【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的“晴雨表”。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展程度將直接影響國(guó)家金融體系安全和社會(huì)體系穩(wěn)定,這一關(guān)乎國(guó)家、關(guān)乎民生的核心問題。因此,我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究不應(yīng)僅停留在表面現(xiàn)象,而應(yīng)從更深層次上去關(guān)注它背后隱藏的問題。 現(xiàn)階段,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的最大問題就是——過度依賴銀行信貸而造成的內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)不合理。該問題將阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。從微觀層面上看,將造成企業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)單一、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,市場(chǎng)資本流通體系不健全、社會(huì)閑散資金未能充分利用等弊端。從宏觀層面上看,則使銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加,國(guó)家金融安全受到潛在威脅。 于是,從2003年開始國(guó)家就出臺(tái)了一系列以緊縮信貸為核心的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,并且近期有愈加頻繁和嚴(yán)厲的趨勢(shì)。2003年6月,“121號(hào)文件”規(guī)定:開發(fā)商貸款自有資金率不能低于30%且“四證”齊全。2006年5月,“國(guó)十五條”又將開發(fā)商貸款自有資金率由30%提升至35%,進(jìn)一步提高自有資金實(shí)力要求。2007年9月,人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文再次強(qiáng)調(diào),各商業(yè)銀行必須執(zhí)行“只對(duì)已封頂項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人按揭貸款”政策,這意味著開發(fā)商的按揭回款時(shí)間將被嚴(yán)重滯后,項(xiàng)目后期開發(fā)資金周轉(zhuǎn)受到明顯影響。2007年10月,國(guó)土資源部明確要求,開發(fā)商只能在全部付清土地款的情況下才能獲得《建設(shè)用地使用權(quán)證書》,以往靠“分期付款”方式緩解資金壓力的開發(fā)商再無機(jī)可趁。等等諸如此類政策。 眾所周知,資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。但頻繁而至的宏觀緊縮政策,讓依賴銀行信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)無不面臨著生存的資金壓力——現(xiàn)階段銀行信貸不僅不能滿足企業(yè)對(duì)資金量的需求,甚至還給企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)帶來了潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此,改變我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道方式,建立多元化的直接融資渠道方式迫在眉睫。 本文基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景、房地產(chǎn)企業(yè)融資需求和國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)驗(yàn),提出了將資產(chǎn)證券化運(yùn)用到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中的構(gòu)想。除第一章緒論外,為了更好的對(duì)這種構(gòu)想進(jìn)行理論探索和實(shí)踐論證,本文分別從六個(gè)章節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)的闡述,具體內(nèi)容如下: 第二章,首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式的弊端進(jìn)行分析,并為下一章引入資產(chǎn)證券化理論奠定行業(yè)背景基礎(chǔ)。該章內(nèi)容主要包括政策層面和企業(yè)層面兩方面內(nèi)容。政策層面上,回顧了不同歷史發(fā)展階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策變化情況。從中可看出,近年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展過程中暴露出的諸多金融市場(chǎng)不完善之處,是導(dǎo)致國(guó)家不斷加大信貸緊縮政策力度的直接原因。企業(yè)層面上,闡明了房地產(chǎn)企業(yè)過度依靠銀行單一融資方式存在的弊端,并對(duì)非資產(chǎn)證券化的其他融資方式的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和適用范圍進(jìn)行了對(duì)比分析,但發(fā)現(xiàn)它們均不具備廣泛推廣的條件。最后,我們得出結(jié)論:要徹底改變現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資結(jié)構(gòu),必須另外尋求到一種有效的創(chuàng)新融資方式。 第三章內(nèi)容緊承第二章思路,引入了資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)理論。在本章中,首先介紹了資產(chǎn)證券化的含義、特征、參與主體、運(yùn)作流程及相關(guān)重要性原理。其次,再對(duì)易與資產(chǎn)證券化混淆的企業(yè)證券化和住房抵押貸款證券化(MBS)概念分別對(duì)比分析,進(jìn)而更清楚地界定資產(chǎn)證券化研究領(lǐng)域。 第四章介紹了主要資產(chǎn)證券化發(fā)達(dá)國(guó)家的融資經(jīng)驗(yàn)。本章一至三節(jié)以美國(guó)、英國(guó)、日本為例,分別從資產(chǎn)證券化發(fā)展歷程、主要融資模式、核心經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及聯(lián)系我國(guó)實(shí)際得出的經(jīng)驗(yàn)啟示等多個(gè)方面,介紹了以上三個(gè)國(guó)家資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)。在本章第四節(jié)中,將前三節(jié)得到的經(jīng)驗(yàn)啟示進(jìn)行整合,首先歸納出了美英日三國(guó)資產(chǎn)證券化的六條共同特征,從中看出正是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新帶來改革,才促使了它們房地產(chǎn)企業(yè)在突破資金瓶頸后得以不斷的發(fā)展壯大;其次,再結(jié)合我國(guó)金融體系不夠健全、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、證券市場(chǎng)快速發(fā)展等國(guó)情,在美英日三國(guó)共同經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上提煉出了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展具有借鑒意義的七條重要啟示。 第五章是全文重要的分析章節(jié),著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資進(jìn)行決策分析。本章開篇,就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了一個(gè)掃描,從而得出我國(guó)房地產(chǎn)信托融資發(fā)展緩慢、房地產(chǎn)投資基金尚未正式建立的結(jié)論。本章其余內(nèi)容則劃分為宏觀層面和微觀層面兩大部分:一是我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資宏觀SWOT分析,二是我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資企業(yè)內(nèi)部決策分析。 在我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資宏觀SWOT分析部分中,我們利用SWOT戰(zhàn)略模型,分別解析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資發(fā)展道路上將面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅。在得出SWOT結(jié)果后,本文將其與第三章中歸納出的美英日三國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展共同特征及對(duì)我國(guó)的啟示進(jìn)行比較,不僅得出我國(guó)已初步具備加速房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的核心條件的結(jié)論,更首次全面提出了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)證券化宏觀環(huán)境發(fā)展的七大體系化建議。 在我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資企業(yè)內(nèi)部決策分析部分,本文首先考慮了企業(yè)融資決策出發(fā)點(diǎn)、決策原則及重要財(cái)務(wù)指標(biāo),其次結(jié)合現(xiàn)有政策環(huán)境和筆者房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),詳細(xì)解析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)各階段面臨的資金缺口狀態(tài),進(jìn)而再次論證了企業(yè)拓寬融資渠道的內(nèi)在緊迫性。 第六章是全文內(nèi)容的升華,提出了適合我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資的“一主兩輔”模式。本章觀點(diǎn)的提出是建立在此前四個(gè)章節(jié)內(nèi)容和結(jié)論基礎(chǔ)上的,力爭(zhēng)做到有理有據(jù)。在“核心模式”——權(quán)益型封閉式房地產(chǎn)投資基金(REITS)、“兩輔模式”——出售型土地使用權(quán)信托和有限合伙制(RELP)的分析中,本文分別從構(gòu)思依據(jù)、具體模式、適用范圍及發(fā)展建議四個(gè)方面論證模式的可行性。 第七章是第六章“一主兩輔”模式的案例應(yīng)用部分。為了解決房地產(chǎn)案例在開發(fā)過程中遇到的資金瓶頸問題,我們將該項(xiàng)目特點(diǎn)與“一主兩輔”房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的適用條件分別進(jìn)行比較,最終選擇了有限合伙制(RELP)模式。最后,在方案假設(shè)條件、設(shè)置操作流程兩部分內(nèi)容中,大膽模擬了該案例在有限合伙制(RELP)模式下的融資過程。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號(hào)】：F832.51;F293.3
【圖文】：

1年歐洲資產(chǎn)證券化發(fā)行地區(qū)分布

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