本文關(guān)鍵詞：蘇寧云商商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的案例分析

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【摘要】：近期商業(yè)環(huán)境的變化,使得持有商業(yè)物業(yè)的公司需要得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重依賴銀行的短期貸款,而持有企業(yè)的投入非常大,持有過多的固定資產(chǎn)。但是本身這類項(xiàng)目的回收期比較長(zhǎng),產(chǎn)生了一定程度的期限錯(cuò)配�，F(xiàn)有的融資環(huán)境無法滿足企業(yè)的融資需求,創(chuàng)新型融資工具的需求日趨緊迫。經(jīng)過把中國(guó)與外國(guó)的資產(chǎn)證券化進(jìn)行對(duì)照,相比于中國(guó),美國(guó)對(duì)于商業(yè)物業(yè)多元化資金融通方式更為成熟,種類非富得多,包括發(fā)行股份、債券、REITs等多種融資方法在實(shí)際中得到了綜合的應(yīng)用,中國(guó)有很多可以學(xué)習(xí)和模仿的地方。國(guó)內(nèi)當(dāng)前商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化才剛開始試水,商業(yè)物業(yè)融資困難的問題和商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期需要長(zhǎng)期融資的特征。商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化,房產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品將來發(fā)展市場(chǎng)廣闊。當(dāng)前在中國(guó),資產(chǎn)證券化還處于發(fā)展的初始階段,有很多問題亟待解決,只有這樣才能順利把這種新型的融資方式推廣開來。這篇文章以蘇寧云商集團(tuán)與中信證券合作開展的專項(xiàng)計(jì)劃為例,根據(jù)資產(chǎn)證券化和企業(yè)融資的有關(guān)理論,研究了本專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流、產(chǎn)品增信、風(fēng)險(xiǎn)隔離等方法進(jìn)行案例分析,得到一些重要結(jié)論,為其它持有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)開展創(chuàng)新型融資提供參考。本文分為四章。第一部分是本文的緒論,介紹了中國(guó)及外國(guó)關(guān)于商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展情況,歸納出有必要推行資產(chǎn)證券化的原因,對(duì)相關(guān)的文章和觀點(diǎn)進(jìn)行概念的介紹,最后指出本文的研究思路,方案以及創(chuàng)新的觀點(diǎn)。第二部分是詳細(xì)說明了本文研究的案例,從蘇寧云商的公告,證券監(jiān)督管理委員會(huì)披露的文件,華夏資本官方網(wǎng)站上整理與本文有關(guān)的官方資料,依照項(xiàng)目背景,專項(xiàng)計(jì)劃各部分構(gòu)成的設(shè)計(jì),專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)作當(dāng)前情況幾個(gè)方面整理本案內(nèi)容。第三部分著重分析專項(xiàng)計(jì)劃的特點(diǎn)及實(shí)施效果,重點(diǎn)提煉以租金收益權(quán)為依托的現(xiàn)金流具有穩(wěn)定可預(yù)期特點(diǎn),適合擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資,以信托和資管計(jì)劃雙層結(jié)構(gòu)的交易設(shè)計(jì)既實(shí)現(xiàn)了二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性,也擁有信托的法律主體地位,同時(shí)提出商業(yè)地產(chǎn)可通過超額覆蓋、股東擔(dān)保等措施增信,降低融資成本。此外,案例具有一定局限性,以租金收益權(quán)為依托的資產(chǎn)證券化不適用于缺乏成熟商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的公司。第四部分是本文的建議部分,研究了在當(dāng)前中國(guó),商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化可以適用的發(fā)展前景。蘇寧云商資產(chǎn)證券化的示范作用,指出了推動(dòng)商業(yè)物業(yè)及其它行業(yè)資產(chǎn)證券化的可行的結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】：資產(chǎn)證券化 商業(yè)物業(yè) 信用增級(jí)
【學(xué)位授予單位】：遼寧大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F721;F299.233.47;F832.51
【目錄】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-11
• 緒論11-22
• 0.1 關(guān)于商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的理論綜述11-17
• 0.1.1 商業(yè)物業(yè)有關(guān)概念11-12
• 0.1.2 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ)12-15
• 0.1.3 商業(yè)物業(yè)相關(guān)論文研究綜述15-17
• 0.2 蘇寧云商資產(chǎn)證券化方案的研究意義17-20
• 0.2.1 蘇寧云商資產(chǎn)證券化方案的選題原因17-19
• 0.2.2 蘇寧云商資產(chǎn)證券化方案的研究?jī)r(jià)值19-20
• 0.3 關(guān)于蘇寧云商資產(chǎn)證券化的分析方案20-22
• 0.3.1 本方案的研究脈絡(luò)20
• 0.3.2 本方案的分析方式20-22
• 1 蘇寧云商資產(chǎn)證券化的案例說明22-27
• 1.1 蘇寧云商計(jì)劃開展資產(chǎn)證券化的背景22-23
• 1.2 蘇寧云創(chuàng)專項(xiàng)計(jì)劃說明23-27
• 1.2.1 蘇寧云創(chuàng)專項(xiàng)計(jì)劃交易過程概述23-24
• 1.2.2 蘇寧云創(chuàng)專項(xiàng)計(jì)劃多方情況24-25
• 1.2.3 蘇寧云創(chuàng)專項(xiàng)計(jì)劃目的及對(duì)公司的影響25-26
• 1.2.4 蘇寧云創(chuàng)專項(xiàng)計(jì)劃其他關(guān)注事項(xiàng)26-27
• 2 蘇寧云商創(chuàng)新方案的分析27-41
• 2.1 蘇寧云商資產(chǎn)證券化融資動(dòng)因27-32
• 2.1.1 蘇寧云商財(cái)務(wù)報(bào)表方面的分析27-29
• 2.1.2 蘇寧云商融資來源分析29-31
• 2.1.3 蘇寧云商資產(chǎn)證券化對(duì)未來轉(zhuǎn)型考量31-32
• 2.2 蘇寧云商創(chuàng)新方案操作特征32-38
• 2.2.1 以商業(yè)物業(yè)收益為基礎(chǔ)32-37
• 2.2.2 蘇寧云商創(chuàng)新方案使用雙層架構(gòu)37-38
• 2.3 蘇寧云商創(chuàng)新方案的結(jié)果38
• 2.3.1 公司的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)加速38
• 2.3.2 企業(yè)的融資能力增強(qiáng)38
• 2.4 蘇寧云商創(chuàng)新方案的結(jié)構(gòu)化構(gòu)造38-40
• 2.5 蘇寧云商創(chuàng)新方案的總結(jié)40-41
• 3 蘇寧云商資產(chǎn)證券化的建議和展望41-44
• 3.1 商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的建議41-42
• 3.2 蘇寧云商創(chuàng)新方案對(duì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的展望42-44
• 參考文獻(xiàn)44-47
• 致謝47

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