近年來(lái),我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)由粗放式發(fā)展模式向規(guī)�；⒓s化調(diào)整。增加了在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)交易規(guī)模。在建房地產(chǎn)項(xiàng)目因可比性差、施工過(guò)程管理復(fù)雜、未來(lái)收益不確定等特點(diǎn),常用的價(jià)值評(píng)估方法重理論而輕實(shí)踐,給合理、準(zhǔn)確地評(píng)估此類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)值帶來(lái)了一定的困難。因此,本文研究在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估方法優(yōu)化問(wèn)題,改進(jìn)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的合理性,為并購(gòu)交易決策提供了可靠的依據(jù),有利于提高并購(gòu)績(jī)效和交易的成功率。本文通過(guò)對(duì)比已有房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的適用性和優(yōu)缺點(diǎn),采用DZ集團(tuán)并購(gòu)ZY公司某在建房地產(chǎn)項(xiàng)目案例,研究了在建房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)估值方法優(yōu)化問(wèn)題。研究結(jié)果表明:第一,優(yōu)化后的假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的適用方法。第二,利用目標(biāo)成本管理理論和動(dòng)態(tài)成本管理方法核算在建工程項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)總成本及應(yīng)繳稅費(fèi),使在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本及稅費(fèi)計(jì)算更加全面、準(zhǔn)確。第三,運(yùn)用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)法修正市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格,可以較大程度的消除價(jià)格預(yù)測(cè)時(shí)主觀因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值更客觀、合理。本文的... 

【文章來(lái)源】：北京化工大學(xué)北京市 211工程院校 教育部直屬院校

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圖１－１中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖（２０１２－２０１９）??

緩。投資性需求大幅下降，剛性需求增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)??企業(yè)的產(chǎn)品去化壓力增大，現(xiàn)金流回收期延長(zhǎng)，如何保證現(xiàn)金流充足成為很多房??地產(chǎn)企業(yè)難題。通過(guò)并購(gòu)可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資本擴(kuò)張，以達(dá)到開(kāi)??拓融資渠道，維持企業(yè)現(xiàn)金流量的目。??（２）國(guó)家調(diào)控政策??我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)政策依賴性比較強(qiáng)，縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)??程，每一次政策變化，房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)發(fā)生巨大的調(diào)整。從上個(gè)世紀(jì)八十年代至??今房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷過(guò)七次大的政策變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策演變而發(fā)生的變化??情況見(jiàn)圖３－１［３７］。當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的核心方針是堅(jiān)持不把房地產(chǎn)作為??短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，使房地產(chǎn)回歸其居住屬性。對(duì)房地產(chǎn)的金融監(jiān)管政策趨緊，??房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道越來(lái)越窄，融資成本提高，但作為房地產(chǎn)行業(yè)核心生產(chǎn)資料??的土地成本不斷上升，各地方的地王頻現(xiàn)，其他成本如人工成本、材料成本也都??有不同程度的提高，房地產(chǎn)投資成本加大，資金壓力增加。資金需求的壓力導(dǎo)致??很多規(guī)模孝資金缺乏的中小企業(yè)生存艱難，被少數(shù)資金雄厚的較大房地產(chǎn)企業(yè)??并購(gòu)，一些較大房地產(chǎn)企業(yè)也因此又實(shí)現(xiàn)了一次規(guī)模擴(kuò)張。??＊地產(chǎn)商品化的開(kāi)ｅ時(shí)期?拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)壜長(zhǎng)的產(chǎn)並化時(shí)期?＠歸住宅的居住??１９７＾—１９９６?年?１９９７—２０１４?年?本廉時(shí)期??．?…?：??■?３５??－Ｗ?Ｉ：：??２０００?．．．＂?＼?Ｙ?ｓ??誦一一＝０??０獄＃，樹(shù)級(jí)？篇縦，滿ｗ縱獲??—商蟲(chóng)＿平均＿售份格?＜友韜）?一一住宅平均鐲嬤輸格《左軸＞???商晶房平均齡鱈玢榣增松寒《右＿＞?一一？住窀平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)寒（右＿）??圖３－１房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策

業(yè)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)絕大多數(shù)情況下是取得土地資源的開(kāi)發(fā)權(quán)。在當(dāng)前??土地價(jià)格越來(lái)越高的情況下，再加之房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，通過(guò)政府招拍掛方??式取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)越來(lái)越困難，并購(gòu)有土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)或直接并購(gòu)房地產(chǎn)??項(xiàng)目是取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的有效途徑。并購(gòu)除了使企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張外更增加了企業(yè)的??土地資源儲(chǔ)備數(shù)量，增強(qiáng)了企業(yè)的生存與競(jìng)爭(zhēng)能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中８３％??的并購(gòu)交易為獲得項(xiàng)目資源，１０％為獲取房地產(chǎn)公司，７％為獲取房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)??業(yè)公司。??■項(xiàng)目并購(gòu)■：公司并購(gòu)＊關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并購(gòu)??圖３－３房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)資源比例統(tǒng)計(jì)表??Ｆｉｇ３－３?Ｒｅａｌ?ｅｓｔａｔｅ?ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ?Ｍ＆Ａ?ｏｆ?ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ?ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ?ｓｔａｔｉｓｔｉｃａｌ?ｔａｂｌｅ??（３）戰(zhàn)略調(diào)整??戰(zhàn)略調(diào)整理論同樣是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易的動(dòng)因之一。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)??并購(gòu)可以對(duì)技術(shù)升級(jí)、政策調(diào)整等外部環(huán)境變化做出快速的反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略??調(diào)整，提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。還可以通過(guò)橫向并購(gòu)使企業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)多樣化，??縱向并購(gòu)延伸生產(chǎn)供應(yīng)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。這類(lèi)企業(yè)并購(gòu)案例中??最典型的代表是融創(chuàng)中國(guó)并購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目。融創(chuàng)中國(guó)２０１８年并購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)１３??個(gè)文旅項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)了由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標(biāo)，而融創(chuàng)中??國(guó)則開(kāi)啟了文旅地產(chǎn)市場(chǎng)的航程。到２０１９年底再次并購(gòu)云南城投集團(tuán)，至此，??融創(chuàng)中國(guó)確立了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)文旅市場(chǎng)中的核心地位，幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。??（４）進(jìn)入新市場(chǎng)??房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有很強(qiáng)的地域性，在某一地區(qū)深耕細(xì)作是很多房地產(chǎn)企業(yè)??的經(jīng)營(yíng)策略。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入招拍掛競(jìng)爭(zhēng)激


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