【摘要】： 經(jīng)過20多年的城鎮(zhèn)住房制度改革,商品住宅已經(jīng)成為我國城鎮(zhèn)居民住房供給的重要渠道。目前,商品住宅是我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品,其開發(fā)資金來源以銀行貸款為主,其它融資方式所占比例較小,融資模式單一,很容易受到宏觀政策和經(jīng)濟環(huán)境的影響。近年來,在宏觀調(diào)控趨緊的背景下,政府加強了對土地資源和銀行信貸資金的控制,傳統(tǒng)的融資模式也暴露出各種各樣的弊端和局限性,商品住宅開發(fā)企業(yè)正在面臨著前所未有的融資困境。 本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度出發(fā),以房地產(chǎn)融資理論為基礎(chǔ),闡述了我國當前房地產(chǎn)融資政策環(huán)境背景下的房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀,對傳統(tǒng)的商品住宅開發(fā)融資模式進行了深入分析,指出其存在的問題以及融資問題的成因,提出在充分利用現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在實際運作中進行融資方式創(chuàng)新,從過去主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、基金等多種方式上來,以改變商品住宅開發(fā)融資現(xiàn)狀。隨后,本文集中對現(xiàn)有幾種重點融資方式目前面臨的市場情況、各自的優(yōu)勢、存在的問題、可操作性以及合法性進行了探討,并進行了比較分析。 鑒于商品住宅開發(fā)融資方式的選擇是一個多目標決策問題,本文在深入探討各種融資方式特點的基礎(chǔ)上,總結(jié)影響融資方式選擇的若干因素,如融資的難易程度、融資成本、融資風險、資金到位率、融資主體自由度以及后續(xù)影響性等,針對不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何選擇合理的融資方式展開分析:基于大型房地產(chǎn)企業(yè)實力雄厚,更加注重融資的綜合效果,本文運用非結(jié)構(gòu)化模糊決策方法(NSFDM)對當前存在的幾種主要融資方式進行優(yōu)次排序,為其融資決策提供理論依據(jù);中小型房地產(chǎn)企業(yè)整體實力較弱,可選擇的融資方式有限,政策層面帶來的影響遠大于大型房地產(chǎn)企業(yè),可根據(jù)項目開發(fā)階段采取適合的融資方式。
【圖文】：

商品住宅產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)中暴露出來的問題不容小視，如違法違規(guī)開發(fā)、資渠道單一、房價上漲過快、房屋質(zhì)量差、合同欺詐、空置率高等問題，受到社會各的關(guān)注。這些問題的存在已經(jīng)影響到我國商品住宅乃至整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資模式單一，主要依賴銀行貸款融資。為了規(guī)范房市場，抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風險，，同時也為了配合宏觀經(jīng)濟的整體，2003年以來，政府采取了一系列緊縮的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，包括:房地產(chǎn)開發(fā)目(不含經(jīng)濟適用房項目)的自有資金比例從20%以上提高到35%以上;央行上調(diào)存利率;提高金融機構(gòu)存款準備金率;個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%“212號”文件收緊房地產(chǎn)信托;加強對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和購房的管理;央行調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率;2007年央行六次上調(diào)存貸率，十次上調(diào)存款準備金率至14.5%，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。房地產(chǎn)正在歷經(jīng)著史無前例的融資困境。在這種嚴峻的形勢下，如何保證資金的正常供給，以使項目能正常運作直至產(chǎn)生益，成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的難題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，目前的資金缺位在很大

1998年以后隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品住宅已經(jīng)成為我國城鎮(zhèn)居民住房供給的主要渠道。我國城鎮(zhèn)新增住宅供給中，住宅商品化程度從1998年的19.67%上升到2006年的72.12%，圖2.1顯示了歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積及商品住宅竣工面積所占比重變化。這充分說明商品住宅的開發(fā)建設(shè)為我國城鎮(zhèn)居民改善住房條件方面做出了重要貢獻。在供給方面，商品住宅開發(fā)建設(shè)取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤動機。隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，商品住宅開發(fā)施工面積和竣工面積呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，見圖2.2所示。.....城鎮(zhèn)住宅竣工面積-令-商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重 重一一溯川 ---圖2.1歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積及商品住宅竣工面積所占比重變化
【學位授予單位】：西安建筑科技大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2008
【分類號】：F293.3;F832.5

【參考文獻】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 郭亞力;;我國房地產(chǎn)投融資格局分析及路徑選擇[J];財貿(mào)研究;2006年02期

2 王國剛;商品住宅貸款:銀行并不存在嚴重壞賬風險[J];南方金融;2005年04期

3 趙征南;房地產(chǎn)業(yè)融資方式探討[J];北方經(jīng)貿(mào);2004年09期

4 吳惠平;;房地產(chǎn)融資創(chuàng)新之路[J];合作經(jīng)濟與科技;2006年14期

5 范建軍;建設(shè)項目資金籌措若干問題探討[J];經(jīng)濟師;2000年03期

6 張建坤,張璞,陳晨;基于層次分析法確定房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的研究[J];基建優(yōu)化;2004年04期

7 朱海燕,王苗苗;從博弈論視角看商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)貸款中的風險[J];上海金融學院學報;2005年04期

8 韓冬,高景;對當前我國房地產(chǎn)融資問題的幾點思考[J];西南金融;2005年02期

9 許超;國外住房金融政策的借鑒[J];商場現(xiàn)代化;2005年07期

10 卿烈蓉;何徐先;張曉宇;;借鑒美國經(jīng)驗 發(fā)展我國房地產(chǎn)信托投資基金[J];商場現(xiàn)代化;2006年09期

相關(guān)碩士學位論文 前4條

1 王笑梅;國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商融資新方式研究[D];華東師范大學;2004年

2 劉忠繪;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式研究[D];天津大學;2004年

3 宋祥來;商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資研究[D];東北財經(jīng)大學;2005年

4 楊威;房地產(chǎn)業(yè)融資模式研究[D];中國地質(zhì)大學（北京）;2007年

本文編號：2611446