王磊   包頭市供暖經營管理處

摘要：上世紀80年代日本曾經發(fā)生過房地產泡沫現象，對日本的經濟造成了巨大的危害。我國在90年代的海南也曾經發(fā)生過房地產泡沫事件，其負面影響波及到全國的房地產業(yè)。近年來我國的房地產業(yè)高速發(fā)展，逐漸成為推動我國經濟增長的主要支柱產業(yè)，但房地產價格的不斷提高，使我國房地產泡沫隨之產生，如何有效的治理、調控、預防我國房地產泡沫，是房地產市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

關鍵詞：房地產價格，泡沫經濟，國內外房地產泡沫，比較

一、引言：

    房地產經濟的發(fā)展帶動了各國經濟的發(fā)展。例如：美國發(fā)生的金融危機、迪拜發(fā)生的債務危機等，都與房地產業(yè)緊密相連。可見，保持房地產業(yè)的健康發(fā)展，將對我國經濟的增長起到一定的穩(wěn)定作用；房地產業(yè)出現泡沫經濟現象將影響我國的經濟，乃至全球經濟的發(fā)展。

    2011年7月，在國家的嚴格調控下，全國的房價基本出現了停止快速增長的現象，但是這樣的調控是否會出現房地產泡沫的破裂，將是我們要研究的問題。2013年2月份，新“國五條”的出臺將對我國房地產業(yè)的發(fā)展產生重要的影響，，房地產市場將會形成新的發(fā)展格局。

二、世界各國房地產泡沫的特征

    房地產泡沫只是一種房地產業(yè)表面上的繁榮，它的具體表現形式就是房地產的價格遠遠高于房屋和土地本身所包含的真正價值。

    世界經濟的發(fā)展帶動了房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，同時也為房地產泡沫的產生提供了條件。世界房地產泡沫的發(fā)展主要經歷了其形成、膨脹、以及破滅三個主要階段。

2.1、房地產泡沫產生于相對較為繁榮的經濟環(huán)境

    觀察世界房地產泡沫經濟的產生，幾乎每一次都是發(fā)生在國家經濟發(fā)展比較繁榮的發(fā)達地區(qū)。經濟實體為了追求經濟的繁榮，采取了很多緊密的投資活動，同時國家的擴張政策又對房地產泡沫的擴大產生了推動作用。例如：美國20世紀30年代的房地產泡沫，日本在20世紀90年代產生的房地產泡沫，就屬于典型的經濟較為繁榮的環(huán)境中。美國于20世紀30年代中期時，經濟發(fā)展一派繁榮景象。該時期的美國房地產業(yè)異常活躍，這是美國房地產業(yè)的鼎盛時期。20世紀90年代的日本經濟繁榮為日本國的經濟發(fā)展吸引了大量的國際投資，最終導致房地產價格不斷飆升。再例如：在東南亞國家中，泰國經濟的不斷繁榮和持續(xù)增長引發(fā)了房地產泡沫的產生。同時，如果只是單純的觀察某個經濟體后將發(fā)現：經濟比較發(fā)達的城市更容易引發(fā)房地產泡沫。例如：美國在發(fā)生房地產泡沫時，華盛頓、舊金山、紐約等城市的房價一下暴漲了50%。而日本在房地產泡沫時期，大阪、東京的房地產價格猛烈飆升。

2.2、長期投資到短期套現的轉變導致房地產泡沫的產生

    房地產價格的不斷飆升主要是由于人為因素造成的。人們將房地產這項長期投資看作是一種短期投機活動的大好機會。房地產原本是一項固定資產，其價值不菲，加上房地產開發(fā)商不合實際的渲染、政府某些政策的刺激、媒體不切實際的宣傳，都使得房地產市場的價格被投資者追捧。很顯然，這種價格的大幅上漲在很大程度上忽視了價格上漲的不合理性。例如：2008年美國發(fā)生房地產泡沫破滅的最主要原因就是由于很多投資機構、個人投資者的盲目追捧而造成的，它導致投資人購買了大量的垃圾債券，試圖在短期內獲得暴利。可見，對房地產投資如果不采取理性的態(tài)度將很容易誘發(fā)房地產泡沫。

2.3、國內外投資熱錢的涌入是誘發(fā)房地產泡沫的又一誘因

    隨著全球經濟一體化進程的加快，促進了國際金融的自由化，使得金融投資活動在世界范圍內得到了開放和自由。但是這種國際熱錢的大量涌入，隨之而來的必定是金融風險的增加。目前，國際熱錢在全球范圍內金融市場的活躍表現，推動著房地產價格的不斷上漲。例如：20世紀90年代的東南亞國家，過度的金融投資環(huán)境吸引了大量的國際游資，大量熱錢的涌入推動了這些國家房地產價格的上漲，使得這些國家的房地產呈現出一片繁榮的景象，實際卻是海市蜃樓。因此，很多國際熱錢為了進一步尋求國際套利將會對被投資國的正常經濟運營造成巨大影響，從而成為房地產泡沫破滅的助推器。

2.4、本國政府的過度寬松政策推動了是房地產泡沫產生和破滅

    各國經濟的主要運營參與者是國家政府部門，國家任何一項政策的出臺、經濟措施的實施都將影響著本國經濟的發(fā)展和變化�？梢姡瑖液驼雠_的擴張政策都會促進人們對房地產業(yè)的投資。政府對房地產業(yè)產生的影響主要分為直接作用和間接作用。直接作用是由于政府通過政策來直接干預房地產業(yè)的發(fā)展而出現的直觀效應。例如：政府部門出臺的關于貸款利率的降低，其實質是直接降低了房地產商的開發(fā)成本，這在很大程度上刺激并促進開發(fā)商對房地產的開發(fā)熱情。間接作用主要是指政府的刺激政策給投資者傳達一些投資的信號，從而左右投資者的決定。國家政府是執(zhí)政者將直接影響該國的經濟走向，同時，政府的決策也是依據國家經發(fā)展的形勢所決定的。因此，很多房地產投資者會按照政府的決策來選擇自己的投資方式。例如：如果政府大力支持房地產業(yè)的發(fā)展，勢必會導致大量投資集中在房地產業(yè)。再例如：在經濟衰退時期的國家政策極有可能會在經濟繁榮期才會見到影響，這種表現往往是在刺激泡沫的不斷膨脹。

三、我國房地產發(fā)展現狀分析

    我國目前最為關注的社會問題就是房地產業(yè)是否存在著泡沫？要想對這一問題做出判斷必須通過一些具體的指標來實現。

3.1、房地產投資增長率與GDP增長率的比值

    不同國家由于經濟發(fā)展的不同這一比率也不相同。對于經濟較為發(fā)達的國家，房地產發(fā)展相對而言比較平穩(wěn)，這對于國家的發(fā)展起步或加速發(fā)展的國家來說，這一指標是比較高的。同時，這一比值在房地產復蘇期和繁榮的前期較高，有的國家這一比值可以達到2.4。觀察近十年來我國房地產業(yè)這一比值的數據，該比值一直保持較高的水平，基本在3左右徘徊，最高時期竟達到了3.26。因此，我國的房地產正處于發(fā)展的繁榮時期。

3.2、房屋空置率

    這是一個很好的判斷房地產業(yè)是否過度需求的指標，它可以非常直觀的看到我國房地產業(yè)是否存在著房屋空置。有數據顯示，2010年11月，我國的商品房空置面積分類指數為103.87，而在2009年的同期，該數據為96.87，可見，我國商品房的空置率在明顯攀升。這標志著我國的房地產市場及可能存在著不適當的投機行為。住房空置率是用來說明房地產市場的投機狀況的最基本的指標，更是一個國家觀察房地產業(yè)是否健康的指標。一般而言，將空置率在5%——10%確定為合理區(qū)間，如果在10%——20%之間則稱為危險區(qū)間。例如：全國2012年房屋空置率為40%，北京達到28%。

3.3、房價的收入比

    該指標主要是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。這個標準是國際通用的用來衡量房價是否合理的主要指標。主要用來衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。2005年以來，我國的房價漲幅與居民收入的漲幅基本均保持一種上漲的趨勢。2011年的統計數據表明，深圳的房價收入比為15.6，廣州為9.8，而合理的方劑收入比為6——7之間。

    通過對以上各種指標的分析，基本可以對我國房地產也做出一個較為基本的判斷：就整體而言，我國房地產正處于一個較為繁榮的階段，而且發(fā)展也相對過熱。2010年以后，我國出臺了各種宏觀政策，使得這種上漲的趨勢基本得到了控制。可見，過我目前的房地產市場的整體發(fā)展趨勢還不成熟、不平穩(wěn)。

    總之，從目前我國房地產業(yè)的現狀進行分析，我國房地產業(yè)的發(fā)展前景并不樂觀。國際房地產業(yè)泡沫的破裂對我國房地產投資者是一種警戒。房地產作為一種投資項目、投資活動，投資者不應試圖在短期內獲得利潤，應將房地產投資看作是一項長期投資，不應盲目跟從。房地產泡沫的存在對我國經濟的發(fā)展是一種安全隱患。因此，對房地產泡沫的控制是我國一項長期的任務，它不僅關系到我國經濟的正常運行，更關系到我國的民生。我國必須以世界房地產泡沫帶來的巨大影響為戒，努力保持我國國民經濟的正常、持續(xù)、健康發(fā)展。

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