【摘要】： 近年來(lái)隨著臺(tái)灣投資環(huán)境的變遷，加以大陸1979年改革開(kāi)放之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，并且又不斷推出各種優(yōu)惠措施，吸引國(guó)際資金前往投資，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)由于土地成本、勞動(dòng)成本與環(huán)保費(fèi)用等居高不下，復(fù)又市場(chǎng)供過(guò)于求，獲利能力今非昔比，促使業(yè)者轉(zhuǎn)進(jìn)成本低廉以及需求逐漸提高的大陸市場(chǎng)尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。 然而現(xiàn)階段大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)方才起步，加以幅員遼闊，相關(guān)法令、規(guī)章、制度未臻完備，并且人治色彩濃厚，信息取得不易，再加上政策變化以及競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，尤其是大多數(shù)臺(tái)商慣以「臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)」為藍(lán)本來(lái)經(jīng)營(yíng)大陸的不動(dòng)產(chǎn)，更增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)性。有鑒于此，本研究特針對(duì)兩岸投資環(huán)境、土地取得差異及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中之各種風(fēng)險(xiǎn)，作為研究之主題，期以提供兩岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者投資經(jīng)營(yíng)之參考。 本研究之目的主要在于經(jīng)由專(zhuān)家訪談方式，運(yùn)用德菲爾法(Delphi Method)取得權(quán)重，透過(guò)分層投資風(fēng)險(xiǎn)分析法進(jìn)行實(shí)證研究，建立層級(jí)評(píng)估架構(gòu)，比較分析兩岸房地產(chǎn)投資之風(fēng)險(xiǎn)，俾供臺(tái)商投資決策之參考；惟兩岸整體經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境差異極大，加以目前臺(tái)灣主管機(jī)關(guān)對(duì)于臺(tái)商到大陸投資房地產(chǎn)業(yè)，仍只由全面禁止放寬為有條件開(kāi)放而已，因此，其間之潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。 本研究經(jīng)過(guò)問(wèn)卷分析，在量化后評(píng)選風(fēng)險(xiǎn)因子項(xiàng)目，將目前房地產(chǎn)投資所需考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素分為投資風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)、使用風(fēng)險(xiǎn)以及其它風(fēng)險(xiǎn)等五大類(lèi)分別與以評(píng)量，所得結(jié)論為臺(tái)灣之整體投資環(huán)境較佳，屬于低度風(fēng)險(xiǎn)，而大陸則屬于中度風(fēng)險(xiǎn)，其因在于臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，體質(zhì)健全，并且已進(jìn)入穩(wěn)定成長(zhǎng)階段；相對(duì)而言，大陸之房地產(chǎn)尚處于起飛階段，相關(guān)法令制度尚未完備，而高利潤(rùn)總是伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，而此亦印證房地產(chǎn)投資之高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)特性。 現(xiàn)今大陸正處于經(jīng)濟(jì)起飛階段，由于住宅自有率尚不高，相對(duì)的整體住宅需求也就較高，惟兩岸房地產(chǎn)仍存在土地使用制度與預(yù)售制度之差異明顯，房地產(chǎn)均面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并且金融政策皆面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)等三大問(wèn)題；尤其每當(dāng)景氣過(guò)熱之際，政府總會(huì)采取宏觀調(diào)控政策嚴(yán)加管制，頓時(shí)不僅地方政府會(huì)大幅提高投資門(mén)坎，甚至取消開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而金融機(jī)構(gòu)則會(huì)嚴(yán)格實(shí)施金融管制措施，此就房地產(chǎn)投資而言，風(fēng)險(xiǎn)必然隨之大幅提高，因此，現(xiàn)階段大陸之房地產(chǎn)投資實(shí)可謂「高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)」之最佳寫(xiě)照。其次，就臺(tái)灣而言，房地產(chǎn)業(yè)之發(fā)展已臻成熟階段，而經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)亦處穩(wěn)定狀態(tài)，在臺(tái)灣投資房地產(chǎn)屬于「低風(fēng)險(xiǎn)、合理利潤(rùn)」之穩(wěn)定時(shí)期，而大陸則仍處于「高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)」階段。 因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者如能事先對(duì)兩岸投資環(huán)境詳加評(píng)估，并且對(duì)于投資流程能夠確實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅可有效降低決策錯(cuò)誤與投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率，更可在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程獲取超額利潤(rùn)。 本研究最大之貢獻(xiàn)在于提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)務(wù)經(jīng)營(yíng)上一個(gè)明確而可行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)量模式，其次，對(duì)政府部門(mén)而言，亦可參酌先進(jìn)國(guó)家的制度與經(jīng)驗(yàn)，，建構(gòu)完備之不動(dòng)產(chǎn)交易安全機(jī)制與住宅金融體系，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)之穩(wěn)健發(fā)展。
【圖文】：

圖3一10歷年港澳臺(tái)商房地產(chǎn)投資金額統(tǒng)計(jì)圖資料來(lái)源:按照2004中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒自表3一14大陸歷年房屋建筑面積統(tǒng)計(jì)表(單位:萬(wàn)平方米)年年份份施工面積積竣工面積積1119855535491.88817072.7771119899940649.99919723.44411199000379233319552.5551119911141054.22220256.3331119922251885.44424045.5551119933365374.22228684.8881119944478032.22232383.3331119955589862.88835666.333111996661290877760047.99911199777128680.333622444411199888137593.66665682.66611199999147262.55573924.99922200000160141.11180714.999

云云云二口…腸口 口 口.........-…口 口 口圖3一10歷年港澳臺(tái)商房地產(chǎn)投資金額統(tǒng)計(jì)圖資料來(lái)源:按照2004中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒自行整理表3一14大陸歷年房屋建筑面積統(tǒng)計(jì)表(單位:萬(wàn)平方米)年年份份施工面積 積竣工面積 積 1119855535491.88817072.777 1119899940649.99919723.444 11199000379233319552.555 1119911141054.22220256.333 1119922251885.44424045.555 1119933365374.22228684.888 1119944478032.22232383.333 1119955589862.88835666.333 111996661290877760047.999 11199777128680.3336224444 11199888137593.66665682.666 11199999147262.55573924.999 22200000160141.11180714.999 22200111188328.7779769999 22200222215608.777110217.111 22200333259377.111122827.666 22200444291938.555128162.666口資料來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2004年
【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2006
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3;F224

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本文編號(hào)：2664860