自上世紀(jì)九十年代我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來,新建商品房市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體,住宅市場(chǎng)也長(zhǎng)期以新增商品住房為成交主體。從我國(guó)總體來看,近年來雖然二手房交易的比例逐年提高,但在住宅交易總量中所占的比例并不高。近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象,住房市場(chǎng)上面臨的一定的問題。主要問題之一就是住房占有結(jié)構(gòu)的不均衡,即中高收入家庭住房過剩與中低收入家庭住房短缺并存。我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少,稅負(fù)相對(duì)較輕,而住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重。這一定程度上使得投機(jī)者“囤積”住房的機(jī)會(huì)成本較低,投機(jī)性需求旺盛。在這樣的稅負(fù)分配格局下,近幾年政府的調(diào)控政策仍落實(shí)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而不是保有環(huán)節(jié)。這些政策在抑制了投資、投機(jī)需求的同時(shí),也影響了二手房市場(chǎng)的正常交易,誤傷了一部分正常的消費(fèi)需求,通過房地產(chǎn)稅收調(diào)控實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)并沒有實(shí)現(xiàn),有限的土地資源不能夠得到充分利用。本文通過對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)稅收調(diào)控效應(yīng)研究,旨在完善房地產(chǎn)稅收體系,達(dá)到既能通過稅收政策抑制投資、投機(jī)需求的效果,又能達(dá)到促進(jìn)二手房市場(chǎng)流通的目的,滿足不同收入階層住房需求。本文主要研究?jī)?nèi)容包括:在對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅收調(diào)控的相關(guān)理論文獻(xiàn)系統(tǒng)梳理的... 

【文章來源】：遼寧大學(xué)遼寧省 211工程院校

【文章頁(yè)數(shù)】：160 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：博士

【部分圖文】：

我國(guó)房地產(chǎn)稅制演進(jìn)過程

圖 4-8 2006.1-2009.10 北京市二手房?jī)r(jià)格資料來源：搜房網(wǎng)第三階段2010年初至今，房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控階段在國(guó)家一系列的經(jīng)濟(jì)政策刺激下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年走出低谷，經(jīng)濟(jì)費(fèi)者信心增強(qiáng)。在優(yōu)惠政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)現(xiàn)象有大有回國(guó)家首先施行了住房限貸的金融政策，同時(shí)也將二手房交易的稅收優(yōu)惠政到原來的水平。（一）調(diào)整營(yíng)業(yè)稅政策。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整了住收營(yíng)業(yè)稅的通知。將營(yíng)業(yè)稅的免稅期由2009年的2年，改為5年。對(duì)于個(gè)人5年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，按轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。住房免稅保有年限改為5年，策又調(diào)整到4年前。（二）征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。2011年1月27日晚，重慶、了房產(chǎn)稅細(xì)則，從2011年1月28日起實(shí)行房地產(chǎn)稅。由于從 2003 年至今住宅二級(jí)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策較多，將這些政策整

到了市場(chǎng)房齡在 2 年到 5 年的房源，大概占到整個(gè)房源的 30%-40%左右。①其分房源會(huì)選擇暫時(shí)持有或是以租待售方式，減少了市場(chǎng)供應(yīng)，加劇了供求矛交量大幅萎縮，多數(shù)城市降幅超過 30%以上。北京、杭州等之前成交火爆的幅居前。從圖6-1中可以看出來二級(jí)市場(chǎng)交易量的變化與政策的調(diào)整時(shí)間是十分的，交易稅政策調(diào)整是影響二手房交易量的主要因素之一。這印證了我們前析，稅收調(diào)控政策的實(shí)施，提高了交易成本，使市場(chǎng)供給量減少，同時(shí)政策也影響了人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，短期內(nèi)會(huì)使二級(jí)住宅市場(chǎng)交易量下降。6.1.1.2 稅收調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的影響從二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格來看，為了更好地反應(yīng)二手房?jī)r(jià)格的變化，選房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的中國(guó)二手房指數(shù)系統(tǒng)②進(jìn)行研究。圖 6-2 顯示的是北海、廣州和深圳等一線城市二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，從圖上看二手房?jī)r(jià)格一直維持勢(shì)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)之一就是抑制住宅價(jià)格的過快增長(zhǎng)，而從實(shí)踐過稅收政策調(diào)控后，其價(jià)格基本上還處于高位狀態(tài)。


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