【摘要】：自1998年住房制度改革之后,我國房地產(chǎn)市場獲得了迅猛發(fā)展。不可否認,房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了前提和場所,也對經(jīng)濟增長起到了巨大的拉動作用。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)價格也持續(xù)高漲,“房地產(chǎn)泡沫”問題引起了人們的關(guān)注。但是由于“房地產(chǎn)泡沫”定義的模糊性以及測度方法的不完備,并且泡沫通常是在產(chǎn)生并破裂之后才得到證實,用泡沫來形容我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀是不合適的。有鑒于此,本文在第二章提出“房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展”這一概念來代替“房地產(chǎn)泡沫”描述我國房地產(chǎn)市場當前的狀態(tài)。具體地,本文將“房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展”定義為由于房地產(chǎn)市場中各個參與主體(房地產(chǎn)商、購房者、地方政府、中央政府、銀行等)為實現(xiàn)自身利益最大化進行的“理性”決策導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的集體行為非理性,房價因此違背市場規(guī)律不斷上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展帶來經(jīng)濟增長的同時也對國民經(jīng)濟產(chǎn)生一系列的不良影響。一方面,飛漲的房價抬高了工商業(yè)生產(chǎn)成本、限制了實體經(jīng)濟的發(fā)展;另一方面,面對著高昂房價,普通居民往往為了一套住房而耗費將近半生的收入,購房壓力與巨額房貸使得居民背上沉重的負擔不得不壓縮消費。與此同時,房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展帶來了系統(tǒng)性金融風險的不斷加劇,嚴重威脅了我國宏觀經(jīng)濟安全。鑒于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中的重要地位及其非理性發(fā)展可能引起的巨大危害,我們必須對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀有著清醒的認識,理清房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的不良影響及其機制。本文的研究有助于全面地把握房地產(chǎn)市場對我國國民經(jīng)濟的影響機制,對我國建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的諸多部門也有著極強的影響力,為了更好地把握房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響機制,本文將從多角度進行考察。具體地,本文研究思路如下:首先,以美、日房地產(chǎn)危機的歷史經(jīng)驗和我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史進程為切入點,從國民經(jīng)濟視角對房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的不良影響進行整體判斷;然后,在整體判斷的基礎(chǔ)上,本文將分別從實體經(jīng)濟、居民消費和宏觀金融風險等視角對我國房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的不良影響進行分維度的考察。文章共分為八章,遵循“提出問題——分析問題——解決問題”的研究思路進行展開。各章的具體安排如下。第一章,本文首先在對近年來我國房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的現(xiàn)狀及其帶來的不良影響進行了簡單介紹,并由此提出了本文的主要研究問題:問題一:房地產(chǎn)泡沫破裂會造成何種后果?房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的影響路徑是怎樣的?我國是否存在房地產(chǎn)風險?問題二:我國房地產(chǎn)地產(chǎn)的非理性發(fā)展的成因與其他國家有何差異?房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟有何影響?能拉動國民經(jīng)濟增長、增加財政收入嗎?問題三:房地產(chǎn)的非理性發(fā)展會如何影響實體經(jīng)濟?具體地,房地產(chǎn)的非理性發(fā)展是否會影響實體投資?進一步,房地產(chǎn)市場的片面發(fā)展是否會阻礙我國的工業(yè)創(chuàng)新?問題四:房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展對我國居民消費會產(chǎn)生什么影響?房價過快上漲是如何影響居民消費的?高房價對不同居民群體消費的影響是否存在異質(zhì)性?影響機制是什么?問題五:房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展是否會加劇宏觀金融風險?房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對銀行部門和非金融部門風險有何影響?風險傳遞機制是怎樣的?本文的研究致力于解決以上五個問題,本文的研究脈絡(luò)也依此展開。在第二章,本文主要從房地產(chǎn)泡沫化機理及其影響、房地產(chǎn)非理性發(fā)展對實體經(jīng)濟的影響、房地產(chǎn)非理性發(fā)展對居民消費的影響、房地產(chǎn)非理性發(fā)展對宏觀金融風險的影響等方面進行了文獻梳理,并通過文獻梳理找出現(xiàn)有研究中的不足之處;并針對我國相關(guān)研究中的空白,確定本文的研究方向。第三章,首先,通過對美國、日本兩國房地產(chǎn)危機的歷史觀察,明確了房地產(chǎn)非理性發(fā)展帶來的嚴重后果,并建立變參數(shù)模型探明了房地產(chǎn)泡沫在金融危機爆發(fā)前后對國民經(jīng)濟的影響路徑。接下來,通過與美、日的經(jīng)驗對比,本文將深入分析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀,檢驗我國房地產(chǎn)市場所處的非理性階段。在第四章,本文主要討論了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的影響。筆者首先將從歷史角度對從1978年至今房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史進行考察,明確政府在其中扮演的角色;并從現(xiàn)有歷史數(shù)據(jù)出發(fā),從國民經(jīng)濟視角對房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的不良影響進行整體判斷,為后續(xù)研究做好鋪墊。在第五章,本文從理論層面和實證層面探討了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對實體經(jīng)濟的影響機制。在理論層面,筆者提出了兩個假說:第一、房價上漲與實體經(jīng)濟間呈倒U型關(guān)系,伴隨著房價上漲速度的不斷加快,實體投資將呈現(xiàn)先增長后下降的態(tài)勢;第二、企業(yè)利潤率在房價上漲和實體經(jīng)濟之間發(fā)揮著倒U型中介作用。在實證層面,本文將基于中介效應(yīng)模型分別考察房價增速對實體投資和工業(yè)創(chuàng)新的影響效應(yīng),檢驗了上述假說。第六章中主要分析了高房價對城鎮(zhèn)居民消費的影響機制。本文一方面利用宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)明晰了高房價對居民消費的總“量”效應(yīng),為現(xiàn)有的實證研究提供了新的證據(jù);另一方面基于家庭生命周期理論,利用2016年中國家庭動態(tài)跟蹤調(diào)查項目(CFPS)的微觀數(shù)據(jù),由房價對居民消費影響的異質(zhì)性出發(fā),深入探討了高房價對城鎮(zhèn)居民消費的影響機制。第七章則考察了房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展對宏觀金融風險的影響。首先,筆者構(gòu)造了房地產(chǎn)泡沫風險、銀行風險和非金融部門風險指標,刻畫了近年來房地產(chǎn)市場、銀行部門和非金融部門中風險的變化情況。其次,通過上述指標,本文還通過利用TVP-VAR模型探究了房地產(chǎn)產(chǎn)市場非理性發(fā)展對宏觀金融風險的影響機制。最后,本文在第八章對全文的研究結(jié)論進行了總結(jié),為了解決上述問題提出了與研究結(jié)論相應(yīng)的政策建議。本文的研究結(jié)論可以概括為以下幾個方面:(1)房地產(chǎn)泡沫在不同時期對宏觀經(jīng)濟的影響。首先,在房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的初期,房價上漲對私人投資有著一定的拉動作用,但當泡沫程度超過某一限度之后,這種拉動作用會逐漸減弱;特別地,在金融危機后,房價上漲對私人投資的拉動作用甚至會轉(zhuǎn)為抑制作用。其次,在我國,房地產(chǎn)價格的上漲總體來看有助于私人投資的增加,但其拉動作用正逐漸減弱,我國的房地產(chǎn)市場潛藏著巨大的風險。(2)房地產(chǎn)非理性發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的影響的總體考察。我國政府出于增加財政收入和拉動經(jīng)濟增長的目的,將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。長遠來看,政府刺激房地產(chǎn)發(fā)展的行為不僅無法拉動經(jīng)濟增長、增加財政收入,反而會破壞國民經(jīng)濟的正常運行。房地產(chǎn)非理性發(fā)展造成實體經(jīng)濟增長乏力,阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的同時,還會導(dǎo)致信貸資金大量流向房地產(chǎn)市場,風險不斷累積,不利于宏觀金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。(3)房地產(chǎn)非理性發(fā)展對實體經(jīng)濟的影響。房價上漲對實體經(jīng)濟的影響呈倒U型,房價的過快上漲會抑制實體經(jīng)濟的增長;房價上漲可以通過企業(yè)利潤的部分中介效應(yīng)對實體投資(工業(yè)創(chuàng)新)施加影響。(4)高房價對城鎮(zhèn)居民消費的影響。首先,我國高房價一定程度上可以解釋我國消費低迷的現(xiàn)狀,高房價不利于促進我國居民消費的增長。其次,高房價對我國租房家庭的消費具有抑制效應(yīng),且抑制效應(yīng)主要在年輕家庭群體中體現(xiàn)。再次,雖然房價上漲可以帶來財富效應(yīng),但是高房價帶來的待償住房貸款的增加與家庭資產(chǎn)流動性的減弱對家庭消費有著顯著的抑制效應(yīng)�？傮w來說,現(xiàn)階段我國房價上漲會抑制城鎮(zhèn)居民特別是年輕群體的消費行為,高房價會促使年輕群體增加儲蓄、壓縮消費,不利于平滑他們一生的消費。(5)房地產(chǎn)非理性發(fā)展對宏觀金融風險的影響。首先,房價上漲沖擊在短期內(nèi)會推動銀行部門風險的上升,但中長期沖擊影響會逐漸減弱。其次,房價上漲沖擊對非金融部門風險的正向影響不存在“時滯”性,并且隨著時間的推移,這種推動作用將會逐漸減弱。再次,房價上漲還可以通過“房價上漲——非金融部門負債增加——銀行風險上升”這一機制對銀行風險產(chǎn)生影響。最后,政府寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策與貨幣政策對各部門間的風險傳遞有放大作用。最后,本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一,本文從世界金融危機歷史出發(fā),探究了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響機制和所帶來的嚴重后果,為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供理論依據(jù)和和實證基礎(chǔ)。本文一方面考慮了以往的文獻大都未考慮金融危機前后經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生的巨大變化對研究結(jié)果的影響,以美國和日本發(fā)生過的房地產(chǎn)危機為例,嘗試利用變參數(shù)模型研究了房地產(chǎn)泡沫(房地產(chǎn)價格偏離)在不同時期對私人部門投資影響的時變路徑,揭示了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響機制;另一方面,通過將我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與美、日歷史對比分析,正確認識了我國房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展所處的階段。第二,本文通過對我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的考察,明確了政府在我國房地產(chǎn)非理性發(fā)展過程中扮演的角色,明晰了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的不良影響。一方面,本文基于我國房地產(chǎn)市場的特殊性,從政府調(diào)控的角度研究了我國房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的原因,并對政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的動因和影響機制進行了分析;另一方面,本文利用房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的歷史數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響進行了總體考察,并得出結(jié)論;長遠來看,政府刺激房地產(chǎn)無助于經(jīng)濟發(fā)展和財政收入的增加。最后,本文從多角度考察了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的不良影響,深入考察了我國房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對實體經(jīng)濟、居民消費和宏觀金融安全等多方面的影響機制。具體來說,第一、實體經(jīng)濟視角。與現(xiàn)有文獻不同的是本文從理論和實證方面證實了房價上漲對實體經(jīng)濟存在“倒U型”影響,企業(yè)利潤率在其中發(fā)揮了部分中介效應(yīng)(即存在房價上漲—企業(yè)利潤率—實體經(jīng)濟這一傳導(dǎo)機制)。同時考慮到“實體投資”和“工業(yè)創(chuàng)新”都是實體經(jīng)濟蓬勃發(fā)展不可缺少的要素,本文從“實體投資”和“創(chuàng)新活動投入”兩個角度驗證了房地產(chǎn)價格的過快上漲不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。第二、居民消費視角。高房價對城鎮(zhèn)居民消費的不良影響方面,本文一方面利用宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)明晰了高房價對居民消費的抑制效應(yīng),為現(xiàn)有的實證研究提供了新的證據(jù);另一方面,本文基于家庭生命周期理論,深入探討了高房價對城鎮(zhèn)居民消費的影響機制,發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國的高房價會促使年輕群體增加儲蓄、壓縮消費,扭曲城鎮(zhèn)居民的消費行為,不利于平滑他們一生的消費。第三、宏觀金融視角。本文通過構(gòu)建新的風險指標,準確刻畫了房地產(chǎn)部門、銀行部門和非金融部門的潛在風險,對我國宏觀金融風險的現(xiàn)狀有了清醒的認識。另一方面,本文充分考慮了外部環(huán)境發(fā)生變化時三者關(guān)系的時間演變特征,通過TVP-VAR模型探究了房價上漲對銀行和非金融部門風險的時變影響,明晰了房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對宏觀金融風險的影響機制。
【學位授予單位】：山東大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2019
【分類號】：F299.23;F124
【圖文】：

前提和場所，也直接或間接拉動了其上下游不同部門和行業(yè)的發(fā)展。２０１７年，逡逑我國房地產(chǎn)投資完成額為１０９，７９８．５３億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的１７．３８％；逡逑經(jīng)濟增長中房地產(chǎn)投資的直接貢獻率為５．３２％。通過圖１．１給出了邋２００１年－２０１７逡逑年房地產(chǎn)投資增速和ＧＤＰ增速，可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)增長與經(jīng)濟增長高度相關(guān)。逡逑１９９８年住房制度改革之后，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展發(fā)展，全國住宅平均價格逡逑也由１９９８年的１８５３．５６元／平米上漲至２０１７年的７６１４元／平米。不少學者認為，逡逑持續(xù)走高的房價促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而推動了經(jīng)濟的繁榮，然而值得深逡逑思的是：我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能否持續(xù)？房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來的經(jīng)濟逡逑增長需要付出什么代價？過度依賴于房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長是否可以持續(xù)？逡逑１．３５逡逑１３、／一、邋，、逡逑１．２５邐＇邋＇邐Ｖ邋／邋Ｖ邐＼逡逑Ｉ逡逑１．０５邐、／逡逑１邋Ｖ逡逑邐ＧＤＰ增長率邐房地產(chǎn)投資增長率逡逑圖１．１邋２００１－２０１７年ＧＤＰ增速與房地產(chǎn)投資增速逡逑隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住房的需求也不斷提高，再加上城市化逡逑的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展是必然的結(jié)果。然而，近年來我國房地產(chǎn)價逡逑格持續(xù)攀升（如圖１．２所示）

房價不斷攀升使得房地產(chǎn)的投資屬性也逐漸顯現(xiàn)，眾多炒房者涌入逡逑了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場由消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)為由投機炒作為主導(dǎo)，房地產(chǎn)價格也逡逑進一步大幅上漲。特別地，如圖１．２所示，百城住宅平均價格在２０１６年飛速上逡逑漲，漲幅遠遠超出了正常水平，其中原因就在于２０１６年我國信貸擴張優(yōu)惠政逡逑策和過度優(yōu)惠的稅收政策助長了投機炒作的風氣（易憲容，２０１７）。逡逑１６．０００．

房價不斷攀升使得房地產(chǎn)的投資屬性也逐漸顯現(xiàn)，眾多炒房者涌入逡逑了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場由消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)為由投機炒作為主導(dǎo)，房地產(chǎn)價格也逡逑進一步大幅上漲。特別地，如圖１．２所示，百城住宅平均價格在２０１６年飛速上逡逑漲，漲幅遠遠超出了正常水平，其中原因就在于２０１６年我國信貸擴張優(yōu)惠政逡逑策和過度優(yōu)惠的稅收政策助長了投機炒作的風氣（易憲容，２０１７）。逡逑１６．０００．

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本文編號：2793312