本文關鍵詞：北京市住宿業(yè)空間分布格局及影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第 34 卷第 1 期 2014 年 1 月

經(jīng) 濟 地 理 ECONOMIC GEOGRAPHY

Vol.34， No. 1 Jan.， 2014

北京市住宿業(yè)空間分布格局及影響因素研究
閆麗英， 韓會然， 陳婉婧， 宋金平※
（北京師范大學 地理學與遙感科學學院， 中國 北京 100875）

摘 要： 結合國內外城市住宿業(yè)空間分布的研究成果， 通過 ArcGIS 軟件與次序多元 logit 模型， 研究北京住宿業(yè)空間 分布格局及影響因素， 并與英國 Ashworth 模型進行對比， 討論北京作為發(fā)展中國家首都城市表現(xiàn)出的異同性， 同時 反映出新時代下的城市空間結構特征。 研究發(fā)現(xiàn)： ①北京市住宿業(yè)空間結構呈集聚分布模式， 分布模式包括 8 種區(qū) 位類型， 其中 4 種為新型區(qū)位， 體現(xiàn)出經(jīng)典理論的適用性與北京的特殊性； ②酒店可達性、 基本地價、 空間集聚是影 響住宿業(yè)分布最顯著的因素， 同類因素對不同類型酒店影響程度也表現(xiàn)出差異性； ③住宿業(yè)是城市空間結構的塑造 力量之一； ④北京市城市空間異質性與復雜性增強， 但多中心結構不發(fā)育， 全球化與信息化使得城市中出現(xiàn)比 CBD 范圍更大的國際化區(qū)域。 關鍵詞： 住宿業(yè)； 空間分布格局； 影響因素； 北京 中圖分類號： F719 文獻標識碼： A 文章編號： 1000 - 8462 （2014） 01 - 0094 - 08

Distribution and Influence Factors of Lodging Industry in Beijing City
YAN Li - ying， HAN Hui - ran， CHEN Wan - jing， SONG Jin - ping
（School of Geography， Beijing Normal University， Beijing 100875， China）

Abstract: Based on the research of distribution of lodging industry in foreign cities, the paper analyze the distribution pattern and influence factors of Beijing hotel industry through the Arcgis and the ordered logit model, discuss the similarities and differences between Britain middle city and Beijing city by comparison with the Ashworth model, and reveal the structure characteristics of Beijing in the new era.The study found: (1)Agglomeration is the basic characteristic of distribution in Beijing,the distribution model includes eight kinds of location types, of which four are new types, it reflects the applicability of classical theory and specifieness of Beijing; (2) The accessibility, land price, agglomeration are the most significant influence factors influencing distribution, the influence degree of one factor on different type of hotels show differences;(3) The spatial heterogeneity and complexity in Beijing have been enhanced , but the structure of multi-center have been developing, globalization and informatization makes lager international zone than CBD;(4) The lodging industry is one of the factors shaping the city structure. Key words: lodging industry;distribution;influence factors ;Beijing City

隨著各國城市化進程的推進， 現(xiàn)代城市逐漸成 為重要的旅游目的地， 住宿業(yè)得到迅速發(fā)展。 住宿 業(yè)的空間分布格局、 住宿業(yè)與城市化的協(xié)同演化關 系、 空間分布的影響機制、 政府政策對住宿業(yè)布局 的引導、 投資主體的微觀區(qū)位選擇等逐漸成為城市 地理學、 經(jīng)濟地理學與旅游地理學等學科的研究熱 點。 國外酒店空間結構研究始于 1980 年代末， 主要 體現(xiàn)在酒店空間分布模式與演化、 空間分布影響因 素、 空間集聚與競爭關系方面。 早期研究依托地理 科學提出基于城市歷史演化的空間分布理論 [1-12]，

Ashworth 模型是代表。 2000 年以后由宏觀規(guī)律向微 觀規(guī)律方面深化， 體現(xiàn)在基于土地經(jīng)濟的空間分布 [13] 規(guī)律 （基于傳統(tǒng)土地利用的空間分布理論， Egan [14-16] 模型是代表） 、 區(qū)位因素與區(qū)位變化模型 、 空間 [17-21] 集聚與競爭關系 等方面。 國內對酒店空間分布 的研究出現(xiàn)在住宿業(yè)高速發(fā)展的近十年， 主要體現(xiàn) [22-30] 在酒店空間分布特征及影響因素 、 擴張規(guī)律[31-33] 方面。 從相關研究來看， 一方面， 經(jīng)典的 Ashworth 模 型與 Egan 模型都是基于發(fā)達國家單中心城市形成

收稿時間： 2013 - 09 - 10； 修回時間： 2013 - 10 - 26 基金項目： 國家自然科學基金項目 （41271132)） ； 2010 年中央高校基本科研業(yè)務費專項資金項目 作者簡介： 閆麗英 （1986—） ， 女， 甘肅蘭州人， 碩士研究生。 主要研究方向為城市地理與旅游地理。 E-mail： yanliying96@163.com。 ※通訊作者： 宋金平 （1968—） ， 男， 山東平邑人， 教授， 博士生導師。 主要研究方向為經(jīng)濟地理。 E-mail： jingpingsong@163.com。

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的理論成果， 北京作為一個向世界城市行列邁進的 發(fā)展中國家首都城市， 社會經(jīng)濟背景與城市發(fā)展歷 史均表現(xiàn)出明顯差異， 城市內部空間結構更加復雜。 另一方面， 隨著旅游業(yè)的穩(wěn)定增長， 北京市的住宿 業(yè)高速發(fā)展， 住宿業(yè)的類型、 結構、 經(jīng)營等都與歐美 城市存在較大差別。 住宿業(yè)空間布局與城市空間結構協(xié)同演化而 來， 其布局模式與城市空間結構之間具有一定的內 在聯(lián)系。 另外， 住宿業(yè)對城市環(huán)境因素敏感， 標志早 期的商業(yè)與社會中心， 代表區(qū)域進步與投資機會[34]。 因此， 研究北京市住宿業(yè)的空間分布格局和影響因 素， 離不開對住宿業(yè)空間結構與城市空間結構關系 的探討。 同時， 住宿業(yè)空間分布特征能夠反映北京 市城市空間重構與郊區(qū)化、 單中心空間結構向多中 心空間結構轉變方面的規(guī)律。

規(guī)模化城市地區(qū)， 具有相對獨立性， 規(guī)劃新城 11 個。 在中心地區(qū)內部， 舊城包括東城區(qū)與西城區(qū)， 中央商務區(qū) CBD、 奧林匹克中心區(qū)與中關村高科技 園區(qū)核心區(qū)是全市重點發(fā)展的功能區(qū)。 還有其它金 融商務類、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)類、 行政類、 旅游類、 文化類、 體 育類、 交通類等多種功能區(qū)， 它們往往復合了多種 較高等級的功能， 形成集商務辦公、 商業(yè)零售、 旅游 休閑、 文化體育、 高端居住等功能的商圈。 相應地， 這些城市功能區(qū)由于便捷的可達性、 服務設施與基 礎設施完善、 地價高昂等原因， 對住宿業(yè)的消費需 求也更高。 城市空間結構示意如圖 1。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法
1.1 數(shù)據(jù)來源 本文以北京市星級酒店與經(jīng)濟型酒店 （經(jīng)濟型 酒店篩選標準： 以住宿為主的有限服務、 標準間價 格 300 元左右、 連鎖化品牌經(jīng)營、 門店超過 2 家） 為 研究對象。 通過北京市旅游發(fā)展委員會官網(wǎng)、 盈蝶 咨詢中國經(jīng)濟型酒店網(wǎng)、 《2009—2010 中國經(jīng)濟型 連鎖酒店行業(yè)年度報告》 全國中檔商務連鎖酒店排 行榜及各連鎖品牌官網(wǎng)整理數(shù)據(jù)。 截至 2012 年底， 北京市星級酒店 612 家， 篩除暫停營業(yè)和難以獲得 數(shù)據(jù)的酒店， 共 592 家， 經(jīng)濟型連鎖酒店 637 家， 兩 者共 1 229 家。 1.2 研究方法 本文主要采用 ArcGIS 空間分析與計量經(jīng)濟學 回歸分析方法。 在北京市住宿業(yè)空間分布格局揭示 上， 主要用到最鄰近指數(shù)與 Kernel 核密度估計法； 在住宿業(yè)空間格局影響因素的揭示上， 構建次序多 元 logit 模型， 采用 Eviews 軟件處理數(shù)據(jù)。

圖 1 北京市城市空間結構示意圖 Fig.1 The spatial structure of Beijing City

2 北京市住宿業(yè)空間分布格局
2.1 北京市城市空間結構 在舊城有機疏散與市域戰(zhàn)略轉移的空間戰(zhàn)略 背景下， 2004 版北京城市規(guī)劃中規(guī)劃建立 “中心城 —新城—鎮(zhèn)” 的市域城鎮(zhèn)結構， 建立多層次空間體 系。 中心城是北京政治、 文化等核心職能和重要經(jīng) 濟功能集中體現(xiàn)的地區(qū)， 包括中心地區(qū)與 10 個邊 緣集團。 新城是在原有衛(wèi)星城基礎上， 承擔疏解中 心城人口和功能、 集聚新的產(chǎn)業(yè)， 帶動區(qū)域發(fā)展的

2.2 北京市住宿業(yè)整體空間分布特征 本文采用最鄰近指數(shù)對酒店點數(shù)據(jù)的空間特 征進行測度， 通過 Kernel 核密度估計法生成酒店分 布密度圖進行可視化表達。 最鄰近指數(shù)使用最鄰近點之間的距離描述空 間分布模式。 計算評價區(qū)內任一點與最鄰近點的距 離 dmin （本文采用歐式距離） ， 取平均值得到實際最 鄰近距離 d min ， 與隨機分布模式下的理論最鄰近距

離E （dmin） 比較， 得到最鄰近指數(shù) R。 如果 R=1， 說明 事件屬于隨機分布； R<1， 說明事件屬于空間集聚模 式； R>1， 說明事件趨向于均勻分布。 計算公式如下： ? ? p d min 0.041 A 1 E(dmin)= + 0.0541 + R= ÷ ， 2 n ? E ( d min ) n ?n è 式中： A 是評價區(qū)面積； p 是周長； n 是點狀目標個

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數(shù)。

計算得到北京市住宿業(yè)的最鄰近指數(shù) R=0.33， 顯著性水平 0.01， 表明住宿業(yè)在空間上呈集聚分 布。 因住宿業(yè)主要集中在中心城區(qū)， 計算其范圍內 的最鄰近指數(shù) R=0.64， 顯著性水平 0.01， 仍呈典型 的集聚分布。 進一步應用卡爾金核密度估計法對北京市住 宿業(yè)空間分布特征進行驗證。 核密度估計法[35]是空 間平滑方法的一種， 與空間差值共享算法。 它用一 個濾波窗口來定義近鄰對象， 距離較近的對象， 權 重較大， 能夠將離散的點數(shù)據(jù)轉化為連續(xù)的密度 圖， 又有 “波峰” 和 “波谷” 強化空間分布模式的顯 示， 從而考察點數(shù)據(jù)的空間分布趨勢。 核密度方程 的幾何意義為： 密度分布在每個 xi 點中心處最高， 向外不斷降低， 當距離中心達到一定閾值范圍 （窗 口邊緣） 處密度為 0。 網(wǎng)格中心 x 處核密度為窗口范 圍內的密度和：
x - xi ? f (x) = 1 d∑K ? ? ÷ nh i = 1 è h ?
n

圖 2 中心地區(qū)住宿業(yè)空間密度 Fig.2 The distribution density of lodging industry in central district in Beijing City

式中： K() 為核密度方程； h 為閾值； n 為閾值范圍內 的點數(shù)； d 為數(shù)據(jù)的維數(shù)。 這里較大的閾值解釋一種 區(qū)域分布態(tài)勢， 而較小的閾值則強調局部差異。 北京市住宿業(yè)空間分布密度圖表明住宿業(yè)空 間分布呈集聚分布， 且表現(xiàn)出沿中心地、 沿交通干 線、 沿旅游景區(qū)分布的特征。 具體來說， 中心城區(qū)的 住宿業(yè)占全市的 80% ， 建成區(qū)內住宿業(yè)占全市的 65% ， 其余主要分布在邊緣集團與遠郊新城。 少量 酒店沿交通線向中心城外圍蔓延， 如京藏高速、 S213、 京通快速路、 G104、 地鐵一號線等沿線， 并出 現(xiàn)近郊與遠郊連綿為一體的趨勢。 北京市中心地區(qū)住宿業(yè)空間分布密度圖 （圖 2） 表明中心地區(qū)存在多處酒店集聚區(qū)， 主要有王府井 —CBD、 大柵欄—天橋、 燕莎—三元西橋、 馬甸—奧 體中心—奧林匹克森林公園、 惠新西街—亞運村— 大屯、 牛街—西二環(huán)、 北京西站—馬連道、 平安里— 新街口、 和平街、 方莊等區(qū)域。 2.3 北京市分類型酒店空間分布特征 星級酒店是由國家 （省級） 旅游局根據(jù)統(tǒng)一的 等級標準評定的住宿設施， 五星級檔次最高， 一星 級檔次最低， 而經(jīng)濟型酒店是近十年來在我國涌現(xiàn) 出的新型酒店業(yè)態(tài)， 具有標準化、 連鎖化、 品牌化等 特征， 因而對其分別研究。 由圖 3 可以看出： ①五星級酒店密集分布于王 府井、 CBD 與燕莎使館區(qū)， 形成一個連片分布的三

角地帶。 次一級的密集分布區(qū)包括金融街—西直 門、 亞運村—奧林匹克中心區(qū)、 中關村—高校區(qū)。 ②四星級酒店密集分布于以王府井、 第一使館 區(qū)為核心的區(qū)域。 次一級分布區(qū)包括燕莎—亮馬河 下游第三使館區(qū)、 西直門—動物園—中關村、 北京 西站—長安街、 潘家園。 次級分布區(qū)之間的過渡帶 也較為密集， 包括奧林匹克中心區(qū)—高校區(qū)、 植物 園—香山公園、 首都機場。 ③三星級酒店分布更為分散， 最為密集的區(qū)域 包括下關—奧體中心—和平街—國展—高校區(qū)、 五 棵松—北京西站—廣安門、 左安門—CBD—東直 門。 次一級分布區(qū)包括四環(huán)以外的其它區(qū)域 （南部 到三環(huán)路） 和首都機場。 ④ 二星級酒店分布于舊城區(qū)內， 呈一個 “倒三 角” 型區(qū)域， 并在北部、 東部向三環(huán)路延伸， 在西部、 南部沿北京市東西軸、 南北軸延伸， 豐臺區(qū)六里橋 也有較密集的分布。 ⑤ 經(jīng)濟型酒店分布最為密集的區(qū)域是前門與 方莊， 次一級分布區(qū)包括雙井、 王府井偏北、 北�！� 什剎�！毕玛P—北太平莊高校區(qū)、 奧林匹克公園 —和平街。 一個重要特點是， 在中心地區(qū)東部與北 部， 經(jīng)濟型酒店的分布恰好避開了王府井、 CBD 與 燕莎之間的區(qū)域。 由于一星級酒店共 18 家， 中心城區(qū)僅有 6 家， 數(shù)量過少， 故不做討論。 2.4 北京市住宿業(yè)空間分布模型 2.4.1 北京市住宿業(yè)空間分布模型構建。 在研究北 京市酒店分布特征的基礎上， 參考國外城市酒店分 布規(guī)律， 尤其是 Ashworth 城市酒店分布模型， 得出

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圖 3 北京市分類型住宿業(yè)空間分布密度 Fig.3 The distribution density of different types hotel in Beijing City

北京市酒店分布模型。 其中， 根據(jù)酒店檔次， 本文將 五星級酒店與四星級酒店合并為高檔酒店， 三星級 酒店、 二星級酒店與經(jīng)濟型酒店合并為中檔酒店， 一星級為低檔酒店。

Fig.4

圖 4 北京市住宿業(yè)空間分布模式 The distribution model of lodging industry in Beijing City

北京市的住宿業(yè)區(qū)位可以分為八種， 包括舊城 歷史性區(qū)位、 以 CBD 為代表的城市功能區(qū)、 舊城與 CBD 的轉換區(qū)、 功能區(qū)鄰近區(qū)位、 功能區(qū)之間的過 渡區(qū)位、 交通樞紐區(qū)位、 邊緣集團區(qū)位、 遠郊新城區(qū) 位。 不同類型酒店的區(qū)位分布規(guī)律及原因如下： ①舊城住宿業(yè)以中檔酒店為主。 舊城是北京政 治中心的主要載體， 文化、 旅游、 金融、 商業(yè)活動的 集聚地。 它屬于歷史文化名城保護范圍， 舊城保護 要求建筑高度控制以故宮和皇城為中心向外分層 次逐步提高， 且建筑密集， 道路狹窄， 對用地與交通 流量的限制作用較大， 不利于大型、 現(xiàn)代化酒店的 新建。 ② 高星級酒店最密集的區(qū)域位于舊城與 CBD 之間的轉換區(qū)。 舊城與 CBD 的過渡帶通達兩地的可 達性非常高， 甚至在步行范圍內， 優(yōu)越的區(qū)位吸引 大量大型現(xiàn)代酒店集中分布區(qū)。 僅東長安街商務寫 字 樓 就 占 全 市 14% ， 僅 次 于 CBD （23%） 、 金融街 （22%） 、 中關村 （15%） 。 ③重要功能區(qū)的酒店以高星級為主。 CBD 擁有 跨國公司駐中國代表處的 65% 和北京代表處的 95% ， 外國銀行在北京分行的 90% ， 全市高檔商務

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寫字樓的 70% ； 金融街集中了中國人民銀行、 中國 銀監(jiān)會等中國最高金融決策和監(jiān)管機構； 中關村科 技園區(qū)核心區(qū)有清華大學等高科院校 39 所， 各級 各類科研機構 213 家； 奧林匹克中心區(qū)擁有奧林匹 克森林公園、 大量高檔住宅、 大型商業(yè)、 甲級寫字 樓、 會議中心、 京城三大高爾夫球場等。 這些區(qū)域地 價高昂， 市場消費層次高， 高星級酒店比重最大。 ④ 由中心區(qū)沿機場方向形成一個高星級酒店 密集分布區(qū)。 建國門外、 朝陽門外、 亮馬河下游為使 館區(qū)， 緊鄰舊城與 CBD， 沿京密路通往首都機場， 分 布著密集的國家大使館、 外國駐京商社、 辦事處等， 吸引了大量高端服務設施為使館區(qū)與 CBD 的國際 人士與高消費人群服務， 也吸引了包括跨國公司在 內的大量企業(yè)入駐， 成為商務辦公區(qū)， 如燕莎商圈 寫字樓市場比例占全市 12%， 因而高端酒店林立。 ⑤交通樞紐周邊以中檔偏高酒店為主。 首都機 場的目標市場消費層次較高， 臨空型產(chǎn)業(yè)的市場客 群消費也較高。 北京西站的交通便捷性與鄰近城市 南北軸的區(qū)位優(yōu)越性， 共同決定酒店的檔次較高。 ⑥ 不同功能區(qū)之間的過渡帶和功能區(qū)周邊以 中檔酒店為主。 舊城與奧林匹克中心區(qū)之間的過渡 帶三星級酒店密度較大， 這可能與它是較早的建成 區(qū)有關。 舊城、 金融街與中關村之間的過渡帶、 CBD—燕莎使館區(qū)的南部與東部經(jīng)濟型酒店密度 較大， 經(jīng)濟型酒店近五年才快速擴張， 與追求成熟 功能區(qū)的市場溢出有關。 ⑦其它小型的酒店集聚區(qū)。 西直門緊鄰北京展 覽館， 近年開發(fā)了一批商業(yè)零售項目與寫字樓， 潘 家園古玩市場是北京著名的特色古玩藝術品市場， 四星級酒店密度較大。 方莊號稱亞洲最大的成熟社 區(qū)， 經(jīng)濟型酒店分布密集。 2.4.2 北京市住宿業(yè)空間分布模型與 Ashworth 模型 比較。 Ashworth 根據(jù)酒店集聚情況將旅游歷史城市 劃分為不同的區(qū)， 再將賓館區(qū)位劃分為六種類型： 歷史性區(qū)位、 鐵路區(qū)位、 主要路口區(qū)位、 中小型集聚 區(qū)、 轉換區(qū)大型現(xiàn)代賓館區(qū)位、 包括汽車旅館與機 場的城市邊緣區(qū)。 北京市的酒店區(qū)位類型與 Ash? worth 模型基本一致， 但出現(xiàn)了 4 種新的區(qū)位： 多個 城市功能區(qū)與小型集聚區(qū)區(qū)位， 遠郊新城區(qū)位與邊 緣集團道路入口區(qū)位， 功能區(qū)與舊城之間、 功能區(qū) 與功能區(qū)之間的過渡區(qū)區(qū)位。 這說明北京市住宿業(yè) 發(fā)展背景的差異性與空間分布格局的復雜性。 Ash? worth 研究英國中等旅游歷史城市， 是典型的單中 心城市， 而北京是建成區(qū)面積接近 1 300km2、 人口

數(shù)量接近 2 000 萬的發(fā)展中國家首都城市， 城市發(fā) 展歷史與社會、 經(jīng)濟、 文化背景迥異， 城市結構表現(xiàn) 出多中心特征， 空間異質性更強。 值得關注的是舊城—機場一帶的酒店區(qū)位， 該 類型區(qū)位體現(xiàn)了在全球化進程中城市參與全球競 爭對城市空間結構的影響。 首先， 在全球生產(chǎn)網(wǎng)絡 與新的國際勞動分工背景下， 城市成為區(qū)域的節(jié)點 和參與全球化的主要部分。 CBD 是一個城市參與全 球競爭的窗口， 但高昂的租金會迫使企業(yè)搬離， CBD 的周邊就成為新的區(qū)位選擇。 第二， 便捷的交 通可達性是建設世界級城市的重要因素， 鄰近機場 是城市涉外區(qū)域的重要條件。 第三， 使館區(qū)是北京 城市空間結構的特殊組成。 因此， 鄰近舊城與 CBD、 與使館區(qū)重疊、 通往國際機場就成為這里高星級酒 店密集的原因。

3 北京市住宿業(yè)空間分布的影響因素
本文對酒店影響因素的研究范圍集中在中心 城區(qū)， 通過 ArcGIS 提取， 共 951 家酒店。 指標選取考 慮城市化對酒店區(qū)位的影響。 3.1 模型構建 在研究北京市住宿業(yè)空間分布影響因素時主 要探討以下兩個問題： ①住宿業(yè)整體空間分布的影 響因素； ② 不同類型住宿業(yè)空間分布的影響因素。 本文選擇回歸模型， 以酒店在不同環(huán)路間的區(qū)位選 擇作為因變量， 是定性的離散型變量， 自變量是影 響因素， 因此選用 Logistic 線性回歸模型。 Logistic 模 型通過對離散型因變量作函數(shù)變換， 將因變量轉為 自變量的線性函數(shù)， 采用極大似然估計的迭代方 法， 自變量可以是定量變量也可以是定性變量。 因變量的選擇體現(xiàn)出距離市中心的遠近， 即酒 店向心布局或離心布局趨勢， 需要排序， 且自變量 有多個。 Logistic 變換方法假設隨機效用項符合極值 分布， 還有一種 probit 變換方法假設隨機效用項符 合正態(tài)分布， 前者更適合效用最大化時的選擇， 使 用也更為廣泛， 因此選用次序多元 logit 模型。 選擇次序多元 logit 模型的前提是假設北京市 中心地區(qū)為單中心城市結構， 因變量 loc 的賦值從 中心向外升高， 系數(shù)為負表明酒店區(qū)位傾向于市中 心。 本文采用的模型如下： T T loc* i = α Hi + β Ei + εi

實際觀察到的第 n 個樣本的區(qū)位值是 loci， J=1， 2， …， 5， 這些取值分別與排好了序次的相應類別相 對應， 將其轉化為 loc* Hi 代表內部影響因素， Ei 代 i 。

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表外部影響因素， εn 為待估系數(shù)， 服從極值分布。 個體 i 出現(xiàn)相應水平 j 的累積概率記為 Ci， 則 j， Ci,j=Pr(loci≤j)=∑Pr(loc i = k) ， j=1， …， 5。
j k=1

將累積概率表示成某一組自變量所構成向量 Hi、 Ei 的函數(shù)， 則： T j=1， …， 5。 C i, j = F(α H i + βT E i + ε j ) ， 序次結果的條件概率以累積概率的形式可以 表示為： Pr(loc i = J|H i , E i)

j=1 ìF(xiàn)(αT H i + βT E i + ε1) ? ? T T T T íF(α H i + β E i + ε j ) - F(α H i + β E i + ε j - 1) 1 < j < J - 1 ? ?1 - F(αT H + βT E + ε ) j=5 i i 4 ? 采用這一方式， 可根據(jù)模型得到與某一響應類 別相對應的預測概率， 同時得到自變量的待估系數(shù)。 3.2 指標選取 3.2.1 內部因素。 即影響酒店區(qū)位的自身因素， 主 要體現(xiàn)在酒店承租能力與目標市場的差異上， 包括 酒店類型 （type） 、 規(guī)模 （room） 、 開業(yè)時間 （year） 。 它 們對酒店距離市中心的距離、 鄰近的公共產(chǎn)品與服 務存在限制作用， 酒店等級越高越靠近市中心， 預 計為負， 酒店規(guī)模越大距市中心越遠， 預計為正， 開 業(yè)時間越晚距市中心越遠， 預計為正。 3.2.2 外部因素： ① 可達性。 酒店所處的位置要能 使酒店消費者便捷地抵達市中心與各種公共服務 設施， 本文將公路與地鐵分開研究， 預計公路密度 （road）為 負 ， 地 鐵（subway）為 正 。 ②土地價格 （land） ， 根據(jù) Egan 的酒店區(qū)位模型， 酒店等級與土 地價格有對應關系， 酒店承租能力越高越傾向市中 心， 預計為負。 ③公共產(chǎn)品與服務。 酒店的客源一般 是非當?shù)厝丝冢?須鄰近商業(yè)中心、 行政機關、 旅游吸 引物、 高等院校、 大使館、 寫字樓、 會議會展等公共 產(chǎn)品與服務， 這里選擇商業(yè)中心 （comm） 為代表， 商

業(yè)中心越多酒店傾向分布在市中心， 預計為負。 ④ 集聚特征 （aggl） 。 集聚是酒店空間布局的首要特征， 集聚程度越高酒店傾向分布在市中心， 預計為負。 3.3 結果分析 3.3.1 基本模型。 除商業(yè)中心因素外， 各個自變量 的顯著性都較高， 對數(shù)似然函數(shù)值為-780.5033。 地 價、 道路密度與空間集聚是新增酒店選址的重要影 響因素。 在城市土地競租模型中， 土地價格由市中 心向外圍降低， 因此酒店能夠承受的地價越高， 新 增酒店越傾向布局于市中心。 交通可達性是影響酒 店布局至關重要的因素， 北京市內道路密度由舊城 向外圍減小， 周邊道路密度越高， 酒店可達性越好， 因而新增酒店傾向布局于城市中心。 市中心的酒店 集聚程度更高， 新增酒店追求空間集聚帶來的集聚 效益， 因此傾向布局在市中心。 酒店檔次越高， 越傾向于布局在城市外圍， 這 與 Egan 土地競租模型中高星級酒店位于市中心不 同， 可能受北京市二環(huán)內為舊城歷史文化保護區(qū)影 響， 高星級酒店布局在二環(huán)外的幾處城市功能區(qū) 內。 地鐵因素說明位于城市外圍的酒店傾向布局在 接近地鐵站的區(qū)域， 到市中心可達性差的酒店通過 地鐵站點來提高交通便捷性。 另外， 酒店開業(yè)時間 越晚， 房間數(shù)量越多， 酒店越傾向于布局在城市外 圍， 這主要是受市中心用地的限制， 致使新增酒店 向外圍尋求布局， 規(guī)模較大的酒店也需要在外圍區(qū) 域選址。 3.3.2 分類型模型。 在分類型模型中， 道路密度越 大， 五星級酒店越傾向布局在市中心， 其它因素不 顯著。 說明五星級酒店對地價造成的高成本承受能 力很強， 對空間集聚的依賴性也不大， 對它影響最 大的是市中心的優(yōu)越區(qū)位以及由此帶來的高消費 市場客源。 對四星級酒店， 道路密度仍是吸引酒店向心布

表 1 變量名稱與統(tǒng)計性質 Tab.1 Variables and statistics
變量 酒店區(qū)位變量 酒店位置 loc 酒店內部變量 類型 type 房間數(shù) room 開業(yè)時間 year 外部變量 土地價格 land 地鐵 subway 道路密度 road 商業(yè)中心 comm 空間集聚 aggl 變量含義 1=二環(huán)內， 2=二環(huán)與三環(huán)之間， 3=三環(huán)與四環(huán)之間， 4=四環(huán)與五環(huán)之間， 5=五環(huán)以外 1=一星級酒店， 2=二星級酒店/經(jīng)濟型酒店， 3=三星級酒店， 4=四星級酒店， 5=五星級酒店 房間數(shù) （取對數(shù)） 開業(yè)時間 （取對數(shù)） 商業(yè)土地基準地價 1=一級地價， 2=二級地價， 3=三級地價， 4=四級地價， 5=五級地價， 6=六級地價 距離最近地鐵站的距離 （單位為 km） 的倒數(shù) 以每家酒店為中心 2km 范圍內的道路密度 以每家酒店為中心 1km 范圍內商業(yè)中心的數(shù)量 以每家酒店為中心 1km 范圍內其它酒店的數(shù)量 樣本均值 （標準差） 2 （1.2） 3 （0.9） 2.10 （0.27） 3.301 （0.002） 3 （1.03） 2 （2.332） 25 （13.21） 1 （0.72） 9 （5.8）

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經(jīng)

濟

地

理

第 34 卷

因變量/類型 模型一： 基本模型 模型二： 五星 模型三： 四星 模型四： 三星 模型五： 二星 模型六： 經(jīng)濟型 YEAR 63.15778 （0.1475） 187.2611 （0.2961） 16.18496 （0.8922） 66.41147 （0.4773） 22.01949 （0.8403） -68.90529 （0.7066） * * * ROOM 0.509053 （0.1904） -0.50840 （0.8362） -2.471013（ 0.0769） 1.408026* （0.0886） -2.318486（ 0.0796） 1.302319（ 0.0269） * TYPE 0.222946（0.0508） * LAND 0.477658*** （0.0000） -0.533238 （0.2264） 0.285039 （0.3850） 1.047076*** （0.0002） -0.597046（ 0.0897） 0.794475*** （0.0000） * * SUBWAY 0.053380 （0.1066） -0.234487 （0.4915） 0.190708（0.0927） 0.004097 （0.9530） 0.269209 （0.2792） 0.120889（ 0.0515） ROAD -0.255123*** （0.0000） -0.338051*** （0.0001） -0.273353*** （0.0000） -0.122264*** （0.0000） -0.414688*** （0.0000） -0.329234*** （0.0000） COMM 0.082102 （0.4961） -0.189745 （0.7901） 0.437526 （0.2649） -0.101533 （0.7401） 0.604682 （0.1361） 0.113985 （0.5008） AGGL -0.102315*** （0.0000） -0.039345 （0.6172） -0.128985** （0.0313）-0.120943*** （0.0047） -0.090257 （0.2705） -0.088601*** （0.0032） 酒店數(shù)量 951 56 97 130 105 558 Log-likelihood -780.5033 -37.41569 -80.49410 -128.5818 -67.59440 -410.2742 LR 1310.627 85.70498 135.0306 119.6978 174.3879 875.3841 AIC 指標 1.666674 1.729132 1.886476 2.147413 1.497036 1.509943 SC 指標 1.727967 2.126969 2.178454 2.390050 1.775070 1.595191 R-squared 0.456405 0.533866 0.456156 0.317618 0.563311 0.516167 注： *代表在 90%的置信度下顯著， **代表在 95%的置信度下顯著， ***代表在 99%的置信度下顯著。

Tab.2

表 2 次序多元 logit 模型的估計結果 Eastimation results of ordered logit model

局的重要因素。 它對空間集聚有一定的依賴， 傾向 布局在集聚程度高的市中心； 當房間數(shù)較大時， 四 星級酒店傾向于布局在城市中心， 說明它對高端住 宿市場的依賴； 四星級酒店偏好布局在地鐵附近， 可能是它對市場消費檔次的要求沒有五星級酒店 高， 近年向外圍區(qū)域擴張， 而地鐵提高了酒店的通 達性。 對于三星級酒店與經(jīng)濟型酒店， 對道路密度的 依賴使其偏好在市中心布局； 地價越高， 兩者越偏 好向城市外圍布局， 隨著房間數(shù)的增大， 它也傾向 在外圍布局， 均說明它們對地價的承受能力顯著降 低； 它們對空間集聚的依賴說明中檔酒店是空間集 聚效益的受益者。 經(jīng)濟型酒店隨著地鐵站點數(shù)量增 多， 傾向布局在城市外圍， 這與經(jīng)濟型酒店和地鐵 在近年的快速擴張有關。 二星級酒店可能受歷史慣性的影響， 開業(yè)時間 較早， 較分散地布局在老城區(qū)， 向心性很強， 受地價 影響不明顯。 總體上， 所有酒店對可達性的依賴性均很高； 消費者愿意支付較高的費用以便捷地抵達市中心， 因而高星級酒店追求市中心的優(yōu)越區(qū)位與高端市 場， 對土地等成本不敏感， 是空間集聚效益的主要 貢獻者， 同時隨著城市化進程向城市外圍有所擴 張。 中檔星級酒店與經(jīng)濟型酒店， 對地價成本敏感， 隨著郊區(qū)化與軌道交通的改善， 明顯向城市外圍擴 散， 消費者愿意以較高的交通成本換取較低的住宿 費用， 或他們的目的地就在城市外圍區(qū)域； 二星級 酒店由于歷史慣性而表現(xiàn)出特殊性。

4 結論
第一，， 北京市住宿業(yè)空間結構呈集聚分布模

式， 由中心地區(qū)向外圍圈層式銳減， 少量酒店沿交 通線向中心城邊緣集團延伸。 北京市住宿業(yè)空間分 布模式與 Ashworth 模型有一定的一致性， 但出現(xiàn)了 4 種新區(qū)位類型， 包括多個城市功能區(qū)與小型集聚 區(qū)區(qū)位， 遠郊新城區(qū)位與邊緣集團道路入口區(qū)位， 功能區(qū)與舊城之間、 功能區(qū)與功能區(qū)之間的過渡區(qū) 區(qū)位， 表現(xiàn)出了不同社會經(jīng)濟背景下城市空間結構 的特殊性與復雜性。 第二， 酒店可達性、 基本地價、 空間集聚是影響 北京市住宿業(yè)空間布局最顯著的因素。 可達性對各 種類型酒店影響顯著； 基本地價對高星級酒店的限 制作用弱， 對中低檔酒店限制作用強， 使中低檔酒 店向城市外圍布局； 空間集聚是酒店分布的基本特 征， 高星級酒店對集聚依賴性弱， 中低檔酒店對集 聚依賴性強。 第三， 北京市住宿業(yè)對塑造城市空間結構的作 用。 北京市滿足住宿市場的城市空間結構在景觀上 非常顯著， 城市的許多變化與住宿業(yè)相關。 住宿業(yè) 由城市中心向城市功能區(qū)、 邊緣集團與遠郊新城集 中， 促進城市多中心的形成； 與經(jīng)濟文化互動形成 游憩商業(yè)區(qū)與旅游文化區(qū)； 促進城南地區(qū)旅游資源 的開發(fā)與城市復興； 住宿業(yè)在舊城的布局促使老城 區(qū)更新與改造； 在舊城與 CBD 的過渡區(qū)形成轉換 區(qū)； 在 CBD 沿機場方向形成更廣闊的國際化區(qū)域。 住宿業(yè)的發(fā)展成為影響北京城市地理變化的因素 之一。 第四， 北京市住宿業(yè)的空間格局反映了城市內 部空間結構特征。 首先， 反映了北京市內部空間的 異質性。 多中心網(wǎng)絡化的城市結構是特大城市發(fā)展 的必然趨勢， 老城區(qū)改造與功能疏解， 城市功能區(qū) 與商圈的建立發(fā)展， 邊緣集團與遠郊新城的崛起，

第1期

閆麗英， 韓會然， 陳婉婧， 等： 北京市住宿業(yè)空間分布格局及影響因素研究
[14]

101

說明北京市多中心結構的形成， 空間異質性與復雜 性增強， 但并不發(fā)育， 城市中心性很強。 其次， 說明 信息化與全球化對城市內部空間結構的影響。 城市 參與全球競爭， 使得城市出現(xiàn)比 CBD 更大范圍的國 際化區(qū)域， 作為國家首都北京連片的使館區(qū)是酒店 空間分布的特殊因素。 第五， 針對本文實證結論， 提出以下建議： 對于 政府， 應合理控制住宿業(yè)的空間布局與擴張， 注重 發(fā)揮住宿業(yè)對城市功能區(qū)的促進作用與城市空間 結構的塑造作用； 對于企業(yè)， 不同類型的酒店選址 具有不同的標準， 高星級酒店要布局在市中心、 重 要城市功能區(qū)及擁有高端客源市場的區(qū)域， 中檔酒 店注重臨近高檔酒店以獲取集聚效益， 可向交通便 利、 有穩(wěn)定客源的城市外圍布局。 參考文獻：
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  本文關鍵詞：北京市住宿業(yè)空間分布格局及影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。