【摘要】：同許多其他國(guó)家一樣,在俄羅斯,政府也參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中。俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)被西方學(xué)者認(rèn)為形成于20世紀(jì)90年代初期,這一時(shí)期伴隨著工業(yè)產(chǎn)值的降低、經(jīng)濟(jì)效率的下行、金融和信貸體系的低效;可支配收入下降、社會(huì)分化增加、住房部門的影子經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)張。在這些因素的推動(dòng)下,政府在市場(chǎng)中角色的重要性得以增加。目前,住宅市場(chǎng)的定價(jià)受到市場(chǎng)機(jī)制的影響,但它并不能保證經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高效。盡管出臺(tái)了一些法案,政府對(duì)于住宅市場(chǎng)定價(jià)的管制仍然是低效的。這已經(jīng)由俄羅斯大多數(shù)主要城市持續(xù)上升的購(gòu)房成本、尚不發(fā)達(dá)的抵押貸款體系和低水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以證實(shí)。盡管全球金融危機(jī)之后市場(chǎng)趨于穩(wěn)定,對(duì)一般民眾的收入而言,房?jī)r(jià)仍然高企,使得大多數(shù)民眾無(wú)法獲得這一資產(chǎn)。從歷史規(guī)律來(lái)看,住房需求超過(guò)住房供應(yīng),導(dǎo)致了可獲得住房的嚴(yán)重短缺。隨著時(shí)間的推移,這一趨勢(shì)發(fā)展成了亟待解決的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,消費(fèi)需求和投資需求不斷增長(zhǎng),供需關(guān)系的失衡使房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲,已經(jīng)超過(guò)了收入增長(zhǎng)的幅度。以高質(zhì)量和低價(jià)格為目的的低體量住房開(kāi)發(fā),加劇了這一問(wèn)題。因此,研究和理解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)變得至關(guān)重要。此類分析可能有助于確定供需趨勢(shì)、評(píng)估各價(jià)格構(gòu)成因素產(chǎn)生的影響、強(qiáng)調(diào)住宅市場(chǎng)價(jià)格管控方面政府可以采用的有效工具。最后,這將有助于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)自由程度和公私利益平衡之間的關(guān)系。考慮到住宅市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和生活水平提高的重要性,對(duì)住宅市場(chǎng)定價(jià)的管制效率是俄羅斯政府面臨的主要挑戰(zhàn)之一。當(dāng)前研究的課題與上述情況具有很強(qiáng)的相關(guān)性,并在理論和實(shí)踐方面具有重要意義。本文除導(dǎo)言、結(jié)論和參考書(shū)目外,還包含以下三大部分:第一部分介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)在俄羅斯經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,以及住宅市場(chǎng)發(fā)展的不同階段,并強(qiáng)調(diào)了各階段的主要經(jīng)濟(jì)特征。由于俄羅斯住宅市場(chǎng)的特殊性(區(qū)域和本地市場(chǎng)差異顯著),主要的價(jià)格決定因素被分為具有層次細(xì)分的三個(gè)分組。第二部分強(qiáng)調(diào)了“價(jià)格”和“價(jià)值”概念的不可互換。采用相關(guān)回歸模型分析了2000-2014年期間供需關(guān)鍵因素對(duì)俄羅斯一級(jí)市場(chǎng)1平方米住房?jī)r(jià)格的影響,這有助于識(shí)別一般住宅市場(chǎng)定價(jià)的趨勢(shì)和變動(dòng)。此外,基于聯(lián)邦國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000 2014年一級(jí)市場(chǎng)均價(jià)數(shù)據(jù)和俄羅斯聯(lián)邦的建設(shè)成本數(shù)據(jù),對(duì)聯(lián)邦城市—莫斯科和圣彼得堡以及俄羅斯聯(lián)邦地區(qū)建設(shè)成本對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格影響進(jìn)行了進(jìn)一步的研究。第三部分分析了世界其他國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的經(jīng)驗(yàn),回顧了俄羅斯住房政策,以及動(dòng)態(tài)分析了住房建設(shè)。這些對(duì)俄羅斯總體和聯(lián)邦地區(qū)住宅市場(chǎng)定價(jià)的研究,說(shuō)明了住宅價(jià)格是區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、投資水平、收入和住宅建設(shè)體量的函數(shù)。作者根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居署計(jì)劃中用抵押貸款計(jì)算住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)的換算公式,分析了俄羅斯聯(lián)邦聯(lián)邦區(qū)住房負(fù)擔(dān)能力率的變動(dòng)情況。并就如何改善國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)的調(diào)控提出了幾點(diǎn)建議,并提出了一種在經(jīng)濟(jì)階層住房和租賃地產(chǎn)方面的公私合營(yíng)模式。這些建議描述了項(xiàng)目對(duì)投資者和當(dāng)局政府的益處。作者進(jìn)一步對(duì)作為解決住房問(wèn)題的主要因素的按揭貸款的效率問(wèn)題進(jìn)行了分析與討論。任何國(guó)家的社會(huì)政策在擁有自身的先導(dǎo)項(xiàng)目時(shí)會(huì)更加有效。俄羅斯于2006年啟動(dòng)了這樣一個(gè)先導(dǎo)項(xiàng)目—“為俄羅斯居民提供經(jīng)濟(jì)舒適的住房”,其目標(biāo)在于改變現(xiàn)狀,并為給居民提供經(jīng)濟(jì)舒適的住房提供條件。接近三分之二的俄羅斯居民希望改善他們的住房條件。對(duì)許多俄羅斯家庭而言,抵押貸款是難以觸及,而不使用信貸、獨(dú)立地購(gòu)買一棟公寓則是“一生的夢(mèng)想”。低體量的住宅開(kāi)發(fā)和高企的住房需求使房?jī)r(jià)非常昂貴,而這一情況由于尚不發(fā)達(dá)的抵押貸款系統(tǒng)進(jìn)一步惡化。本文探討了上述先導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展及其優(yōu)缺點(diǎn),并分析了俄羅斯聯(lián)邦現(xiàn)代社會(huì)政策背景下的主要問(wèn)題。研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于發(fā)展和確認(rèn)旨在提升住宅市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的一攬子措施。包含創(chuàng)新點(diǎn)的主要研究成果如下:(1)研究確定并系統(tǒng)化了影響住宅市場(chǎng)價(jià)格水平和變動(dòng)的因素;建立了俄羅斯一級(jí)市場(chǎng)1平方米住房?jī)r(jià)格影響因素的相關(guān)回歸模型。(2)通過(guò)對(duì)俄羅斯和全球住宅房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的比較分析,基于公共機(jī)構(gòu)和私營(yíng)部門的合作伙伴關(guān)系模式,提出了提高住宅市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的組織和經(jīng)濟(jì)措施。(3)提出了旨在改善住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家調(diào)控框架下在稅收體系、抵押貸款體系和養(yǎng)老金方面的措施。目前研究中使用的方法包括對(duì)圖書(shū)館和在線資源中現(xiàn)有的知識(shí)體系的分析,對(duì)俄羅斯官方、外國(guó)和國(guó)際來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析,模型建立和情景分析。本文詳細(xì)介紹了幾種模型,這些模型的復(fù)合使用使決策過(guò)程更加科學(xué)有效。本研究中使用的分析工具是Microsoft軟件包,如MS Excel,Project Expert等,以及一些經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型。本文并未對(duì)標(biāo)題中提到的領(lǐng)域進(jìn)行詳盡地闡述。這些領(lǐng)域廣泛、深刻,并由于邊界的模糊而富于變化,因此難以確定各領(lǐng)域的邊界。故本文只提供對(duì)經(jīng)濟(jì)主體發(fā)展問(wèn)題的一個(gè)研究視角,并試圖分析這些領(lǐng)域本質(zhì)的情況、內(nèi)容和特征。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.512


本文編號(hào)：2751743