集中度存在差異,這種差異的根本在于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況同當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相關(guān)關(guān)系。一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量越高,城市開(kāi)發(fā)程度越高,其房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度越高。(2)本文的研究并沒(méi)有局限于僅從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)集中度進(jìn)行分析,而是結(jié)合了實(shí)證分析、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)組織理論以及產(chǎn)業(yè)背景、經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、投資者心理分析等一系列內(nèi)容,力求做到理論與數(shù)據(jù)相結(jié)合的模式,多者互為印證,保證研究結(jié)論的科學(xué)性、合理性。 本文的結(jié)論對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者以及對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)注的相關(guān)人士有所啟示意義。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于城市分化發(fā)展的階段。但是為什么會(huì)分化,如何分化,不論是專業(yè)學(xué)者還是房地產(chǎn)企業(yè)目前都并沒(méi)有準(zhǔn)確的定論。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,可以從本文中借鑒一些思想,對(duì)企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃有所幫助。作為政策當(dāng)局,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控屢屢失敗,筆者認(rèn)為也可以具體問(wèn)題具體分析,不同城市不同情況區(qū)別對(duì)待。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)本身就是一個(gè)很大的課題,即使就房地產(chǎn)而言,依然有很多未知需要去探索分析。 本文不足之處尤其在數(shù)據(jù)方面,若能進(jìn)一步完善,則文章結(jié)論更具現(xiàn)實(shí)意義。另外,針對(duì)城市的房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)信息搜集整理更是開(kāi)始較晚。相信隨著行業(yè)的不斷完善,數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步完整、詳細(xì),后來(lái)學(xué)者在筆者的基礎(chǔ)上能夠做出更深入的研究。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1349293