自1984年住房商品化改革至今,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)和考驗,如何讓企業(yè)保持發(fā)展動力且資金良性運轉(zhuǎn),是所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的運營難題。國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,防止房地產(chǎn)泡沫過大,推出了一系列調(diào)控政策及金融限制政策,中小型房企的生存空間將進一步縮小。在此背景下,以R地產(chǎn)公司為代表的中小型規(guī)模房企為保證能夠獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐,逐步從銀行貸款、購房款為主的應(yīng)收賬款融資方式,轉(zhuǎn)向證券化融資方式。試圖借助證券化的融資手段拓展融資渠道,降低企業(yè)融資成本。但由于我國證券市場與金融體系尚不成熟,缺乏相關(guān)的金融監(jiān)管制度,房地產(chǎn)企業(yè)證券化融資的存在問題也逐漸暴露出來。筆者以R地產(chǎn)公司的證券化融資作為實證分析對象,通過對其融資渠道、信用評級及償債能力的分析,分析得出R地產(chǎn)公司證券化融資方面存在的問題。從宏觀和中觀的角度,從政策影響及市場環(huán)境限制、融資渠道狹窄及信用增級受限、主營產(chǎn)品定位偏差三個主要方面,分析R地產(chǎn)公司證券化融資問題的成因。最后,筆者試提出了適用于R地產(chǎn)公司的證券化融資問題的對策建議,認為R地產(chǎn)公司應(yīng)調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品定位以適應(yīng)融資市場、提高企業(yè)融資能力、拓展融資渠道,... 

【文章來源】：北京建筑大學(xué)北京市

【文章頁數(shù)】：60 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

ABS融資的運作流程

圖 2.2 MBS 的運作流程 2.2 MBS 的運作流程圖可以看到，MBS 是指受托機構(gòu)把房地產(chǎn)抵款債權(quán)匯集形成資產(chǎn)池，利用資產(chǎn)池所形成的現(xiàn)金流作為發(fā)行證務(wù)機構(gòu)取得管理費后，將抵押房產(chǎn)所得的現(xiàn)金流分配給投資者。按揭貸款是償還 MBS 本息的前提。 REITs 融資模式Ts(房地產(chǎn)信托投資基金)，是一種新型房地產(chǎn)證券化融資形式，結(jié)資模式，REITs 一般分為：權(quán)益型、抵押型和混合型三種類別。越秀 REITs 運作模式，屬于調(diào)整完善的類 REITs 融資模式。

圖 2.3 越秀 REITs 運作流程型 REITs 投資于房地產(chǎn)并獲得所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 進軍房地逐漸增加，與傳統(tǒng)房企有很大不同，主要表現(xiàn)在 REITs 通常情況資結(jié)構(gòu)的一個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了對標的項目的運營維護。而不是像傳的經(jīng)營模式，完成建設(shè)后進行銷售。型 REITs 屬于投資房地產(chǎn)抵押貸款或者房地產(chǎn)抵押支持證券，依款產(chǎn)生的利息作為主要收益。型 REITs 也就是處于權(quán)益型和抵押型 REITs 兩者中間的一種模關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時進行抵押貸款。目前證券市場中發(fā)行的 REIT屬于權(quán)益型 REITs，抵押型與混合型 REITs 合計比重不足 10%。 房地產(chǎn)證券化融資適用性對比國內(nèi)金融行業(yè)的銀行、保險、證券三大領(lǐng)域是實施分業(yè)監(jiān)管，因化分為三種類型：其一，由中國銀監(jiān)和中央人民銀行共同監(jiān)管管

【參考文獻】：
期刊論文
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本文編號：3544620