聶振華  中北大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

摘要：科學(xué)的定位是商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，定位的成功與否直接影響這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售與后期運(yùn)營(yíng)；本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身的分類(lèi)和特點(diǎn)進(jìn)行分析和研究，找出影響其投資價(jià)值的各種因素，從而為投資者們進(jìn)行商業(yè)投資時(shí)提供幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資價(jià)值；影響因素

近年來(lái)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市商業(yè)活動(dòng)也變得日趨活躍和頻繁，從而產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求。在此背景下，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)活動(dòng)也得到了迅猛的發(fā)展。特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家針對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)得到了一次全面的洗禮。不過(guò)，這些政策似乎對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)開(kāi)一面，并沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的沖擊。與此同時(shí)，不少原來(lái)精于開(kāi)發(fā)住宅的開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了國(guó)家宏觀調(diào)控主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)方向的，以及經(jīng)不住商業(yè)地產(chǎn)投資的巨大利潤(rùn)誘惑，開(kāi)始紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，人們由于受到了“一鋪養(yǎng)三代”等傳統(tǒng)投資理念的影響，，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展前景的期待，也紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的投資大潮當(dāng)中，這使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資變成了公司或者個(gè)人親睞的重要投資領(lǐng)域。

一、商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)及投資特點(diǎn)

    商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)方式很多，本將按商業(yè)地產(chǎn)的使用功能對(duì)其進(jìn)行研究。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)按其使用功能可以分為以下幾類(lèi)：

首先是商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)，這一類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)主要包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、超市、百貨商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店和便利店等；其次是商務(wù)辦公用物業(yè)，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫(xiě)字樓、商住樓和傳統(tǒng)的辦公室等；再次是餐飲酒店娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)，其主要包括酒店、賓館、酒吧和飯店等；這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)正隨著人們工作、生活和娛樂(lè)的不斷豐富，不斷涌現(xiàn)新的業(yè)態(tài)；最后是物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類(lèi)物業(yè)，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)主要有工業(yè)園區(qū)、物流基地以及廠房等。

如上所述，商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)方法不同，則分出來(lái)的每一種物業(yè)也與其他物業(yè)有著不同的特點(diǎn)，本文按上述分類(lèi)進(jìn)行闡述各類(lèi)型物業(yè)的投資特點(diǎn)。

（1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)投資特點(diǎn)

我國(guó)有句古話：“家有萬(wàn)貫不如有個(gè)店面”。所以在我國(guó)目前城市的商業(yè)地產(chǎn)中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)占據(jù)了很大比例，其投資特點(diǎn)主要包括：第一，投資的穩(wěn)定性，相比較而言，商鋪的租約期要比住宅的租約期要長(zhǎng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為本就是一個(gè)中長(zhǎng)期行為，如果盈利良好，完全可以保證租約的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。第二，投資的增值性，商鋪投資是一個(gè)中長(zhǎng)期的行為，因?yàn)樯啼佊善浞课莸睦匣瘞?lái)的貶值非常微弱，加上商圈得不斷發(fā)展和成熟，商鋪的租金必然增長(zhǎng)，價(jià)值提升。第三，投資的高回報(bào)率。一般情況下，商鋪價(jià)值與所在商圈有著密切的聯(lián)系，成熟的商圈人流量非常大，由此帶來(lái)的消費(fèi)力度也非常之強(qiáng)，此地的商鋪帶來(lái)很高的回報(bào)率。最后，獲利方式靈活，商鋪購(gòu)置后，可以自己持有經(jīng)營(yíng)，也可以出租給商戶(hù)，兩者都可以獲得增值收益。

（2）商務(wù)辦公用物業(yè)投資特點(diǎn)

由于商務(wù)辦公用物業(yè)投資市場(chǎng)目前供應(yīng)量小、需求量大，投資回報(bào)率也較高，但這類(lèi)物業(yè)的投資也有其一定的限制，例如這類(lèi)物業(yè)需要的建筑面積大，造成投資價(jià)值很高，但建成后變現(xiàn)期較長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資的話需要理性分析，而且建成后不一定可以穩(wěn)定的出租出去，土地出讓年限較短，這都會(huì)帶來(lái)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）餐飲酒店娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)投資特點(diǎn)

這類(lèi)物業(yè)將房地產(chǎn)與娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)聯(lián)系在一起，使得其成為既投資又消費(fèi)、既保值又增值的全新形態(tài)。這類(lèi)物業(yè)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，一方面具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，另一方面具有很高的投資回報(bào)，適合大眾投資者。

（4）物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類(lèi)物業(yè)投資特點(diǎn)

這類(lèi)物業(yè)一般只適合于長(zhǎng)期投資，且需要公司為主要的投資者，投資回收期很長(zhǎng)，且增值速度較慢，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)不是一個(gè)很好的選擇。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的影響因素分析

（1）商鋪投資價(jià)值的影響因素

對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，其投資的首要因素就是地段，因?yàn)榈囟螞Q定所投資的商鋪所在商圈的性質(zhì)和發(fā)展程度，這些將對(duì)商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)效益和組經(jīng)水平有著重大影響。其次就是商鋪所在的商圈，商圈一般分為核心商圈、中心商圈、次中心商圈和外層商圈等。核心商圈的顧客占顧客總數(shù)最高，顧客的平均購(gòu)貨額和集中度也很高；中心商圈的的顧客占顧客總數(shù)的比率相對(duì)較少，而且購(gòu)貨額和集中度也較低；次中心商圈和外層商圈顧客占有率相當(dāng)少。這樣使得對(duì)于中小型商鋪來(lái)說(shuō)，核心商圈和中心商圈是重點(diǎn)考慮的區(qū)域，次中心商圈和外層商圈可以不予考慮；對(duì)于區(qū)域及的購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)商鋪來(lái)說(shuō)可以擴(kuò)大其投資半徑。再次，客流量對(duì)商鋪的影響也是非常重要的；需要注意的是，人流量不等于客流量，在調(diào)查客流量對(duì)商品投資價(jià)值的影響要仔細(xì)辨認(rèn)人群特征。最后是商鋪的可視性，商鋪的可視性主要是指商鋪要最大限度的向顧客在平面、立面范圍內(nèi)展示。此外還有其他的影響因素也會(huì)對(duì)其投資價(jià)值造成影響，這里就不一一列舉了。

（2）商務(wù)辦公用物業(yè)投資的影響因素

這類(lèi)物業(yè)的投資影響因素主要包括區(qū)位、商務(wù)配套、品質(zhì)和軟性配套與物業(yè)管理。區(qū)位是此類(lèi)物業(yè)的投資影響至關(guān)重要，衡量一個(gè)商務(wù)辦公物業(yè)是否具有投資價(jià)值的首選因素就是此地產(chǎn)是否位于城市的中心區(qū)域核心商務(wù)區(qū)。其次就是周?chē)缟虅?wù)酒店、酒店式公寓、康體中心以及金融服務(wù)機(jī)構(gòu)石頭完善，這對(duì)此類(lèi)地產(chǎn)的投資價(jià)值也會(huì)有影響。再次就是此類(lèi)物業(yè)的品質(zhì)與其價(jià)值是正相關(guān)的，品質(zhì)越好，價(jià)值也越高。最后，高價(jià)值的此類(lèi)物業(yè)都會(huì)同時(shí)具備星級(jí)的硬件設(shè)施和一流的軟性配套，其中物業(yè)管理的好壞將直接影響此類(lèi)物業(yè)是否可以保值和增值。

（3）餐飲酒店娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)投資的影響因素

餐飲酒店娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)的投資影響因素也較多，包括其位置、經(jīng)營(yíng)形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等。需要擁有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)保證其價(jià)值，只有有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力和有眼光的經(jīng)營(yíng)者才能保證投資者的收益。

（4）物流倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類(lèi)物業(yè)投資的影響因素

這類(lèi)物業(yè)投資的影響因素主要有位置、所有投資后運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品的特性、交通條件、物流管理等。如果此物業(yè)所在位置交通條件便利、且靠近城市商圈、則適合于保質(zhì)期短、消費(fèi)量大的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)集團(tuán)投資，如果此類(lèi)物業(yè)靠近原材料產(chǎn)地，則適合于對(duì)原材料需求快速的經(jīng)營(yíng)集團(tuán)投資等等。

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