【摘要】：房地產業(yè)已成為我國國民經濟的支柱產業(yè),是國民經濟走勢的“晴雨表”。房地產業(yè)的健康發(fā)展程度將直接影響國家金融體系安全和社會體系穩(wěn)定,這一關乎國家、關乎民生的核心問題。因此,我們對房地產市場的研究不應僅停留在表面現(xiàn)象,而應從更深層次上去關注它背后隱藏的問題。 現(xiàn)階段,我國房地產業(yè)面臨的最大問題就是——過度依賴銀行信貸而造成的內部資金結構不合理。該問題將阻礙我國房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。從微觀層面上看,將造成企業(yè)內部資金結構單一、抗風險能力差,市場資本流通體系不健全、社會閑散資金未能充分利用等弊端。從宏觀層面上看,則使銀行房地產貸款風險持續(xù)增加,國家金融安全受到潛在威脅。 于是,從2003年開始國家就出臺了一系列以緊縮信貸為核心的房地產宏觀調控政策,并且近期有愈加頻繁和嚴厲的趨勢。2003年6月,“121號文件”規(guī)定:開發(fā)商貸款自有資金率不能低于30%且“四證”齊全。2006年5月,“國十五條”又將開發(fā)商貸款自有資金率由30%提升至35%,進一步提高自有資金實力要求。2007年9月,人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文再次強調,各商業(yè)銀行必須執(zhí)行“只對已封頂項目發(fā)放個人按揭貸款”政策,這意味著開發(fā)商的按揭回款時間將被嚴重滯后,項目后期開發(fā)資金周轉受到明顯影響。2007年10月,國土資源部明確要求,開發(fā)商只能在全部付清土地款的情況下才能獲得《建設用地使用權證書》,以往靠“分期付款”方式緩解資金壓力的開發(fā)商再無機可趁。等等諸如此類政策。 眾所周知,資金是房地產企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。但頻繁而至的宏觀緊縮政策,讓依賴銀行信貸融資的房地產企業(yè)無不面臨著生存的資金壓力——現(xiàn)階段銀行信貸不僅不能滿足企業(yè)對資金量的需求,甚至還給企業(yè)未來經營帶來了潛在的資金風險。因此,改變我國房地產企業(yè)單一融資渠道方式,建立多元化的直接融資渠道方式迫在眉睫。 本文基于我國房地產行業(yè)發(fā)展背景、房地產企業(yè)融資需求和國外房地產企業(yè)融資經驗,提出了將資產證券化運用到我國房地產企業(yè)融資中的構想。除第一章緒論外,為了更好的對這種構想進行理論探索和實踐論證,本文分別從六個章節(jié)進行了詳細的闡述,具體內容如下: 第二章,首先對我國房地產企業(yè)傳統(tǒng)融資方式的弊端進行分析,并為下一章引入資產證券化理論奠定行業(yè)背景基礎。該章內容主要包括政策層面和企業(yè)層面兩方面內容。政策層面上,回顧了不同歷史發(fā)展階段我國房地產市場的信貸政策變化情況。從中可看出,近年我國房地產市場快速發(fā)展過程中暴露出的諸多金融市場不完善之處,是導致國家不斷加大信貸緊縮政策力度的直接原因。企業(yè)層面上,闡明了房地產企業(yè)過度依靠銀行單一融資方式存在的弊端,并對非資產證券化的其他融資方式的優(yōu)勢、劣勢和適用范圍進行了對比分析,但發(fā)現(xiàn)它們均不具備廣泛推廣的條件。最后,我們得出結論:要徹底改變現(xiàn)階段房地產企業(yè)單一的融資結構,必須另外尋求到一種有效的創(chuàng)新融資方式。 第三章內容緊承第二章思路,引入了資產證券化基礎理論。在本章中,首先介紹了資產證券化的含義、特征、參與主體、運作流程及相關重要性原理。其次,再對易與資產證券化混淆的企業(yè)證券化和住房抵押貸款證券化(MBS)概念分別對比分析,進而更清楚地界定資產證券化研究領域。 第四章介紹了主要資產證券化發(fā)達國家的融資經驗。本章一至三節(jié)以美國、英國、日本為例,分別從資產證券化發(fā)展歷程、主要融資模式、核心經驗總結以及聯(lián)系我國實際得出的經驗啟示等多個方面,介紹了以上三個國家資產證券化經驗。在本章第四節(jié)中,將前三節(jié)得到的經驗啟示進行整合,首先歸納出了美英日三國資產證券化的六條共同特征,從中看出正是房地產資產證券化創(chuàng)新帶來改革,才促使了它們房地產企業(yè)在突破資金瓶頸后得以不斷的發(fā)展壯大;其次,再結合我國金融體系不夠健全、房地產企業(yè)融資渠道單一、證券市場快速發(fā)展等國情,在美英日三國共同經驗基礎上提煉出了對我國房地產資產證券化發(fā)展具有借鑒意義的七條重要啟示。 第五章是全文重要的分析章節(jié),著重對我國房地產資產證券化融資進行決策分析。本章開篇,就對我國房地產資產證券化融資發(fā)展現(xiàn)狀進行了一個掃描,從而得出我國房地產信托融資發(fā)展緩慢、房地產投資基金尚未正式建立的結論。本章其余內容則劃分為宏觀層面和微觀層面兩大部分:一是我國房地產資產證券化融資宏觀SWOT分析,二是我國房地產資產證券化融資企業(yè)內部決策分析。 在我國房地產資產證券化融資宏觀SWOT分析部分中,我們利用SWOT戰(zhàn)略模型,分別解析了我國房地產企業(yè)資產證券化融資發(fā)展道路上將面臨的優(yōu)勢、劣勢、機會及威脅。在得出SWOT結果后,本文將其與第三章中歸納出的美英日三國資產證券化發(fā)展共同特征及對我國的啟示進行比較,不僅得出我國已初步具備加速房地產資產證券化發(fā)展的核心條件的結論,更首次全面提出了促進我國房地產證券化宏觀環(huán)境發(fā)展的七大體系化建議。 在我國房地產資產證券化融資企業(yè)內部決策分析部分,本文首先考慮了企業(yè)融資決策出發(fā)點、決策原則及重要財務指標,其次結合現(xiàn)有政策環(huán)境和筆者房地產市場實踐經驗,詳細解析了我國房地產企業(yè)在項目開發(fā)各階段面臨的資金缺口狀態(tài),進而再次論證了企業(yè)拓寬融資渠道的內在緊迫性。 第六章是全文內容的升華,提出了適合我國房地產資產證券化融資的“一主兩輔”模式。本章觀點的提出是建立在此前四個章節(jié)內容和結論基礎上的,力爭做到有理有據(jù)。在“核心模式”——權益型封閉式房地產投資基金(REITS)、“兩輔模式”——出售型土地使用權信托和有限合伙制(RELP)的分析中,本文分別從構思依據(jù)、具體模式、適用范圍及發(fā)展建議四個方面論證模式的可行性。 第七章是第六章“一主兩輔”模式的案例應用部分。為了解決房地產案例在開發(fā)過程中遇到的資金瓶頸問題,我們將該項目特點與“一主兩輔”房地產資產證券化融資模式的適用條件分別進行比較,最終選擇了有限合伙制(RELP)模式。最后,在方案假設條件、設置操作流程兩部分內容中,大膽模擬了該案例在有限合伙制(RELP)模式下的融資過程。
【學位授予單位】：西南財經大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2008
【分類號】：F832.51;F293.3
【圖文】：

1年歐洲資產證券化發(fā)行地區(qū)分布

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本文編號：2805511