本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的改進(jìn)及應(yīng)用研究

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【摘要】：市場(chǎng)比較法作為房地產(chǎn)估價(jià)最主要的方法之一，因其具有原理通俗易懂、估價(jià)結(jié)果接近市場(chǎng)、步驟簡(jiǎn)單等特點(diǎn)，成為評(píng)估人員運(yùn)用最多的估價(jià)方法之一。市場(chǎng)比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎(chǔ)上，按照一定原則選擇市場(chǎng)上的可比實(shí)例，，通過(guò)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，最終綜合確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。 論文在分析傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、估價(jià)公式、適用范圍以及估價(jià)流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了較為深入的研究。針對(duì)市場(chǎng)比較法這一多目標(biāo)的決策過(guò)程進(jìn)行剖析，總結(jié)了傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法存在的不足之處。首先，可比實(shí)例的選取是市場(chǎng)比較法的中心環(huán)節(jié)，也是決定估價(jià)結(jié)果是否準(zhǔn)確合理的關(guān)鍵步驟，而在傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的選取缺乏客觀(guān)的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，主要是依靠評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)判斷；第二，傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在因素修正過(guò)程中，對(duì)于各個(gè)可比因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度都一視同仁，沒(méi)有加入權(quán)重系數(shù)這一要素，導(dǎo)致估價(jià)過(guò)程簡(jiǎn)單和估價(jià)結(jié)果的不準(zhǔn)確；第三，傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在因素修正過(guò)程后，將得到的若干比準(zhǔn)價(jià)格粗略地進(jìn)行算數(shù)平均，或根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)主觀(guān)性賦予權(quán)重后進(jìn)行加權(quán)平均，從而使評(píng)估結(jié)果的確定缺乏相應(yīng)依據(jù)。論文在對(duì)這些傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的不足進(jìn)行相應(yīng)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了定量化、模型化、客觀(guān)化的改進(jìn)和應(yīng)用實(shí)例的研究。 為解決可比實(shí)例選取的主觀(guān)性較強(qiáng)的問(wèn)題，論文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度模型，通過(guò)確定分析序列、數(shù)據(jù)處理，計(jì)算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)度，并通過(guò)比較關(guān)聯(lián)度的大小，客觀(guān)確定用于市場(chǎng)比較法的可比實(shí)例；為解決因素修正過(guò)程過(guò)于粗略、簡(jiǎn)單的問(wèn)題，論文將熵權(quán)法引入市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程，根據(jù)各比較因素的變異程度客觀(guān)確定各個(gè)因素的權(quán)重，在因素修正過(guò)程中考慮了比較因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，使因素修正過(guò)程更加科學(xué)合理；最后，論文依據(jù)可比實(shí)例與待估房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度確定可比實(shí)例權(quán)重，加權(quán)相加得到最終評(píng)估值，從而增強(qiáng)市場(chǎng)比較法的科學(xué)性、客觀(guān)性，較好地解決了評(píng)估結(jié)果確定缺乏依據(jù)的問(wèn)題。 論文根據(jù)上述改進(jìn)研究所創(chuàng)建的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了實(shí)例分析，選取河北省石家莊市橋東區(qū)中基禮域一處二手住宅用房進(jìn)行估價(jià)并進(jìn)行相應(yīng)市場(chǎng)驗(yàn)證，進(jìn)一步論證了論文建立的改進(jìn)模型的可行性和可操作性。在局限性方面，論文中對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)影響因素中的定性因素分值的處理，仍主要依靠估價(jià)人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行量化，雖然在程序上采取多位估價(jià)師多輪打分、剔除異常數(shù)據(jù)等方法進(jìn)行了改進(jìn)，但還是存在一定的主觀(guān)性；由于獲取的評(píng)估數(shù)據(jù)資料有限，論文只對(duì)改進(jìn)后的估價(jià)模型進(jìn)行一個(gè)應(yīng)用實(shí)例分析，沒(méi)有進(jìn)行大樣本數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，使得改進(jìn)模型的應(yīng)用受到一定限制。上述問(wèn)題有待在今后的研究中進(jìn)一步解決。
【學(xué)位授予單位】：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23

【引證文獻(xiàn)】

中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù) 前2條

1 紀(jì)蕾;宋巖磊;李寶強(qiáng);邵軍義;;基于灰關(guān)聯(lián)和Shapley值賦權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究[J];工程經(jīng)濟(jì);2017年01期

2 王小紅;;如何深入分析資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響[J];新經(jīng)濟(jì);2016年32期

中國(guó)碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù) 前4條

1 俞斌;房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[D];上海工程技術(shù)大學(xué);2016年

2 蔡攀;房地產(chǎn)評(píng)估方法比較研究[D];蘇州大學(xué);2015年

3 陳奕佳;基于隨機(jī)森林理論的北京市二手房估價(jià)模型研究[D];北京交通大學(xué);2015年

4 程亞品;市場(chǎng)比較法在居民住房?jī)r(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用[D];河南大學(xué);2015年

本文編號(hào)：1195113