【摘要】：我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作始于20世紀(jì)80年代末,由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)很不發(fā)達(dá), 為了顯化土地資產(chǎn)的價(jià)值,摸索出了“先定級(jí),后估價(jià)”的城鎮(zhèn)土地估價(jià)的技術(shù) 路線,即先根據(jù)影響城鎮(zhèn)地價(jià)的因素因子,對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),劃出土地 級(jí)別,然后分用途計(jì)算出每一級(jí)別內(nèi)交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值,作為基準(zhǔn)地價(jià)。由 于在城鎮(zhèn)土地定級(jí)過程中主觀性強(qiáng),基準(zhǔn)地價(jià)不能反映同一級(jí)別內(nèi)部地價(jià)的差 異,需要研究出一種新的方法,對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。 隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展,市場(chǎng)交易樣點(diǎn)越來越多,為直接利用交易樣點(diǎn)進(jìn)行城 鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估提供了條件。土地交易價(jià)格是影響地價(jià)的多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果, 是土地市場(chǎng)供求關(guān)系的真實(shí)反映,因而直接利用已發(fā)生交易的樣點(diǎn)地價(jià)估算其他 未發(fā)生交易宗地的價(jià)格,比傳統(tǒng)的“兩步估價(jià)法”更加科學(xué)。 本文首次提出了數(shù)字地價(jià)模型(DLPM)的概念,以及用 DLPM 進(jìn)行城鎮(zhèn)地 價(jià)評(píng)估方法。 利用 DLPM 評(píng)估城鎮(zhèn)地價(jià),就是利用已經(jīng)發(fā)生交易的宗地的價(jià)格作為 z 值, 其在城鎮(zhèn)的位置用 x、y 坐標(biāo)表示,采用合適的插值方法,建立城鎮(zhèn)地價(jià)變化的 三維模型。這樣,當(dāng)要評(píng)估某一宗地的價(jià)格時(shí),只要打開新生成的地價(jià)表面,點(diǎn) 擊要評(píng)估宗地的位置,待估宗地的價(jià)格就會(huì)在圖上自動(dòng)顯示出來。 利用 DLPM 評(píng)估地價(jià)有三個(gè)關(guān)鍵問題,一是要根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布規(guī)律, 選擇合適的插值方法,模擬出地價(jià)面,以便對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。二是樣點(diǎn)地價(jià)的合 理測(cè)算,而目前用 11 種交易類型測(cè)算的地價(jià)的結(jié)果差異性較大,需要從理論上 進(jìn)行探討并加以改進(jìn)。三是需要一定的軟件作為技術(shù)支持。本文在對(duì)小城鎮(zhèn)土地 市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,采用現(xiàn)代 GIS 等分析手段,對(duì)這些問題進(jìn)行研究,并在以 下方面具有創(chuàng)新: 第一,利用在小城鎮(zhèn)調(diào)查的實(shí)際數(shù)據(jù),對(duì)現(xiàn)有的插值方法進(jìn)行試驗(yàn)、比較分 析的基礎(chǔ)上,分用途篩選出了適合于建立數(shù)字地價(jià)模型的內(nèi)插方法。指出在建立 城鎮(zhèn)地價(jià)模型時(shí)適合于克里金內(nèi)插法,其中商業(yè)用地最適合用克里金指數(shù)半變差 函數(shù)模型,居住用地最適合用克里金球狀半變差函數(shù)模型、工業(yè)用地最適合用克 里金環(huán)狀半變差函數(shù)模型。 WP=6 第二, 針對(duì)目前 11 種交易樣點(diǎn)評(píng)估地價(jià)差異較大的問題,從地價(jià)形成的市 場(chǎng)條件,評(píng)估的理論基礎(chǔ)等方面作了探討,指出價(jià)格形成的市場(chǎng)條件不同、評(píng)估 的理論依據(jù)不同,是造成不同交易類型地價(jià)差異較大的原因。利用剩余法評(píng)估地 價(jià)時(shí),不應(yīng)將所有的土地增值收益都看作是土地的收益,對(duì)于增值收益,應(yīng)該按 照各種生產(chǎn)要素的供求彈性,在各參與方之間進(jìn)行合理地分配。而最根本的解決 途徑是要建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)。在此基礎(chǔ)上,對(duì)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程》中利用交易樣點(diǎn)計(jì)算地價(jià)公式中存在的問題進(jìn)行了探討,并提出了改進(jìn)的方 法。 第三,以桌面式地理信息系統(tǒng) Arcview 軟件作為平臺(tái),結(jié)合關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù) Visual Foxpro,對(duì)既能夠利用交易樣點(diǎn)的原始資料測(cè)算地價(jià),又可以利用樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行 空間插值分析的系統(tǒng)軟件進(jìn)行開發(fā),為利用 DLPM 進(jìn)行地價(jià)評(píng)估提供了技術(shù)支 持。 本文提出的利用 DLPM 進(jìn)行城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估的方法”,與傳統(tǒng)的“先定級(jí),后 估價(jià)”的方法相比,更加合理、科學(xué)、方便,是對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法的一次 革新。在對(duì)利用 DLPM 的關(guān)鍵問題進(jìn)行理論和方法探討的基礎(chǔ)上,制定出了利 用 DLPM 進(jìn)行城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估完整的技術(shù)路線,并編制了相應(yīng)的軟件,使該方法 更具有現(xiàn)實(shí)可操作性。這種方法不僅在小城鎮(zhèn)是適用的,而且在大中城市更具有 推廣價(jià)值。
【學(xué)位授予單位】：西北農(nóng)林科技大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2004
【分類號(hào)】：F293.2
【圖文】：

表 4-4 因素因子計(jì)算模型表因子名稱 算法模型 衰減模型商服繁華影響度 商服繁華影響度計(jì)算 指數(shù)衰減道路通達(dá)度 道路通達(dá)度計(jì)算 指數(shù)衰減長(zhǎng)途汽車站 點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線型衰減供水、排水、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、自然條件優(yōu)劣度、城市規(guī)劃影響度純多邊形計(jì)算 無衰減中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施點(diǎn)、線、面擴(kuò)散計(jì)算 線型衰減（4）單一要素的作用分值圖在整理好定級(jí)要素后，以 10×10 3』值ピ緣ヒ灰氐姆種到屑撲慵撲愕牟糠忠蜃擁淖饔梅中緯傻牡戎迪咄既繽

本文編號(hào)：2726244