【摘要】：房地產(chǎn)行業(yè)對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展而言,其重要性是不言而喻的,但近幾年來,隨著商品房價格的水漲船高,房地產(chǎn)泡沫的不斷擴大,使得國家不得不重視這個行業(yè)的監(jiān)管問題。隨著121號文件的頒布,國家為了抑制房價的不斷攀高,一方面通過對商業(yè)銀行的調(diào)控使得銀根緊縮、房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷擴大,另一方面,通過對第二套房屋的限購政策,使商品房交易量急劇下降,更加劇了房地產(chǎn)商的資金短缺危機。由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來,主要的融資方式是以銀行借貸為主的,當(dāng)這個融資渠道被嚴(yán)格限制之后,尋找新的融資方式成為不少房地產(chǎn)開發(fā)商最為重視的問題。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種適合中小投資人的房地產(chǎn)投資方案,在美國、歐洲以及亞洲諸國均已有著廣泛的發(fā)展,其投資小、收益大、流動性好等優(yōu)點,或可解決我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘境。因此,本文的研究十分具有現(xiàn)實意義。 本文從介紹房地產(chǎn)投資信托基金的基本理論開始,運用比較研究、實證研究的方法,從法律的角度對房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立、運作、風(fēng)險防范等方面進行了探討。就當(dāng)前我國C-REITs籌建的兩個方案：銀監(jiān)會版的債券類REITs方案以及證監(jiān)會版的股權(quán)類REITs方案,進行了分析,并指出兩者在證券法、物權(quán)法、信托法、稅法方面面臨的法律障礙。最后,綜合之前的研究結(jié)果做出C-RETTs的立法構(gòu)想方案。 本文共分為四章。 第一章“房地產(chǎn)投資信托基金的概述”。本章試圖通過對于房地產(chǎn)投資信托基金基本理論的概述和分析,來理解房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)在涵義。包括：一、房地產(chǎn)投資信托基金的含義,介紹了國內(nèi)外主流學(xué)派對房地產(chǎn)投資信托基金概念的理解和分析；二、房地產(chǎn)投資信托基金的分類,列舉了房地產(chǎn)投資信托基金主流的幾種分類方式；三、以美國為例,對于房地產(chǎn)投資信托基金的五大基本制度,即組織結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配結(jié)構(gòu)以及稅收制度安排進行介紹和分析；四、對組織結(jié)構(gòu)進行分析；五、對運作方式的募集階段和正式階段進行介紹和分析。 第二章‘'REITs的全球發(fā)展概述及比較”。本章主要介紹了美國、日本、新加坡和中國香港的REITs發(fā)展情況,并運用比較的手法,對各國的REITs基本制度以及設(shè)立條件做出深度的剖析。另外,筆者還在本章就各國理論界研究的核心問題,即組織結(jié)構(gòu)問題、投資的多樣化和集中化問題、分紅和債務(wù)政策問題,進行了介紹和分析。 第三章“我國建立C-REITs的實務(wù)角度研究”。本章首先分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,主要從商品房供需矛盾激化、房地產(chǎn)企業(yè)融資難、國民投資意識覺醒三個方面來闡述這一問題。其次,從我國目前有的房地產(chǎn)投融資方式,即商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托計劃、房地產(chǎn)公司上市融資,這三個方式,來分析這幾種融資方式的特點與不足,并與REITs制度做對比與分析。最后就我國引進C-REITs的理論意義和實踐意義進行了分析。 第四章“對我國建立C-REITs的法律制度分析及立法建議”。本章首先對REITs中的信托法律關(guān)系進行了分析和闡述,其次對于目前銀監(jiān)會的債券類REITs方案和證監(jiān)會的股權(quán)類REITs方案進行分析,并指出這些方案中,與目前現(xiàn)行的中國法律相抵觸或法律空白之處,從而對C-REITs的立法,就體例、組織形態(tài)、設(shè)立條件、運作模式、稅收優(yōu)惠、監(jiān)督機制等內(nèi)容給出構(gòu)想方案。
【圖文】：

相對的意思，并無其他的含義。1、傳統(tǒng)REITS的運作結(jié)構(gòu)首先我們以圖1.2來總結(jié)下傳統(tǒng)REITS的運作結(jié)構(gòu)。圖1.2美國傳統(tǒng)REITS的運作結(jié)構(gòu)簡圖’“RRREITs股份持有人 人 JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ一 一一 一房地產(chǎn)管理公司 司rrr’ ’ ’(獨立第三方 )))RRR衛(wèi) ITsssssss‘‘」 」 }}}}}承承租人 人1986年以前，由于美國《1960年國內(nèi)稅收法典》的規(guī)則要求，，大部分的REITS都是采用的是外部管理RE工TS的模式，即REITS向股份持有人(投資人)募集獲得的REITs資產(chǎn)，均交由獨立于REITS之外的外部管理機構(gòu)以管理外包協(xié)議為限進行管理。REITS在這種結(jié)構(gòu)下是自己擁有資產(chǎn)的。傳統(tǒng)RE工Ts被要求分配其絕大多數(shù)的收益給股東，因此為了維持公司的投資增長需要不斷的募集資本。此外，傳統(tǒng)的REITs與有限公司的結(jié)構(gòu)經(jīng)常會發(fā)生互相轉(zhuǎn)換。通常，當(dāng)公司有一大筆現(xiàn)金要作為紅利支付時，就會選擇轉(zhuǎn)換成REITs以合理的避稅
【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：D922.282;F832.49

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